وقتي خانه، ۷۰ درصد سفره خانوار را ميبلعد
۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خانوارهاي شهري در بسياري از كلانشهرها صرف تأمين مسكن ميشود؛ آماري كه نشان ميدهد بحران مسكن در ايران ديگر يك نوسان قيمتي يا ركود مقطعي نيست، بلكه به يك چالش جدي اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است.
۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خانوارهاي شهري در بسياري از كلانشهرها صرف تأمين مسكن ميشود؛ آماري كه نشان ميدهد بحران مسكن در ايران ديگر يك نوسان قيمتي يا ركود مقطعي نيست، بلكه به يك چالش جدي اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است.
در شرايطي كه قدرت خريد تسهيلات بانكي كاهش يافته و قيمت مسكن با سرعتي بيشتر از رشد درآمد خانوارها حركت ميكند، بانكها به جاي آنكه موتور تأمين مالي ساختوساز و خانهدار شدن مردم باشند، خود به يكي از بازيگران بازار املاك تبديل شدهاند؛ تغييري در نقش كه نتيجه آن افزايش فاصله ميان عرضه و تقاضا، رشد قيمتها و دورتر شدن روياي مالكيت مسكن براي ميليونها ايراني بوده است.
بازار مسكن ايران اكنون در شرايطي قرار دارد كه افزايش مداوم قيمت خريد و اجاره، كاهش توان مالي خانوارها، افت شديد اثرگذاري وامهاي مسكن و كاهش ساختوساز، اين كالاي ضروري را از يك نياز مصرفي به دارايياي خارج از دسترس براي بخش بزرگي از جامعه تبديل كرده است.
در حالي كه در بسياري از اقتصادها، بانكها با تبديل سپردههاي مردم به تسهيلات بلندمدت، مسير خانهدار شدن خانوارها را هموار ميكنند، در ايران انحراف منابع مالي و گسترش بنگاهداري بانكي، يكي از عوامل تشديدكننده بحران مسكن عنوان ميشود.
آدرس اشتباه؛ متهم كردن مالكان به جاي اصلاح ساختار
در سالهاي اخير بارها تلاش شده عامل اصلي گراني مسكن، مالكان داراي چند واحد يا خانههاي خالي معرفي شوند. هرچند مقابله با سوداگري و احتكار امري ضروري است، اما بسياري از كارشناسان تأكيد دارند كه تمركز صرف بر اين موضوع، نميتواند بحران ساختاري بازار را حل كند.
بازاري كه سالها با كمبود عرضه مواجه بوده، با اقدامات مقطعي تنظيم نميشود. زماني كه ساخت مسكن كاهش يافته، هزينه توليد افزايش پيدا كرده و منابع مالي به جاي ورود به پروژههاي ساختماني در بخشهاي غيرمولد گردش ميكند، طبيعي است كه قيمتها همچنان روند صعودي داشته باشند. به اعتقاد كارشناسان، مشكل اصلي نه در تعداد واحدهاي در اختيار برخي مالكان، بلكه در انحراف سياستهاي مالي و بانكي از ماموريت اصلي خود نهفته است.
وقتي بانك، بنگاه املاك ميشود
بانكها در همه اقتصادهاي دنيا وظيفه مشخصي دارند؛ جذب سپرده، تجهيز منابع و هدايت آن به سمت توليد و سرمايهگذاري. اما طي سالهاي گذشته بخشي از شبكه بانكي كشور مسير متفاوتي را انتخاب كرده است.
به جاي آنكه منابع مردم صرف ساخت مسكن، حمايت از انبوهسازان و پرداخت تسهيلات موثر شود، بخش قابل توجهي از سرمايه بانكها وارد بازار املاك و مستغلات شده است. اين روند باعث شده بانكها نه تنها تأمينكننده مالي بازار نباشند، بلكه خود به يكي از بازيگران اصلي خريد، نگهداري و سرمايهگذاري در بازار ملك تبديل شوند.
به گزارش مهر، وقتي نهادي كه بايد نقدينگي را به سمت توليد هدايت كند، خود در جايگاه خريدار و مالك املاك قرار ميگيرد، طبيعي است كه انگيزه لازم براي كاهش قيمتها يا افزايش عرضه واقعي نيز تضعيف شود.
۶۷۰۰ واحد مسكوني؛ فقط نوك كوه يخ
بر اساس آمارهاي منتشرشده از سوي بانك مركزي، شبكه بانكي كشور مالك بيش از ۶ هزار و ۷۰۰ واحد مسكوني است؛ آماري كه تنها واحدهاي مسكوني را شامل ميشود و ساختمانهاي اداري، مجتمعهاي تجاري، باغها، زمينها و ساير داراييهاي ملكي بانكها را در بر نميگيرد.
در ميان بانكها نيز سهم عمده اين املاك در اختيار چند بانك بزرگ از جمله سپه، تجارت، رفاه، ملي و اقتصاد نوين قرار دارد؛ بانكهايي كه در مجموع بيش از پنج هزار واحد مسكوني را در اختيار دارند.
هرچند بخشي از اين واحدها به عنوان منازل سازماني استفاده ميشود، اما كارشناسان معتقدند اصل مساله، حجم گسترده ورود شبكه بانكي به بازار داراييهاي غيرمولد است؛ بازاري كه بايد در اختيار بخش خصوصي و فعالان اقتصادي باشد، نه بانكهايي كه ماموريت اصلي آنان تأمين مالي اقتصاد است.
وامهايي كه ديگر خانه نميخرند
يكي ديگر از جلوههاي انحراف منابع، كاهش شديد كارايي تسهيلات خريد مسكن است.قانون، بانكها را موظف كرده بخشي از منابع خود را به بخش مسكن اختصاص دهند، اما اجراي ناقص اين تكليف باعث شده تسهيلات موجود فاصلهاي چشمگير با واقعيت بازار پيدا كند.
كارشناسان ميگويند ارزش واقعي وامهاي خريد مسكن به اندازهاي كاهش يافته كه در برخي مناطق جنوبي تهران نيز تنها امكان خريد حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع واحد مسكوني را فراهم ميكند.
اين يعني وامي كه زماني قرار بود ابزار خانهدار شدن باشد، اكنون تنها بخش كوچكي از قيمت يك واحد مسكوني را پوشش ميدهد و عملاً نقش خود را از دست داده است.
از سوي ديگر، نرخ سود، اقساط سنگين و هزينههاي جانبي نيز باعث شده بسياري از متقاضيان واقعي حتي توان استفاده از همين تسهيلات محدود را نداشته باشند.
قانوني كه روي كاغذ مانده است
طبق قوانين موجود، بانكها مكلف بودهاند حدود ۲۰ درصد از تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند؛ تكليفي كه اجراي كامل آن ميتوانست بخشي از كمبود منابع مالي ساختوساز را جبران كند.
اما بررسي عملكرد سالهاي اخير نشان ميدهد اين الزام قانوني در بسياري از موارد يا اجرا نشده يا با فاصله قابل توجهي از اهداف تعيينشده همراه بوده است.
نتيجه چنين عملكردي، كاهش سرمايهگذاري در بخش توليد، افت ساختوساز، كاهش عرضه و در نهايت افزايش مداوم قيمتها بوده است.كارشناسان معتقدند اگر منابع بانكي به جاي خريد دارايي و فعاليتهاي سوداگرانه، در اختيار پروژههاي ساختماني و توليد مسكن قرار ميگرفت، امروز بازار با كمبود شديد عرضه مواجه نبود.
بازگشت بانكها به ماموريت اصلي؛ شرط اصلاح بازار
كارشناسان اقتصادي بر اين باورند كه حل بحران مسكن صرفاً با وضع ماليات، برخورد با مالكان يا تصويب طرحهاي مقطعي امكانپذير نيست.
اصلاح ساختار بازار نيازمند بازگشت بانكها به نقش اصلي خود است؛ يعني تجهيز منابع، تأمين مالي توليد، حمايت از ساختوساز و پرداخت تسهيلات موثر به متقاضيان واقعي.در كنار آن، اجراي كامل قوانين حوزه مسكن، نظارت موثر بانك مركزي بر عملكرد بانكها، جلوگيري از بنگاهداري، فروش داراييهاي غيرضروري و هدايت سرمايهها به سمت توليد، ميتواند بخشي از تعادل ازدسترفته بازار را بازگرداند.بدون چنين اصلاحاتي، هر سياستي تنها درماني موقت خواهد بود.
خانههايي كه در ترازنامه بانكها ماندهاند
بحران امروز بازار مسكن را نميتوان تنها با كمبود ساختوساز يا فعاليت برخي سوداگران توضيح داد. بخش مهمي از اين بحران، محصول سياستهايي است كه طي سالهاي گذشته منابع مالي را از مسير توليد منحرف كرده و بانكها را از تأمينكننده اعتبار به بازيگر بازار املاك تبديل كرده است.
وقتي بانكها هزاران واحد مسكوني را در اختيار دارند اما وامهاي خريد مسكن تنها امكان خريد چند متر مربع را فراهم ميكند، پيام اين تناقض روشن است؛ منابعي كه بايد در خدمت خانهدار شدن مردم باشد، در ترازنامه بانكها حبس شده است.
تا زماني كه اين چرخه معيوب اصلاح نشود و نظام بانكي به ماموريت اصلي خود بازنگردد، نه عرضه مسكن به اندازه نياز افزايش خواهد يافت، نه قدرت خريد خانوارها ترميم ميشود و نه روياي خانهدار شدن براي ميليونها ايراني از مرز آرزو فراتر خواهد رفت.
