از رهن ۱۵۰ ميليوني تا ۶،۸ ميليارد توماني در پايتخت
بازار اجاره مسكن تهران اين روزها تصويري از شكاف عميق اقتصادي در پايتخت را به نمايش گذاشته است؛ بازاري كه در آن فاصله ميان ارزانترين و گرانترين فايلهاي رهن به بيش از ۴۵ برابر رسيده است.
بازار اجاره مسكن تهران اين روزها تصويري از شكاف عميق اقتصادي در پايتخت را به نمايش گذاشته است؛ بازاري كه در آن فاصله ميان ارزانترين و گرانترين فايلهاي رهن به بيش از ۴۵ برابر رسيده است.
از يك زيرزمين ۲۵ متري در شوش با ۱۵۰ ميليون تومان وديعه و ۶ ميليون تومان اجاره ماهانه تا آپارتمان ۱۲۲ متري در قيطريه با ۶ ميليارد و ۸۰۰ ميليون تومان رهن كامل، همه نشان ميدهد كه نه تنها سياست تعيين سقف افزايش اجارهبها نتوانسته به مهار قيمتها منجر شود، بلكه مستأجران در فصل اوج جابهجايي با بازاري روبرو هستند كه همچنان تحت تأثير كمبود عرضه و افزايش هزينههاي مسكن حركت ميكند.
بازاري كه با دستور آرام نشد
همزمان با فصل نقل و انتقال مستأجران، بررسي فايلهاي عرضهشده در بازار اجاره تهران نشان ميدهد هزينه تأمين مسكن همچنان روندي صعودي دارد و فاصله قيمتي ميان مناطق مختلف شهر بيش از گذشته به چشم ميآيد.
در حالي كه سياست تعيين سقف افزايش اجارهبها با هدف كنترل بازار و كاهش فشار بر مستأجران اجرا شد، اما بررسي فايلهاي موجود در بازار و همچنين اظهارات فعالان صنفي نشان ميدهد اين سياست نتوانسته اثر ملموسي بر رفتار بازار بگذارد.
امروز در بسياري از مناطق شمالي تهران، رهن كامل واحدهاي مسكوني به ارقام ۶ تا نزديك ۷ ميليارد تومان رسيده و در مناطق جنوبي نيز حتي واحدهاي كوچك و قديمي با وديعههاي چندصد ميليون توماني و اجارههاي ماهانه چند ميليون توماني عرضه ميشوند؛ ارقامي كه براي بسياري از خانوارها تأمين آن دشوار است.
انتقاد اتحاديه مشاوران املاك از ادامه سقفگذاري
در همين رابطه، داوود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، معتقد است زمان بازنگري در سياست تعيين سقف اجارهبها فرا رسيده است.
او با انتقاد از ادامه اين سياست به تسنيم گفت: نرخگذاري در بازار اجاره از يك سال پيش از شيوع كرونا آغاز شد و تاكنون ادامه دارد، اما اكنون زمان آن رسيده است كه در اين سياست تجديدنظر شود. بايد اجازه داده شود موجر و مستأجر بر اساس شرايط واقعي بازار و توافق دوجانبه قرارداد منعقد كنند، زيرا شرايط بازار مسكن در مناطق مختلف كشور يكسان نيست و نميتوان براي همه شهرها و مناطق نسخه واحدي پيچيد. به گفته بيگي نژاد، تفاوت ساختار بازار مسكن در تهران و ساير شهرها موجب شده اجراي يك سياست واحد، كارآمدي لازم را نداشته باشد.
او در ادامه تصريح كرد: هزينه اجاره در شهرستانها به مراتب كمتر از تهران است و اِعمال يك سياست واحد براي همه مناطق، كارايي لازم را ندارد.
كمبود عرضه؛ حلقه مفقوده بازار اجاره
اين مقام صنفي ريشه اصلي نابساماني بازار اجاره را نه در نحوه قيمتگذاري، بلكه در كمبود عرضه واحدهاي مسكوني ميداند.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره گفت: طبق برنامه قرار بود طي سه سال ۷۵ هزار واحد مسكوني وارد بازار شود، اما با گذشت حدود دو سال، تنها حدود پنج هزار واحد عرضه شده است؛ موضوعي كه فاصله قابل توجه ميان برنامهها و نياز واقعي بازار را نشان ميدهد.
به اعتقاد او، تا زماني كه عرضه متناسب با تقاضا افزايش پيدا نكند، انتظار كاهش فشار بر بازار اجاره چندان واقعبينانه نخواهد بود. بيگينژاد همچنين بر ضرورت ثبات در سياستگذاري حوزه مسكن تأكيد كرد و افزود: سياستهاي حوزه مسكن نبايد با تغيير دولتها دستخوش تغيير شود و لازم است برنامهاي فرادولتي و بلندمدت تدوين شود تا دولتها صرفاً مجري آن باشند.
فاصله ميلياردي ميان شمال و جنوب تهران
بررسي فايلهاي منتشرشده در بازار اجاره، تصويري روشن از شكاف قيمتي ميان مناطق مختلف پايتخت ارايه ميدهد.در سهروردي، يك واحد ۱۱۰ متري با ۲ ميليارد و ۶۰۰ ميليون تومان رهن كامل فايل شده است.
در شهرك غرب، يك آپارتمان ۷۰ متري با يك ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان وديعه و ۳۰ ميليون تومان اجاره ماهانه به متقاضيان پيشنهاد شده است.
در بلوار كشاورز نيز يك واحد ۹۰ متري با ۳ ميليارد تومان رهن كامل عرضه شده و در يكي ديگر از فايلها، يك واحد ۱۰۰ متري دوخوابه با يك ميليارد تومان وديعه و ۵۰ ميليون تومان اجاره ماهانه در بازار قرار گرفته است.اما بيشترين رقم رهن در ميان فايلهاي بررسيشده مربوط به قيطريه است؛ جايي كه يك آپارتمان ۱۲۲ متري با عمر بناي ۱۵ سال، با ۶ ميليارد و ۸۰۰ ميليون تومان رهن كامل آگهي شده است.
در گيشا نيز يك واحد ۹۶ متري با ۲ ميليارد تومان وديعه و ۴۲ ميليون تومان اجاره ماهانه عرضه شده و در محدوده جلال آلاحمد، آپارتمان ۸۵ متري با ۸۵۰ ميليون تومان وديعه و ۴۵ ميليون تومان اجاره ماهانه براي اجاره فايل شده است. در اختياريه، رهن كامل يك واحد ۱۵۰ متري نوساز ۶ ميليارد تومان تعيين شده و در فرمانيه نيز براي يك آپارتمان ۱۱۰ متري همين رقم مطالبه ميشود. همچنين در محدوده مطهري، واحدي با همين متراژ با ۴ ميليارد تومان رهن كامل در بازار قرار گرفته است.
جنوب شهر هم ديگر ارزان نيست
اگرچه قيمتها در مناطق جنوبي تهران نسبت به شمال شهر پايينتر است، اما بررسي فايلها نشان ميدهد تأمين همين ارقام نيز براي بخش بزرگي از مستأجران آسان نيست.
در شوش، يك واحد ۷۵ متري با ۵۰۰ ميليون تومان وديعه و ۱۲ ميليون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.در قلعهمرغي نيز براي يك واحد ۷۸ متري، ۸۵۰ ميليون تومان وديعه و ۷ ميليون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است.
در جوانمرد قصاب، يك واحد ۶۸ متري در طبقه چهارم و بدون آسانسور، پاركينگ و انباري، با ۵۰۰ ميليون تومان وديعه و ۵ ميليون تومان اجاره ماهانه فايل شده است.همچنين يك زيرزمين ۲۵ متري در شوش با ۱۵۰ ميليون تومان وديعه و ۶ ميليون تومان اجاره ماهانه و يك واحد ۱۲۰ متري در شهرري با يك ميليارد و ۳۵۰ ميليون تومان رهن و يك ميليون تومان اجاره ماهانه در بازار عرضه شدهاند. اين ارقام نشان ميدهد حتي در مناطق جنوبي پايتخت نيز ورود به بازار اجاره بدون برخورداري از سرمايه اوليه قابل توجه، براي بسياري از خانوارها دشوار شده است.
بازار در انتظار افزايش عرضه
بررسي مجموع فايلهاي اجاره نشان ميدهد بازار بيش از آنكه از نبود مقررات آسيب ببيند، از كمبود عرضه و افزايش فاصله ميان عرضه و تقاضا تاثيرپذيرفته است.
سياست تعيين سقف اجارهبها طي سالهاي گذشته با هدف حمايت از مستأجران اجرا شد، اما روند قيمتها نشان ميدهد اين ابزار به تنهايي نتوانسته بازار را به تعادل برساند. از سوي ديگر، اختلاف شديد قيمت ميان مناطق مختلف تهران نيز بيانگر آن است كه تعيين يك نسخه واحد براي همه شهرها و حتي همه محلههاي پايتخت، با واقعيتهاي بازار همخواني ندارد.
در شرايطي كه ورود واحدهاي جديد به بازار با فاصله قابل توجهي از برنامههاي اعلامشده پيش ميرود، بسياري از كارشناسان و فعالان بازار معتقدند افزايش ساختوساز و عرضه مسكن استيجاري، ثبات در سياستگذاري و اجراي برنامههاي بلندمدت ميتواند بيش از سياستهاي دستوري، بر كاهش التهاب بازار اجاره اثرگذار باشد؛ بازاري كه اكنون از شمال تا جنوب تهران، با وجود تفاوتهاي ميلياردي در قيمت، همچنان براي بخش بزرگي از مستأجران به يكي از دشوارترين چالشهاي معيشتي تبديل شده است.
