معاملات مسكن بيشتر شد، اما مشتري جديد نيامد
در حالي كه هزينه نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني با ثبت تورم سالانه ۶۲.۹ درصدي به يكي از پرشتابترين بخشهاي بازار مسكن تبديل شده و هزينه خدمات املاك و مستغلات نيز همچنان روندي صعودي دارد، بازار خريد و فروش مسكن هنوز نشاني از رونق واقعي ندارد.
در حالي كه هزينه نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني با ثبت تورم سالانه ۶۲.۹ درصدي به يكي از پرشتابترين بخشهاي بازار مسكن تبديل شده و هزينه خدمات املاك و مستغلات نيز همچنان روندي صعودي دارد، بازار خريد و فروش مسكن هنوز نشاني از رونق واقعي ندارد. هرچند تعداد معاملات در ماههاي اخير افزايش يافته، اما به گفته فعالان بازار، اين معاملات عمدتاً ميان مالكان قديمي انجام شده و هنوز خريدار جديدي وارد بازار نشده است. جديدترين گزارش مركز آمار ايران نشان ميدهد شاخص گروه «مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوختها» در تيرماه ۱۴۰۵ به ۴۴۳.۶ واحد رسيده است. اين گروه كه با ضريب اهميت ۳۶.۱۱ درصد يكي از اثرگذارترين بخشها در محاسبه تورم خانوار محسوب ميشود، در يك ماه ۲.۸ درصد، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۶.۸ درصد و در مقياس سالانه ۳۵.۵ درصد افزايش قيمت را تجربه كرده است. در بخش مسكن نيز شاخص به ۴۳۲.۵ واحد رسيده و تورم ماهانه ۲.۴ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۲.۴ درصد و تورم سالانه ۳۲.۹ درصد ثبت شده است. اين در حالي است كه در خردادماه، تورم سالانه مسكن ۳۳.۱ درصد بود و اگرچه اندكي كاهش يافته، اما همچنان در سطح بالايي قرار دارد. بازار اجاره نيز مسير مشابهي را طي ميكند. شاخص اجاره مسكن در تيرماه به ۴۲۸.۶ واحد رسيده و تورم ماهانه آن ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه ۳۲.۵ درصد اعلام شده است.
انفجار هزينه تعمير و نگهداري واحدهاي مسكوني
شايد نگرانكنندهترين بخش گزارش مركز آمار مربوط به خدمات نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني باشد؛ بخشي كه افزايش قيمت آن از ساير اجزاي بازار مسكن فاصله قابلتوجهي گرفته است. براساس آمار رسمي، تورم ماهانه خدمات تعمير و نگهداري مسكن در تيرماه به ۶.۷ درصد رسيده است. تورم نقطهبهنقطه اين خدمات ۸۳.۳ درصد و تورم سالانه نيز به ۶۲.۹ درصد افزايش يافته است. اين ارقام در مقايسه با خردادماه نيز روندي صعودي را نشان ميدهد؛ جايي كه تورم ماهانه ۴.۲ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۷۷.۵ درصد و تورم سالانه ۵۹.۷ درصد ثبت شده بود. به بيان ديگر، هزينه نگهداري يك واحد مسكوني اكنون با سرعتي بسيار بيشتر از قيمت خود مسكن يا حتي اجارهبها در حال افزايش است؛ موضوعي كه ميتواند در ماههاي آينده فشار بيشتري بر مالكان و مستأجران وارد كند.
خدمات املاك هم از تورم عقب نماند
گزارش ديگري از مركز آمار ايران درباره شاخص قيمت توليدكننده بخش خدمات نيز نشان ميدهد هزينه توليد خدمات در فعاليتهاي املاك و مستغلات همچنان روندي افزايشي دارد. بر اساس اين گزارش، شاخص قيمت توليدكننده اين بخش در بهار ۱۴۰۵ به ۴۶۲ واحد رسيده است. تورم فصلي فعاليتهاي املاك و مستغلات ۷.۶ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۶.۹ درصد و تورم سالانه نيز ۳۷ درصد ثبت شده است. مقايسه اين آمار با زمستان ۱۴۰۴ نشان ميدهد اگرچه نرخ تورم سالانه اندكي كاهش يافته، اما هزينه فعاليت در اين بخش همچنان در سطوح بالايي قرار دارد و فشار هزينهاي بر فعالان بازار ادامه يافته است.
معاملات بيشتر شد، اما بازار رونق نگرفت
در كنار اين آمارها، فعالان بازار از افزايش تعداد معاملات مسكن در ماههاي اخير خبر ميدهند؛ اما تأكيد دارند كه اين افزايش به معناي پايان ركود نيست. داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، درباره وضعيت بازار مسكن ميگويد: در آغاز سال ۱۴۰۵ شاهد هجوم سرمايه به بازار مسكن بوديم و تعداد قراردادهاي ثبتشده در ماههاي ارديبهشت، خرداد و تير نيز نشان ميدهد كه معاملات در اين سه ماه روند افزايشي داشته است. او با مقايسه بازار مسكن با ساير بازارهاي سرمايهگذاري ميافزايد: بازارهايي مانند دلار و مسكوكات طلا نسبت به بازار مسكن از امنيت بيشتري برخوردار نيستند و در شرايط فعلي نميتوان بازار امني را پيدا كرد كه بتواند با بازار مسكن مقابله كند. به اعتقاد بيگينژاد، در ساير بازارها مانند خودرو، طلا و دلار، هر ميزان كه سرمايه مردم افزايش پيدا كند، در نهايت بخشي از اين سرمايه بايد در بازار مسكن جانمايي شود و نميتوان از بازار مسكن دور ماند.
چرا بازار از ركود خارج نشده است؟
اگرچه افزايش معاملات ميتواند در نگاه نخست نشانهاي از بهبود وضعيت بازار تلقي شود، اما بررسي جزييات معاملات تصوير متفاوتي را نشان ميدهد. بيگينژاد در گفتوگو با ايلنا معتقد است: قيمتهايي كه در حال حاضر در بازار مسكن شاهد آن هستيم، نشاندهنده افزايش تقاضا در اين بازار است و نميتوان نپذيرفت كه بازار مسكن ايران با ساير بازارها تفاوتهاي جدي دارد. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به شرايط اقتصادي و سياسي كشور نيز ميگويد: ما در شرايطي قرار داريم كه يك وضعيت جنگي را پشت سر ميگذاريم، اما در همين شرايط شاهد استقبال از بازار مسكن هستيم و اين موضوع بسيار مهم است؛ چراكه مردم رفتار متفاوتي با بازار مسكن نسبت به ساير بازارها دارند. او ادامه ميدهد: اگرچه نميتوان بازار مسكن ايران را از نظر مقياس و تعداد قراردادها با بازارهايي مانند دبي مقايسه كرد، اما ميبينيم كه در برخي بازارهاي منطقه چه ميزان ريزش و فرار سرمايه اتفاق افتاده است. در نقطه مقابل، در يك مقطع تاريخي و در مقايسه با كشورهاي همسايه، شاهد رشد بازار مسكن در كشورمان هستيم. با اين حال، او تأكيد ميكند كه افزايش معاملات به معناي خروج بازار از ركود نيست و ميگويد: خروج از ركود صرفاً تابع تقاضاي فعلي و دروني بازار نيست. به گفته نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، خروج بازار مسكن از ركود به عوامل مختلفي از جمله عوامل جمعيتي و سرمايهگذاري وابسته است كه در هر دو زمينه با مشكلاتي مواجه هستيم. او توضيح ميدهد: در حوزه سرمايهگذاري نيز موضوعاتي مانند سرمايهگذاري بانكي و تسهيلات مطرح است. از سوي ديگر، تمايل دروني افراد جامعه اين است كه نيازهاي شخصي يا سرمايهگذاري خود را در بازار مسكن تأمين كنند، اما واقعيت اين است كه بخش قابل توجهي از افرادي كه از بازار مسكن فاصله گرفتهاند و قصد سرمايهگذاري در اين بخش را دارند، سرمايه كافي براي ورود به بازار مسكن را ندارند.
مشتري جديدي وارد بازار نشده است
شايد مهمترين نكتهاي كه ميتواند وضعيت فعلي بازار مسكن را توضيح دهد، تركيب معاملات انجامشده باشد .
بيگينژاد در اين باره ميگويد: اگرچه ميگوييم تعداد معاملات افزايش پيدا كرده، اما همچنان نميتوان گفت بازار از ركود خارج شده است. او با اشاره به نبود آمار كامل سامانههاي ثبت معاملات ادامه ميدهد: هنوز آمار سامانههاي «كاتب» و «خودنويس» در اختيار ما قرار نگرفته است، اما بررسي نوع معاملات نشان ميدهد كه عمده آنها از نوع «تبديل به احسن» بوده است. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك در پايان تأكيد ميكند: در حال حاضر مشتري جديدي كه با استفاده از تسهيلات يا با ورود سرمايه جديد به بازار مسكن اقدام به خريد كرده باشد، نداريم و بخش عمده معاملات انجامشده مربوط به افرادي است كه ملك خود را فروخته و براي خريد ملكي بهتر يا مناسبتر اقدام كردهاند.
بازاري گرفتار تورم و كمبود تقاضاي واقعي
مجموع آمارهاي رسمي و روايت فعالان بازار يك واقعيت را آشكار ميكند؛ بازار مسكن اگرچه از نظر ارزش دارايي همچنان براي سرمايهگذاران جذاب است، اما از منظر تقاضاي مصرفي با ضعف جدي روبروست. رشد بيش از ۶۲ درصدي هزينه تعمير و نگهداري، تورم بالاي خدمات املاك، افزايش مستمر اجارهبها و قيمت مسكن از يك سو و نبود خريداران جديد از سوي ديگر، نشان ميدهد موتور اصلي معاملات نه ورود سرمايههاي تازه، بلكه جابهجايي ميان مالكان قديمي است. در چنين شرايطي، تا زماني كه قدرت خريد خانوارها افزايش پيدا نكند، نظام تأمين مالي مسكن اصلاح نشود و تسهيلات خريد متناسب با واقعيتهاي بازار نباشد، افزايش تعداد معاملات بهتنهايي نميتواند نشانه خروج بازار از ركود باشد؛ بازاري كه همچنان زير سايه تورم حركت ميكند، اما از رونق واقعي فاصله دارد.
