املاکی های بيمشتري
بازار مسكن وارد ساختاري مغشوش و ناهمگون شده است؛ ساختاري كه در آن، شكاف عميق ميان تورم عمومي و قدرت خريد واقعي جامعه، متقاضيان مصرفي و سرمايهگذاران را يكي پس از ديگري از گردونه بازار خارج ميكند. نمود شاخص و ملموس اين عارضه ساختاري، در سقوط ارزش دلاري مسكن عيان ميشود؛ جايي كه شاخص قيمتي هر متر مربع ملك در ايران، از ارتفاع ۱۵۰۰ دلاري به كانال ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط كرده است.
زهره علامي|
بازار مسكن وارد ساختاري مغشوش و ناهمگون شده است؛ ساختاري كه در آن، شكاف عميق ميان تورم عمومي و قدرت خريد واقعي جامعه، متقاضيان مصرفي و سرمايهگذاران را يكي پس از ديگري از گردونه بازار خارج ميكند. نمود شاخص و ملموس اين عارضه ساختاري، در سقوط ارزش دلاري مسكن عيان ميشود؛ جايي كه شاخص قيمتي هر متر مربع ملك در ايران، از ارتفاع ۱۵۰۰ دلاري به كانال ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط كرده است. الگويي مشابه كه در بازار مسكن تركيه نيز رخ داده و قيمت دلاري ملك در آن كشور را تا محدوده ۷۰۰ دلار پايين كشيده است. اگرچه هزينههاي ساختوساز در تركيه بهمراتب از ايران سنگينتر است، اما در هر دو بازار، «ديوار سخت قدرت خريد» تعيينكننده نهايي است. وقتي تورم مهارنشدني، توان مالي خريداران واقعي را به صخره ميكوبد، بازار ديگر كشش قيمتهاي دلاري بالاتر را ندارد. در نتيجه، اگرچه قيمتهاي اسمي و ريالي خروجيهاي نجومي ثبت ميكنند، اما ارزش واقعي و دلاري مسكن آب ميرود. اين افت ارزش دلاري بههيچوجه به معناي ارزان شدن مسكن براي سفره مردم نيست، بلكه سندي است بر تعميق شكاف طبقاتي، افت ارزش پول ملي و جا ماندن شديد درآمدهاي جامعه از قيمت مسكن. با اين حال، در ايران نه تنها قيمتهاي ريالي كاهش نيافته، بلكه تحت تأثير الگوريتمهاي قيمتسازي مجازي و رقابت مرگبار واسطهها، قيمتها در فواصل يك تا دو ماهه جهشهاي ناگهاني تجربه ميكنند و سپس بازار را در ركودي سنگين و طولانيمدت فروميبرند. در همين راستا، حسين محمودي اصل، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، در گفتوگويي تحليلي با «تعادل»، ابعاد مختلف اين بنبست ساختاري، نقش دلالان، وضعيت بازار اجاره، رفتار سرمايهگذاران طلا و دلار و الزامات خروج از اين بحران را تشريح كرد. محمودي اصل با ارزيابي كلي وضعيت بازار مسكن و علت عميقتر شدن ركود اظهار كرد: به دليل فاصله گرفتن تورم از قدرت خريد، بسياري از بازارها بازيگران، متقاضيان مصرفي و حتي سرمايهگذاران خود را از دست ميدهند. در بخش مسكن نيز افزايش شديد قيمتها و كاهش قدرتمندانه قدرت خريد، ارزش دلاري ملك را از ۱۵۰۰ دلار به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار رسانده است. او گفت: در تركيه هم با وجود آنكه بهاي تمامشده ساخت بيشتر از ايران است، به دليل همين افت قدرت خريد، قيمت دلاري در محدوده ۷۰۰ دلار قرار گرفته و رو به كاهش است. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با تاكيد بر تحقق پيشبينيهاي سالهاي گذشته افزود: همانطور كه در سال ۱۴۰۲ پيشبيني كرده بوديم، بخش مسكن ديگر رونقهاي سالانه به خود نميبيند. علت اصلي اين است كه ما دچار شوكهاي تورمي ناگهاني ميشويم؛ به اين صورت كه در يك يا دو ماه قيمتها بهشدت بالا ميرود و بلافاصله بازار وارد يك دوره ركود تورمي عميق ميشود.
جنگ ۵۰ هزار مشاور املاك
بر سر ۲۵ هزار معامله!
يكي از كليديترين آسيبهاي مطرحشده از سوي محمودي اصل، نقش مخرب فضاي مجازي و حجم ناهمگون واسطهها در بازار ملك است. او با افشاي مكانيسم اين تورمسازي مصنوعي گفت: دلالان با انتشار گسترده آگهيها در سايتها و فضاي مجازي به راحتي قيمتها را بالا ميبرند. صاحبخانهها نيز كه اين سايتها را مبناي قيمتگذاري ملك خود قرار ميدهند، دچار اشتباه محاسباتي شده و همين جو رواني باعث جهش ناگهاني قيمتها ميشود. او در ادامه با اشاره به آمارهاي تكاندهنده از تناسب نداشتن تعداد مشاوران املاك با حجم واقعي معاملات پايتخت تصريح كرد: تعداد بنگاههاي املاك در تهران به ۱۷ هزار واحد رسيده است كه اگر از هر كدام ۳ مشاور لحاظ كنيم، حدود ۵۰ هزار مشاور املاك در تهران داريم. اين در حالي است كه حجم معاملات سالانه تهران به زير ۳۰ هزار و در محدوده ۲۵ هزار معامله تنزل يافته است؛ يعني عملاً به ازاي هر دو مشاور املاك، تنها يك معامله در طول سال وجود دارد. محمودي اصل افزود: اين ناترازي باعث شكلگيري يك رقابت بسيار ناسالم شده است. برخي مشاوران املاك كه در تنگناي مالي قرار دارند، به فروشندگان و صاحبخانهها قيمتهاي بالاتري را پيشنهاد ميدهند و ادعا ميكنند ملك را گرانتر ميفروشند. همين رفتار قيمتها را سريعاً بالا ميبرد و ما را با رشدهاي ماهانه قيمت، به ركودهاي سالانه ميرساند.
بازار اجارهبها به مسلخ رفت
پيامدهاي اين رقابت ناسالم تنها گريبانگير خريداران نشده، بلكه سفره مستأجران را نيز هدف قرار داده است. كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با تشريح نحوه تحريك بازار اجاره تشريح كرد: در بازار اجاره هم همين اتفاق افتاده است. همچنين در مواردي، پيشنهاد نرخهاي غيرواقعي از سوي برخي واسطهها، توافقات اوليه موجران و مستأجران را دستخوش تغيير كرده و انتظارات قيمتي صاحبان خانه را بالاتر ميبرد، اين اقدام باعث بيخانمان شدن مستأجر و ترك اجباري منزل ميشود تا مشاوران بتوانند با نرخهاي جديد مستأجر ديگري بياورند. او درباره نتيجه اين سياست خردكننده در بازار اجاره گفت: همين جوآفريني باعث شده كه در حال حاضر در خودِ تهران، املاكي كه مشاوران املاك صاحبانشان را تحريك كرده بودند، حدود يك تا دو ماه خالي بمانند و اجاره نروند؛ چرا كه ارقام درخواستي فاصله غيرمعقولي با قدرت خريد و پرداخت مردم پيدا كرده است.
توقف هجوم سرمايهها از بازار طلا به مسكن
محمودي اصل درباره نبود تقاضاي موثر مصرفي بيان كرد: ما در بازار مسكن تقاضا داريم، اما اين تقاضاها مصرفي نبوده و به شرايط بالفعل نرسيدهاند. متقاضيان، نيازمنداني هستند كه هيچ منابعي براي خريد ندارند و تسهيلات درستوحسابي هم در اختيارشان نيست؛ بنابراين متقاضيان مصرفي روز به روز كاهش مييابند. او همچنين با تحليل روند جابهجايي سرمايهها ميان بازار طلا، دلار و مسكن اظهار كرد: در مقطعي به دليل رشد شديد قيمت جهاني طلا و دلار، عدهاي در بازار طلا سودهاي كلاني كسب كردند و سال گذشته با فروش اين داراييها به بازار مسكن و خودرو هجوم آوردند و اين بازارها را تحت تاثير قرار دادند. به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن؛ در ۵ تا ۶ ماه گذشته، هر كس قصد تغيير بازار داشت اين كار را انجام داد. اكنون با قيمتهاي فعلي مسكن و رشد ۲۵ درصدي دلار، تمايل براي خروج از بازار ارزاني مثل طلا و دلار و حركت به سمت بازار گراني مثل مسكن بهشدت كاهش يافته و اتفاق نخواهد افتاد؛ پديدهاي كه ركود مسكن را تعميق ميبخشد .
مسكن نيازمند ثبات سالانه و منابع سنگين است
تفاوتهاي ساختاري مسكن با بازارهاي كمعمقي چون بورس و خودرو، خروج اين بخش پيشران از تله ركود را پيچيدهتر كرده است. مسكن به دليل ابعاد كلان و نقش بنيادي خود در اقتصاد، نه با هيجانات مقطعي، بلكه تنها از مسير تزريق منابع مالي پرحجم و محركهاي بنيادي به حركت درميآيد. محمودي اصل با تأكيد بر ضرورت تغيير ريل سياستگذاري در اين بخش ميگويد: بازار مسكن بازاري فوقالعاده بزرگ است كه بر خلاف بازارهاي خردي مانند خودرو و بورس، هم به اخبار و محركهاي قوي كلان (نظير تحولات سودآوري در صنايع بالادستي فولاد و پتروشيمي) و هم به جريان نقدينگي مقياسبزرگ نياز دارد. از اين رو، متوليان اقتصادي بايد با اعمال كنترل هاي ساختاري، مانع از شكلگيري شوكها و جهشهاي قيمتي ماهانه شوند تا بازار ملك بتواند در بستري از ثبات قيمتي سالانه، به مدار رونق واقعي و پايدار بازگردد.
