قرارداد اجاره بالاي ۲۵ درصد هم امضا ميشود؟
در حالي كه مصوبه سران قوا براي كنترل بازار اجاره، سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را براي تمديد قراردادهاي مسكوني در سال ۱۴۰۵ تعيين كرده است، همچنان يك پرسش مهم ذهن بسياري از موجران و مستاجران را به خود مشغول كرده است؛ آيا امكان امضاي قرارداد با افزايش بيش از ۲۵ درصد وجود دارد؟پاسخ اين پرسش از منظر فني و حقوقي، پيچيدهتر از يك «بله» يا «خير» است.
در حالي كه مصوبه سران قوا براي كنترل بازار اجاره، سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را براي تمديد قراردادهاي مسكوني در سال ۱۴۰۵ تعيين كرده است، همچنان يك پرسش مهم ذهن بسياري از موجران و مستاجران را به خود مشغول كرده است؛ آيا امكان امضاي قرارداد با افزايش بيش از ۲۵ درصد وجود دارد؟پاسخ اين پرسش از منظر فني و حقوقي، پيچيدهتر از يك «بله» يا «خير» است. تورج سرباز، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفتوگو با ايسنا ضمن تشريح ابعاد مختلف اين مصوبه، تأكيد ميكند كه هرچند سامانه ثبت قراردادها مانعي براي ثبت ارقام بالاتر از سقف قانوني ايجاد نميكند، اما در صورت شكايت مستاجر، اين موضوع ميتواند به ورود دستگاه قضايي و حتي برخورد با موجر منجر شود.يكي از مهمترين نكاتي كه سرباز به آن اشاره ميكند، تفاوت ميان امكان ثبت قرارداد و اعتبار حقوقي آن است.او ميگويد: با توجه به مصوبه سران قوا كه از سوي وزير راه و شهرسازي اعلام شده، سقف مجاز ۲۵ درصد در افزايش رقم قراردادهاي اجاره مسكن بايد رعايت شود و در صورت عدم رعايت، دستگاه قضايي با شكايت مستاجر ميتواند ورود كند و برخورد قضايي با موجر صورت دهد. قضات نيز به جز شروط و موارد استثنا كه در قانون ذكر شده نبايد حكم تخليه صادر كنند. البته اين مصوبه صرفا مربوط به املاك مسكوني است و مربوط به قراردادهاي تجاري و اداري نميشود. در عين حال، او درباره عملكرد سامانه تمديد قرارداد توضيح ميدهد: در سامانه تمديد قرارداد، محدوديتي به لحاظ افزايش رقم وجود ندارد. يعني موجر و مستاجر ميتوانند با توافق و اختيار خود رقمهاي متفاوتي نسبت به سقف مصوب، اعمال كنند. اين اظهارات نشان ميدهد كه سامانه صرفاً ابزار ثبت توافقات است و نقش نظارتي يا جلوگيريكننده در برابر ثبت قراردادهاي خارج از سقف قانوني ندارد.
ضمانت اجرا؛ شكايت مستاجر و ورود دستگاه قضايي
اگرچه ثبت قرارداد با افزايش بيش از ۲۵ درصد ممكن است، اما به گفته عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، اين موضوع به معناي مصون بودن قرارداد از چالشهاي حقوقي نيست.بر اساس مصوبه، اگر مستاجر نسبت به افزايش بيش از سقف قانوني اعتراض داشته باشد، ميتواند از طريق مراجع قضايي پيگيري كند. در چنين شرايطي، تفسير قانون توسط قاضي اهميت ويژهاي پيدا ميكند؛ زيرا سرنوشت قرارداد و حتي امكان صدور حكم تخليه به برداشت دادگاه از قانون بستگي خواهد داشت. يكي از بخشهاي مهم گفتوگوي سرباز، انتقاد او از استثناهاي قانوني است كه به اعتقاد او، ميتواند عملاً فلسفه مصوبه تمديد خودكار قراردادها را تضعيف كند.سرباز ميگويد: شروط چهارگانه كه منجر به فسخ قرارداد اجاره ميشود راه را براي دور زدن قانون توسط موجران فراهم ميكند.به گفته عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران، اين چهار شرط عبارتند از: تخريب و نوسازي ملك، انتقال قانوني ملك به فرد ديگر، نياز شخصي موجر يا افراد تحت تكفل وي، عمل نكردن مستاجر به تعهدات خود مانند پرداخت اجارهبها، شارژ و ساير تعهدات.سرباز معتقد است: به نظرم اين موارد، مصوبه تمديد قراردادهاي اجاره را در عمل، ضعيف كرده و بايد اين موارد از قانون مذكور حذف شود.به باور اين كارشناس، وجود چنين استثناهايي ميتواند در برخي موارد، مسير خروج موجران از الزامات مصوبه را هموار كند.
آيا توافق طرفين هميشه معتبر است؟
يكي از چالشبرانگيزترين بخشهاي اين مصوبه، اعتبار توافقاتي است كه برخلاف سقف ۲۵ درصدي ميان موجر و مستاجر انجام ميشود.سرباز در اين باره ميگويد: اگر توافقي غير از مصوبه تمديد خودكار قرارداد اجاره صورت گيرد قاضي نبايد آن را بپذيرد اما ممكن است قاضي به اين تشخيص برسد كه توافق طرفين جزو قواعد آمره محسوب ميشود و اختيار طرفين را معتبر بداند و قرارداد بيش از حدنصاب را بپذيرد.به عبارت ديگر، اگرچه فلسفه قانون حمايت از مستاجر است، اما در نهايت تفسير قاضي ميتواند نتيجه پرونده را تغيير دهد.سرباز درباره نقش بنگاههاي معاملات ملكي نيز توضيح ميدهد كه اتحاديه، مشاوران املاك را به رعايت سقف قانوني ملزم كرده است.عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران ميگويد: به مشاوران املاك توصيه شده كه از تنظيم قراردادهايي كه سقف ۲۵ درصد در آن رعايت نميشود خودداري كنند. اما به لحاظ قانوني مسووليت عدم رعايت مفاد مصوبه بر عهده طرفين قرارداد است.
اصل نسبي بودن قراردادها
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك در ادامه به يكي از اصول مهم حقوق مدني اشاره ميكند. او ميگويد: مطابق اصل نسبي بودن قراردادها در قانون مدني، قراردادهاي فيمابين ارتباطي به شخص ثالث ندارد؛ مگر اينكه قصور از ناحيه شخص ثالث ايجاد شود. واحد صنفي هم در واقع شخص ثالث محسوب ميشود. عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران اضافه ميكند: ضمانت اجراي مصوبه تمديد خودكار قراردادهاي اجاره از سوي قوه قضاييه تضمين شده است كه هيچ حكم تخليهاي صادر نميكند. با اين وجود ما به مشاوران املاك داراي مجوز ابلاغ كرديم كه طبق قانون بايد سقف مجاز ۲۵ درصد را رعايت كنند.
تمديد قرارداد حتي پس از ۱۰ سال
يكي ديگر از نكات مهم مطرحشده در اين گفتوگو، وضعيت مستاجراني است كه سالها در يك واحد سكونت داشتهاند.سرباز در پاسخ به اين پرسش كه آيا سابقه چندساله سكونت مستاجر تأثيري در تمديد قرارداد دارد، ميگويد: با توجه به آنكه مصوبه امسال بر مبناي شرايط جنگي در نظر گرفته شده تمامي قراردادها به شرط تمايل مستاجر بايد تمديد شود؛ حتي اگر ۲ سال، ۵ سال يا ۱۰ از استقرار مستاجر در يك واحد گذشته باشد. عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران، فلسفه اين تصميم را نيز چنين توضيح ميدهد: استدلال سران قوا اين بود كه مستاجران در شرايط جنگي هزينههاي بيشتري را در مقايسه با گذشته متحمل شدهاند. بنابراين از اين زاويه بايد كمكي به آنها صورت گيرد. قانون امسال جديد است و كساني كه در سال ۱۴۰۵ قراردادشان منقضي ميشود ميتوانند يك سال ديگر با حداكثر افزايش ۲۵ درصد تمديد كنند.
ادعاي اضطرار پذيرفته ميشود؟
يكي از سوالات مهم در اين زمينه، امكان استناد مستاجر به اضطرار يا ناآگاهي هنگام امضاي قرارداد است.سرباز در پاسخ ميگويد: اگر قاضي، قرارداد را جزو قواعد آمره تشخيص دهد مستاجر نميتواند بگويد جهل به قانون، اكراه يا اضطرار داشته است؛ زيرا به اختيار خودش كاري را انجام داده است. در اين موارد قانونگذار مقداري سخت ميگيرد؛ چرا كه جهل به قانون رافع مسووليت نيست.اين بخش از اظهارات او نشان ميدهد كه صرف ادعاي فشار اقتصادي يا ناآگاهي، لزوماً براي بياعتبار شدن قرارداد كافي نخواهد بود.
مصوبهاي براي آرامش بازار اجاره
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، اصل مصوبه تمديد خودكار قراردادها را اقدامي مثبت ارزيابي ميكند.او ميگويد: قانون مذكور اگر تداوم پيدا كند ميتواند در آرامش و ثبات بازار اجاره اثرگذار باشد. برخي افراد ميگفتند چنين چيزي شدني نيست اما در مقام اجرا ديديم كه محقق شد و اكثر موجران و مشاوران املاك از قانون تبعيت ميكنند.سرباز حتي پيشنهاد ميدهد اين الگو به بازار خريد و فروش نيز تسري پيدا كند.به گفته او، همين مصوبه اگر در بخش خريد و فروش نيز اجرا شود ميتواند در كنترل سوداگري و سفتهبازي در بازار مسكن كه به رشد پياپي قيمتها در دهههاي اخير منجر شده اثرگذار باشد.
تعارض ميان مالكيت خصوصي و شرايط اضطراري
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران در بخش ديگري از سخنان خود به مباني فقهي مالكيت اشاره ميكند و ميگويد: بر اساس قاعده فقهي «الناس مسلطون علي اموالهم » هركس نسبت به منافع و مبلغ مال خود اختيار دارد. لذا طبق اين قاعده حاكميت نميتواند از اراده خود براي نرخگذاري استفاده كند. با اين حال، او معتقد است شرايط بحراني ميتواند استثنا ايجاد كند.اما وقتي شرايط بحراني است و بيم آن ميرود كه يك عده از فضا سوءاستفاده كنند و نارضايتي در جامعه پديدار شود، همه ملزم هستند از قانوني كه در شرايط اضطرار تصويب ميشود تمكين كنند. بنابراين مصوبه تمديد خودكار قراردادهاي اجاره لازمالاجرا است و به نظر من ميتواند در بخش خريد و فروش نيز اجرا شود.اظهارات عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران نشان ميدهد كه امكان ثبت قرارداد اجاره با افزايش بيش از سقف ۲۵ درصد در سامانه وجود دارد، اما اين موضوع به معناي مصونيت حقوقي چنين قراردادهايي نيست. در صورت اعتراض مستاجر، مراجع قضايي ميتوانند به پرونده ورود كنند و تفسير قاضي از نسبت ميان مصوبه سران قوا، ماده ۱۰ قانون مدني و قواعد آمره، نقش تعيينكنندهاي در اعتبار يا بياعتباري توافق طرفين خواهد داشت. از سوي ديگر، وجود استثناهاي قانوني، همچنان يكي از مهمترين نقاط بحثبرانگيز اين مصوبه محسوب ميشود؛ موضوعي كه به اعتقاد كارشناسان ميتواند در عمل، اجراي كامل سياست كنترل بازار اجاره را با چالش مواجه كند.
