افزايش ۸۰ درصدي قيمت مسكن، رشد ۱۰۰ درصدي اجارهبها
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار دارد؛ بازاري كه همزمان با جهش قيمت خريد و فروش، ركود معاملات، كاهش توان خريد خانوارها و رشد بيسابقه اجارهبها دستوپنجه نرم ميكند.
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار دارد؛ بازاري كه همزمان با جهش قيمت خريد و فروش، ركود معاملات، كاهش توان خريد خانوارها و رشد بيسابقه اجارهبها دستوپنجه نرم ميكند. در چنين شرايطي، دولت با تصويب تمديد خودكار قراردادهاي اجاره و تعيين سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها تلاش كرده از مستأجران حمايت كند؛ تصميمي كه اگرچه موافقان و مخالفان فراواني دارد، اما از نگاه برخي فعالان بازار، در شرايط فعلي تنها راه جلوگيري از فشار بيشتر بر ميليونها مستأجر است.
تورج سرباز، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، معتقد است رشد قيمت مسكن و اجاره از كنترل خارج شده و بدون ورود جدي دولت و نهادهاي نظارتي، نميتوان انتظار آرامش در بازار را داشت.
مسكن ۸۰ درصد گرانتر شد
سرباز با اشاره به شرايط بازار مسكن پس از جنگ، ميگويد: قيمت مسكن از پيش از جنگ تاكنون حدود ۸۰ درصد افزايش يافته است. در اين شرايط، مستأجران به عنوان يكي از اقشار آسيبپذير جامعه بيشترين آسيب را متحمل شدهاند و لازم بود تمهيداتي براي حفظ حداقل حقوق اين قشر انديشيده شود. به گفته او، دولت نيز با همين نگاه، سقف مجاز افزايش اجارهبها را ۲۵ درصد تعيين كرده است. سرباز تاكيد ميكند: سقف مجاز ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها كه از سوي دولت اعلام شده، تصميمي منطقي است. هرچند قيمت مسكن رشد قابل توجهي داشته، اما دولت با هدف حمايت از مستأجران اين مصوبه را به تصويب رسانده تا فشار كمتري به اقشار آسيبپذير وارد شود.
تمديد خودكار قراردادها فرصتي براي تنفس مستأجران
يكي از مهمترين بخشهاي اين مصوبه، تمديد خودكار قراردادهاي اجاره براي يك سال ديگر است؛ موضوعي كه به گفته اين عضو اتحاديه مشاوران املاك ميتواند امنيت نسبي را به بازار اجاره بازگرداند.سرباز توضيح ميدهد: مستأجراني كه موعد پايان قرارداد اجاره آنها فرا رسيده است، ميتوانند بدون نياز به تنظيم قرارداد جديد، قرارداد خود را براي مدت يك سال تمديد كنند. در اين تمديد، مبلغ وديعه و اجارهبهاي ماهانه حداكثر تا سقف ۲۵ درصد افزايش مييابد و مستأجران ميتوانند با همين شرايط در واحد مسكوني خود سكونت داشته باشند.به اعتقاد او، اين تصميم با توجه به شرايط خاص كشور و آشفتگي بازار مسكن اتخاذ شده تا از مستأجران حمايت شود و آرامش بيشتري در بازار ايجاد كند.
آيا قيمتگذاري در بازار مسكن اجتنابناپذير شده است؟
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات سرباز، دفاع از ورود دولت به حوزه قيمتگذاري است؛ موضوعي كه همواره محل اختلاف اقتصاددانان و سياستگذاران بوده است. او ميگويد: اين اقدام ميتواند آغاز يك رويكرد حمايتي در بازار اجاره باشد. اگر دولت و حاكميت بتوانند در حوزه قيمتگذاري نيز ورود موثرتري داشته باشند و چارچوب مشخصي براي قيمتها تعيين كنند، ميتوان از افزايشهاي بيضابطه و بدون مبنا جلوگيري كرد.اين اظهارات در حالي مطرح ميشود كه بسياري از كارشناسان اقتصادي معتقدند قيمتگذاري دستوري، بدون افزايش عرضه و اصلاح ساختار بازار، نميتواند به تنهايي موجب كنترل قيمتها شود و حتي ممكن است به كاهش عرضه واحدهاي استيجاري منجر شود.
دامن زدن به التهاب بازار مسكن
يكي از جنجاليترين بخشهاي سخنان عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، انتقاد صريح از عملكرد برخي بانكهاست. او مدعي است: برخي بانكها از طريق شركتهاي پوششي وارد بازار مسكن ميشوند و در كنار آن، گروهي از دلالان نيز به صورت نامحسوس زمينه افزايش قيمتها را فراهم ميكنند. رسالت بانكها خدمترساني به مردم است، نه اينكه با سرمايهگذاري در بازار مسكن، بهويژه در مناطق يك، دو و سه شهر، زمينه افزايش قيمتها را فراهم كنند.عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، همچنين تأكيد ميكند: بانكها با استفاده از نوسانات بازار، بخشي از نقدينگي موجود را از طريق واسطهها و دلالان به بازار مسكن تزريق ميكنند و اين روند در نهايت موجب افزايش قيمتها و رشد ارزش افزوده املاك ميشود؛ موضوعي كه به اعتقاد من يكي از عوامل تأثيرگذار بر تداوم التهاب بازار مسكن است.اين ادعا اگرچه بارها از سوي برخي فعالان بازار مطرح شده، اما تاكنون گزارش رسمي و شفافي درباره ميزان اثرگذاري بانكها و شركتهاي وابسته بر قيمت مسكن منتشر نشده است.
اجارههايي كه تا ۱۰۰ درصد افزايش پيدا كردند
سرباز با اشاره به وضعيت بازار اجاره، از افزايشهاي بيسابقه سخن ميگويد.او تصريح ميكند: طي يك تا دو سال گذشته افزايش قيمت اجاره بسيار قابل توجه بوده و در برخي موارد مالكان نرخ اجاره را تا ۹۰ يا حتي صددرصد افزايش دادهاند؛ به همين دليل لازم بود براي جلوگيري از اين نابساماني و سوءاستفاده برخي افراد از شرايط بازار، دولت در حوزه تعيين سقف افزايش اجارهبها ورود كند.به گفته او، اگر اين نرخگذاري با ضمانتهاي اجرايي لازم همراه باشد، ميتواند اثرگذاري بيشتري داشته باشد. نهادهايي مانند سازمان تعزيرات حكومتي، مراجع حل اختلاف و ساير دستگاههاي مسوول بايد اجراي قانون را بهطور جدي دنبال كنند تا از تضييع حقوق مستأجران جلوگيري شود. همچنين در مواردي كه مشمول اين قانون هستند، بايد از صدور رأي تخليه مستأجر جلوگيري شود.
مستأجراني كه در جنگ، دو اجاره پرداخت كردند
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، يكي از دلايل دفاع خود از سقف ۲۵ درصدي را شرايط خاص امسال عنوان ميكند. او ميگويد: مالكيت در جمهوري اسلامي ايران و بر اساس مباني اسلامي كاملاً محترم است، اما بايد شرايط خاص امسال را نيز در نظر گرفت. بسياري از مستأجران ناچار شدند محل سكونت خود را ترك كنند و براي حفظ جان خود و خانوادهشان به مناطق ديگر بروند. به گفته او، بسياري از اين خانوارها ناچار شدند همزمان اجاره دو محل سكونت را پرداخت كنند. سرباز ادامه ميدهد: بسياري از اين افراد در حالي كه خود مستأجر بودند، مجبور شدند در محل ديگري نيز هزينه اجاره پرداخت كنند و عملاً با پرداخت اجاره مضاعف مواجه شدند. از اين رو، منطقي و عادلانه است كه سقف افزايش اجارهبها بيش از ۲۵ درصد تعيين نشود. او همچنين اضافه ميكند: اگر به واحدهاي اقامتي و خانههايي كه بهصورت روزانه يا ماهانه اجاره داده ميشوند مراجعه كنيد، مشاهده خواهيد كرد كه بخش قابل توجهي از افرادي كه اين واحدها را اجاره كردهاند، به دليل شرايط جنگي و از روي اجبار به آنها پناه بردهاند.
بازار مسكن به نظارت نياز دارد
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، معتقد است افزايش قيمت املاك نبايد به بهانه شرايط كشور توجيه شود.او ميگويد: نبايد صرف وقوع برخي اتفاقات يا آسيب ديدن تعدادي از زيرساختها، قيمت املاك بدون ضابطه و به شكل افسارگسيخته افزايش پيدا كند.از نگاه سرباز، بخش مهمي از افزايش قيمتها نتيجه فعاليت دلالان و سفتهبازاني است كه عرضه و تقاضا را مديريت ميكنند.او تأكيد ميكند: بخشي از اين افزايش قيمتها ناشي از فعاليت دلالان، سفتهبازان و سوداگراني است كه با در اختيار گرفتن بازار، روند عرضه و تقاضا را مديريت ميكنند و هر زمان كه بخواهند قيمتها را افزايش ميدهند يا شرايط بازار را تغيير ميدهند.
نسخه اتحاديه براي آرامش بازار
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، در پايان راهكار اصلي را كنترل فعاليت بانكها، واسطهها و سفتهبازان ميداند.او ميگويد: اگر فعاليت اين افراد كنترل و مديريت شود، بازار مسكن به آرامش و تعادل واقعي خود بازخواهد گشت و در نتيجه شاهد تداوم تورم و ركود تورمي در بازار ملك نخواهيم بود. با اين حال، تجربه سالهاي گذشته نشان ميدهد بازار مسكن تنها با ابزارهاي نظارتي يا تعيين سقف اجاره كنترل نميشود. رشد مداوم تورم، كاهش ساختوساز، افت سرمايهگذاري، كمبود عرضه مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها، مجموعهاي از عوامل بههمپيوسته هستند كه حل آنها نيازمند سياستهاي اقتصادي بلندمدت و پايدار است. از همين رو، اگرچه سقفگذاري اجارهبها ميتواند در كوتاهمدت بخشي از فشار را از دوش مستأجران بردارد، اما بدون افزايش عرضه، اصلاح نظام تأمين مالي، شفافيت در بازار و مهار تورم، بعيد است نسخهاي دايمي براي درمان بحران مسكن ايران باشد.
