نسخه جديد دولت براي بازار اجاره
سال گذشته سقف افزايش اجارهبها ۲۵ درصد بود و امسال اين عدد براي تهران به ۲۷ درصد رسيده است؛ افزايشي كه در ظاهر تنها دو واحد درصد بيشتر شده، اما در بازاري كه بسياري از مستأجران با رشدهاي ۵۰ تا ۱۰۰ درصدي اجاره روبرو بودهاند، همچنان فاصله معناداري با واقعيتهاي موجود دارد.
سال گذشته سقف افزايش اجارهبها ۲۵ درصد بود و امسال اين عدد براي تهران به ۲۷ درصد رسيده است؛ افزايشي كه در ظاهر تنها دو واحد درصد بيشتر شده، اما در بازاري كه بسياري از مستأجران با رشدهاي ۵۰ تا ۱۰۰ درصدي اجاره روبرو بودهاند، همچنان فاصله معناداري با واقعيتهاي موجود دارد. حالا رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران از آغاز گشتهاي بازرسي، الزام دفاتر املاك به رعايت سقف قانوني و مهمتر از همه، امكان شكايت مستأجران تا پنج سال پس از پايان قرارداد خبر داده است؛ اقدامي كه قرار است از حقوق اجارهنشينان دفاع كند، اما پرسش اساسي اينجاست كه آيا اينبار قانون ميتواند بر بازار پرالتهاب اجاره غلبه كند يا همچنان راههاي دور زدن مقررات باز خواهد ماند؟ اظهارات كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، در حالي مطرح ميشود كه بسياري از كارشناسان معتقدند فاصله ميان قانون و واقعيت بازار اجاره همچنان بسيار زياد است و اجراي موثر اين مقررات با چالشهاي جدي روبرو خواهد بود. گودرزي با اشاره به اجراي ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها اعلام كرد كه بر اساس مصوبه شوراي عالي مسكن، سقف مجاز افزايش اجاره در شهر تهران ۲۷ درصد تعيين شده است. همچنين در شهرهاي بالاي ۱۰۰ هزار نفر جمعيت در استان تهران، اين سقف ۲۳ درصد خواهد بود. به گفته او، در شهرهاي كوچكتر استان تهران بحران اجارهنشيني بهشدت كلانشهرها نيست، اما در صورت نياز، همان ضوابط و مقررات بر اين مناطق نيز حاكم خواهد بود. اين تصميم در ظاهر با هدف كنترل نرخهاي افسارگسيخته اجاره اتخاذ شده، اما پرسش مهم اينجاست كه آيا تعيين يك عدد مشخص ميتواند در بازاري كه عمدتاً تحت تأثير عرضه و تقاضا حركت ميكند، به تنهايي موثر باشد؟
آغاز گشتهاي بازرسي در سطح تهران
رييس اتحاديه مشاوران املاك از آغاز مرحله نخست گشتهاي مشترك نظارتي در مناطق ۲۲گانه تهران خبر داد. اين گشتها با حضور پليس امنيت اقتصادي، سازمان تعزيرات حكومتي، واحد بازرسي اتاق اصناف تهران و بازرسان اتحاديه مشاوران املاك انجام شده است. به گفته گودرزي، بيش از ۲۰ گروه بازرسي در اين مرحله حضور داشتهاند و ماموريت اصلي آنها نظارت بر عملكرد دفاتر املاك، اطلاعرساني درباره قوانين جديد و تبيين الزامات مربوط به سقف مجاز افزايش اجارهبها بوده است. او تأكيد كرد كه در جريان اين بازرسيها، برخي نقاط ضعف و تخلفات احتمالي به مشاوران املاك گوشزد شده و اين طرح علاوه بر جنبه نظارتي، كاركرد آموزشي و روشنگرانه نيز داشته است. اين اقدام نشان ميدهد دولت و نهادهاي صنفي قصد دارند نظارت بر بازار اجاره را جديتر از گذشته دنبال كنند. با اين حال، تجربه سالهاي قبل نشان داده كه صرف انجام بازرسيهاي مقطعي الزاماً به معناي كنترل كامل بازار نيست؛ به ويژه زماني كه بخش بزرگي از توافقات ميان موجر و مستأجر خارج از نظارت مستقيم نهادهاي رسمي انجام ميشود.
نقش مبهم مشاوران املاك در اجراي قانون
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك، توضيح درباره مسووليت مشاوران املاك در اجراي سقف افزايش اجاره بود. او اعلام كرد اگر يك قرارداد اجاره سال گذشته در همان دفتر املاك تنظيم شده باشد و طرفين براي تمديد مراجعه كنند، مشاور املاك موظف است سقف قانوني ۲۷ درصدي را رعايت كند. اما در ادامه نكتهاي مطرح شد كه ميتواند يكي از مهمترين خلأهاي اجرايي قانون باشد. گودرزي گفت اگر موجر و مستأجر بدون ارايه سوابق قبلي بخواهند قرارداد جديدي ثبت كنند، مشاوران املاك به دليل نداشتن دسترسي به سامانههاي اطلاعاتي، عملاً اراده طرفين را اجرا خواهند كرد. اين اظهارات به نوعي اعتراف به وجود يك شكاف نظارتي مهم است. در واقع اگر موجر و مستأجر قرارداد جديدي را به جاي تمديد ثبت كنند يا اطلاعات گذشته در دسترس نباشد، امكان دور زدن سقف قانوني وجود خواهد داشت. موضوعي كه ميتواند اثربخشي قانون را بهشدت كاهش دهد.
مستأجران تا پنج سال حق شكايت دارند
شايد مهمترين بخش اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك، اشاره به ضمانت اجرايي پيشبيني شده در قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها باشد. گودرزي اعلام كرد اگر مالكان در زمان تمديد قرارداد سقف قانوني افزايش اجاره را رعايت نكنند، مستأجران تا پنج سال پس از پايان قرارداد نيز ميتوانند در مراجع ذيصلاح عليه موجر شكايت كنند. اين بند قانوني از منظر حمايت حقوقي از مستأجران اهميت زيادي دارد. زيرا بسياري از مستأجران در زمان قرارداد به دليل نگراني از تخليه ملك يا نداشتن گزينه جايگزين، ناچار به پذيرش شرايط تحميلي ميشوند و امكان اعتراض فوري ندارند. با اين حال، كارشناسان حقوقي معتقدند موفقيت اين سازوكار به ميزان آگاهي مستأجران از حقوق خود، سهولت فرآيند شكايت و سرعت رسيدگي مراجع قضايي بستگي دارد. در غير اين صورت، وجود حق شكايت روي كاغذ لزوماً به معناي احقاق حق در عمل نخواهد بود.
انتقاد تند از فضاي مجازي
گودرزي بخش ديگري از اظهارات خود را به انتقاد از پلتفرمهاي اينترنتي و فضاي مجازي اختصاص داد؛ موضوعي كه طي سالهاي اخير همواره محل مناقشه ميان فعالان سنتي بازار مسكن و پلتفرمهاي آنلاين بوده است. او معتقد است يكي از مشكلات اصلي بازار اجاره، قيمتهايي است كه در فضاي مجازي منتشر ميشود؛ قيمتهايي كه به گفته او هيچ ارتباطي با اتحاديه مشاوران املاك ندارند. رييس اتحاديه املاك تأكيد كرد كه پلتفرمهاي اينترنتي بدون نظارت صنفي اقدام به درج و اعلام قيمت ميكنند و همين موضوع بر انتظارات قيمتي بازار اثر ميگذارد. به اعتقاد او، بسياري از شهروندان به اشتباه افزايش قيمتها را به عملكرد مشاوران املاك نسبت ميدهند، در حالي كه اتحاديه هيچ نقشي در تعيين قيمتهاي منتشرشده در فضاي مجازي ندارد. اين ديدگاه البته مخالفان جدي نيز دارد. برخي كارشناسان معتقدند پلتفرمهاي آنلاين صرفاً بازتابدهنده واقعيتهاي بازار هستند و علت اصلي افزايش قيمتها را بايد در تورم عمومي اقتصاد، كمبود عرضه مسكن و كاهش سرمايهگذاري در بخش ساختوساز جستوجو كرد، نه صرفاً انتشار آگهيها در فضاي مجازي.
سياست تنبيهي يا تشويقي؟
يكي از بخشهاي قابل تأمل سخنان گودرزي، انتقاد او از رويكردهاي تنبيهي در بازار اجاره بود. او ضمن تأكيد بر اينكه بسياري از مالكان با مستأجران همراهي ميكنند و حتي كمتر از سقف قانوني اجاره را افزايش ميدهند، هشدار داد كه فشارهاي بيش از حد و سياستهاي تنبيهي ممكن است به كاهش عرضه واحدهاي استيجاري منجر شود. به اعتقاد رييس اتحاديه املاك، دولت بايد به جاي تمركز صرف بر محدوديتها و مجازاتها، از ابزارهاي تشويقي استفاده كند؛ از جمله اعطاي تسهيلات بانكي، معافيتهاي مالياتي، وام بازسازي و ساير حمايتهايي كه مالكان را به عرضه مسكن در بازار اجاره ترغيب كند. اين نگاه با نظر بسياري از اقتصاددانان همسو است. تجربه كشورهاي مختلف نشان ميدهد كنترل دستوري قيمتها در بلندمدت، بدون ايجاد مشوق براي سرمايهگذاري و افزايش عرضه، معمولاً نتيجه مطلوبي به همراه ندارد و حتي ميتواند به كاهش عرضه و تشديد بحران منجر شود.
تمديد خودكار قراردادها و آرامش بازار
گودرزي همچنين به سياست تمديد خودكار قراردادهاي اجاره در دوران جنگ تحميلي سوم اشاره كرد و آن را اقدامي موثر در ايجاد آرامش رواني در بازار دانست. او معتقد است اين تصميم موجب شد از شكلگيري تنش و التهاب در بازار اجاره جلوگيري شود. با اين حال، تأكيد كرد كه نقش اصلي را مردم ايفا كردند و همدلي ميان موجران و مستأجران باعث شد بازار وارد بحران جدي نشود. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك، بررسيهاي ميداني نشان ميدهد بخش قابل توجهي از مستأجران همچنان در همان واحدهاي سال گذشته سكونت دارند و مالكان نيز قراردادهاي آنها را تمديد كردهاند.
قانوني كه هنوز آزمون اصلي را پيش رو دارد
تصميم براي تعيين سقف ۲۷ درصدي افزايش اجاره و اعطاي حق شكايت پنجساله به مستأجران، بدون ترديد يكي از جديترين تلاشها براي حمايت از خانوارهاي اجارهنشين محسوب ميشود. اما واقعيت اين است كه موفقيت اين سياست بيش از هر چيز به نحوه اجرا، شفافيت اطلاعات و رفع خلأهاي نظارتي بستگي دارد. اظهارات خود رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز نشان ميدهد هنوز امكان ثبت قراردادهاي جديد بدون دسترسي به سوابق قبلي وجود دارد؛ موضوعي كه ميتواند راه فرار از قانون را براي برخي افراد باز بگذارد. در نهايت، اگرچه ابزارهاي نظارتي، گشتهاي بازرسي و امكان شكايت حقوقي ميتوانند بخشي از مشكلات را كاهش دهند، اما حل ريشهاي بحران اجاره در گرو افزايش عرضه مسكن، كنترل تورم، حمايت از ساختوساز و ايجاد تعادل واقعي در بازار است؛ مسائلي كه بدون تحقق آنها، هر سقف قيمتي دير يا زود با چالشهاي جدي مواجه خواهد شد.
