خانه هست، اما خريداري نيست
درحالي كه برآوردهاي رسمي طي سالهاي گذشته از نياز سالانه كشور به صدها هزار واحد مسكوني جديد حكايت داشتهاند، واقعيت بازار امروز نشان ميدهد بحران مسكن ديگر صرفاً به كمبود ساختوساز محدود نميشود.
درحالي كه برآوردهاي رسمي طي سالهاي گذشته از نياز سالانه كشور به صدها هزار واحد مسكوني جديد حكايت داشتهاند، واقعيت بازار امروز نشان ميدهد بحران مسكن ديگر صرفاً به كمبود ساختوساز محدود نميشود. در بازاري كه قيمت مسكن طي يك دهه چندين برابر شده و سهم هزينه تأمين مسكن در سبد خانوار به ركوردهاي تاريخي رسيده است، حتي وجود واحدهاي آماده نيز الزاماً به معناي دسترسي مردم به مسكن نيست. شكاف ميان قيمت مسكن و درآمد خانوارها آنقدر عميق شده كه بسياري از متقاضيان واقعي عملاً از بازار خريد حذف شدهاند؛ وضعيتي كه كارشناسان آن را بحران دسترسي مينامند، نه صرفاً بحران عرضه.
بازار مسكن ايران اين روزها در شرايطي قرار دارد كه هم سازندگان از توليد فاصله گرفتهاند و هم خريداران از قدرت خريد. نتيجه اين وضعيت، ركودي است كه در ظاهر با وجود واحدهاي خالي و پروژههاي نيمهتمام، اما در باطن با كمبود مسكن قابل دسترس براي خانوارها همراه شده است.
سمانه محرمي نميني، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، در گفتوگو با مهر، تصويري نگرانكننده از وضعيت ساختوساز و بازار مسكن ارايه ميدهد؛ تصويري كه در آن افزايش هزينههاي توليد، خروج سازندگان خرد، توقف پروژهها و كاهش قدرت خريد مردم به زنجيرهاي از بحرانهاي بههمپيوسته تبديل شدهاند.
سازندگان ديگر انگيزهاي براي ساخت ندارند
محرمي نميني با اشاره به وضعيت ساختوساز در كشور ميگويد: متأسفانه حجم ساختوساز همچنان فاصله زيادي با نياز واقعي كشور دارد. يكي از مهمترين دلايل اين موضوع، كاهش انگيزه سازندگان براي ورود به پروژههاي جديد است.به گفته او، رشد شديد هزينههاي توليد مسكن مهمترين عامل عقبنشيني سرمايهگذاران از اين بازار است. او توضيح ميدهد: افزايش چشمگير هزينههاي ساخت، رشد قيمت زمين، دشواري تأمين مالي و كاهش اثرگذاري تسهيلات ساخت ازجمله عواملي است كه انگيزه سرمايهگذاري در بخش مسكن را كاهش داده است. در گذشته وام ساخت در برخي موارد بخش قابلتوجهي از هزينه يك واحد مسكوني را پوشش ميداد، اما اكنون سهم آن در هزينههاي ساخت بهشدت كاهش يافته است.
اين اظهارات در شرايطي مطرح ميشود كه بسياري از فعالان ساختماني معتقدند نرخ تورم در بخش مصالح ساختماني و خدمات فني، سرعتي بسيار بيشتر از رشد تسهيلات بانكي داشته است. به همين دليل، وامهاي ساخت ديگر نقش محرك را در پروژههاي ساختماني ايفا نميكنند و عملاً به ابزاري كماثر تبديل شدهاند.
بحران نقدينگي؛ ضربهاي كه پروژهها را زمينگير كرد
يكي از مهمترين محورهاي اظهارات نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، وضعيت سازندگان خرد است؛ گروهي كه بخش عمده ساختوساز شهري را برعهده دارند اما كمتر مورد توجه سياستگذاران قرار گرفتهاند.او ميگويد: پيشتر نيز بارها اعلام كرده بودم كه سازندگان خرد پس از جنگ در حال خروج از زنجيره تأمين مسكن هستند. اين موضوع از اهميت بالايي برخوردار است، زيرا تعداد انبوهسازان در شهر تهران در مقايسه با خردهسازان بسيار محدود است. بخش عمده توليد مسكن توسط سازندگان خرد انجام ميشود؛ افرادي كه پروژههاي ۱۰، ۱۵ يا ۲۰ واحدي را با سرمايههاي محدود اجرا ميكنند.برخلاف تصور عمومي، موتور اصلي توليد مسكن در بسياري از شهرهاي كشور نه شركتهاي بزرگ ساختماني، بلكه همين سازندگان كوچك و متوسط هستند. اما افزايش مداوم قيمت مصالح، برنامهريزي مالي آنها را مختل كرده است.محرمي نميني در اين باره توضيح ميدهد: سازندگان خرد معمولاً با سرمايه مشخص و براساس برآوردهاي اوليه وارد پروژه ميشوند. آنها هزينههاي ساخت را براي دورهاي بين ۱۲ تا ۱۸ ماه و در برخي موارد تا ۲۴ ماه محاسبه ميكنند و بر همان اساس منابع مالي خود را مديريت ميكنند. اما زماني كه با افزايش قابل توجه قيمت مصالح ساختماني مواجه ميشوند، تمامي برآوردهاي اوليه آنها به هم ميريزد و ادامه پروژه با چالش جدي روبهرو ميشود.
او ميافزايد: سازنده در ابتداي پروژه برآورد ميكند كه ساختمان براي تكميل به چه ميزان مصالح و هزينه نياز دارد و براساس همان محاسبات سرمايهگذاري ميكند. بخشي از اين منابع نيز گاهي از محل پيشفروش تأمين ميشود، اما در بسياري از قراردادهاي مشاركت در ساخت، حق پيشفروش براي سازنده درنظر گرفته نميشود و در نتيجه سازنده بايد تمام سرمايه مورد نياز را شخصاً تأمين كند.
تهران؛ شهري پر از پروژههاي نيمهكاره
يكي از هشداردهندهترين بخشهاي اين گفتوگو مربوط به سرنوشت پروژههاي ساختماني نيمهتمام است. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تأكيد ميكند: در چنين شرايطي بسياري از سازندگان با وجود آغاز پروژه، امكان تكميل آن را از دست ميدهند. در حال حاضر تعداد قابلتوجهي از پروژههاي ساختماني، دستكم در شهر تهران، متوقف يا رها شدهاند تا شرايط اقتصادي و بازار به ثبات بيشتري برسد و پس از آن روند ساختوساز ازسر گرفته شود.اين اتفاق تنها به معناي كاهش توليد مسكن نيست. توقف پروژهها زنجيرهاي از خسارتهاي اقتصادي و اجتماعي را به دنبال دارد؛ از افزايش هزينههاي ساخت گرفته تا زيان مالكان و خريداران.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك ميگويد: توقف پروژههاي ساختماني تنها به زيان سازندگان نيست، بلكه مالكان و متقاضياني كه به اميد تكميل واحدهاي خود براي يك يا دو سال خانه اجاره كردهاند نيز متحمل هزينههاي سنگين ميشوند. اين وضعيت علاوه بر افزايش فشار مالي بر خانوارها، موجب شكلگيري اختلافات حقوقي و افزايش پروندهها در مراجع قضايي ميشود. به بيان ديگر، هر پروژه نيمهتمام تنها يك ساختمان ناقص نيست؛ بلكه مجموعهاي از تعهدات مالي، حقوقي و اجتماعي است كه در صورت توقف، دهها خانوار را تحت تأثير قرار ميدهد.
خروج سازندگان خرد؛ زنگ خطر براي آينده بازار
از نگاه اين مقام صنفي، ادامه روند فعلي ميتواند ظرفيت توليد مسكن را به شكل محسوسي كاهش دهد.او تصريح ميكند: بسياري از اين مشكلات با اتخاذ راهكارهاي مناسب و حمايت از بخش توليد مسكن قابل پيشگيري بود. افزايش هزينه مصالح ساختماني و دشواري تأمين مالي، سازندگان خرد را از بازار خارج ميكند و كاهش حضور اين گروه به معناي افت توليد مسكن در كشور خواهد بود.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك همچنين هشدار ميدهد: خروج سازندگان خرد از چرخه توليد، بخش قابلتوجهي از ظرفيت ساختوساز را كاهش ميدهد و درنهايت ناترازي عرضه و تقاضا در بازار مسكن را تشديد خواهد كرد؛ موضوعي كه ميتواند آثار گستردهاي بر قيمت مسكن و دسترسي خانوارها به واحدهاي مسكوني داشته باشد.
خانه هست، اما براي چه كساني؟
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك درباره وضعيت عرضه و تقاضا ميگويد: در شرايط فعلي، عرضه و تقاضا در بازار مسكن قطعاً همخواني لازم را با يكديگر ندارند و بازار با عدم تعادل مواجه است. زماني كه از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن صحبت ميكنيم، منظور صرفاً كمبود واحدهاي مسكوني نيست، بلكه مجموعهاي از عوامل به صورت همزمان در شكلگيري اين وضعيت نقش دارند.او يكي از مهمترين عوامل اين ناترازي را خروج بخشي از واحدهاي مسكوني از چرخه مصرف ميداند و توضيح ميدهد: نخستين عامل، پايين بودن ميزان ساختوساز نسبت به نياز سالانه كشور است. ازسوي ديگر، بخشي از واحدهاي مسكوني به دليل نگاه سرمايهاي مالكان يا با هدف حفظ ارزش دارايي، وارد بازار مصرف نميشوند و عملاً در دسترس متقاضيان واقعي قرار نميگيرند؛ عامل مهم ديگر، افزايش فاصله ميان توان خريد خانوارها و قيمت مسكن است.در واقع، مساله امروز تنها كمبود خانه نيست؛ بلكه وجود خانههايي است كه يا براي سرمايهگذاري نگهداري ميشوند يا آنقدر گران هستند كه خريداران واقعي توان دسترسي به آنها را ندارند.
بحران واقعي؛ دسترسي به مسكن
محرمي نميني معتقد است ريشه اصلي بحران فعلي در كاهش قدرت خريد مردم نهفته است.محرمي نميني يادآور ميشود: اين شكاف طي سالهاي اخير بيشتر شده و دسترسي بخش قابلتوجهي از متقاضيان به بازار خريد مسكن را دشوار كرده است؛ البته مردم به تدريج در حال تطبيق دادن خود با قيمتهاي جديد هستند، اما بايد توجه داشت كه مساله بازار مسكن صرفاً كمبود فيزيكي واحدهاي مسكوني نيست، بلكه موضوع دسترسي خانوارها به مسكن مناسب و متناسب با توان اقتصادي آنها نيز از اهميت بالايي برخوردار است.اين جمله شايد دقيقترين توصيف از وضعيت كنوني بازار باشد؛ بازاري كه در آن خانه وجود دارد، اما خريدار توانمند وجود ندارد. واحد مسكوني ساخته ميشود، اما بخش بزرگي از جامعه از خريد آن ناتوان است.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تأكيد ميكند: بنابراين براي بررسي وضعيت بازار مسكن بايد علاوه بر ميزان توليد و عرضه، شاخص دسترسي مردم به مسكن مناسب نيز مورد توجه قرار گيرد، زيرا بخش مهمي از چالش فعلي بازار به قدرت خريد متقاضيان و امكان تأمين مسكن توسط خانوارها بازميگردد.واقعيت آن است كه بازار مسكن ايران وارد مرحلهاي تازه از بحران شده است؛ مرحلهاي كه در آن افزايش تعداد واحدهاي ساختماني به تنهايي راهگشا نيست. تا زماني كه فاصله ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن كاهش نيابد، حتي رشد عرضه نيز نميتواند مشكل دسترسي را حل كند. امروز مساله اصلي بازار مسكن نه فقط «كمبود خانه»، بلكه «نبود توان خريد خانه» است؛ شكافي كه هر روز عميقتر ميشود و در صورت تداوم، ميتواند يكي از مهمترين بحرانهاي اقتصادي و اجتماعي كشور را رقم بزند.
