بازار مسكن با دستور آرام نميشود
اگرچه طي ماههاي اخير قيمت مسكن روندي افزايشي داشته، اما به گفته فعالان صنفي، افزايش قيمت لزوماً به معناي رونق بازار نيست و معاملات همچنان در سطح پاييني قرار دارند.در چنين شرايطي، دولت تلاش كرده با اجراي برخي طرحهاي حمايتي از جمله تمديد خودكار قراردادهاي اجاره، بخشي از فشار وارد بر مستأجران را كاهش دهد؛ اما كارشناسان و فعالان بازار معتقدند اين اقدامات تا زماني كه به افزايش واقعي عرضه مسكن منجر نشود، تأثير محسوسي بر زندگي مردم نخواهد داشت.
اگرچه طي ماههاي اخير قيمت مسكن روندي افزايشي داشته، اما به گفته فعالان صنفي، افزايش قيمت لزوماً به معناي رونق بازار نيست و معاملات همچنان در سطح پاييني قرار دارند.در چنين شرايطي، دولت تلاش كرده با اجراي برخي طرحهاي حمايتي از جمله تمديد خودكار قراردادهاي اجاره، بخشي از فشار وارد بر مستأجران را كاهش دهد؛ اما كارشناسان و فعالان بازار معتقدند اين اقدامات تا زماني كه به افزايش واقعي عرضه مسكن منجر نشود، تأثير محسوسي بر زندگي مردم نخواهد داشت.سعيد لطفي، نايبرييس اتحاديه املاك، در ارزيابي وضعيت فعلي بازار مسكن، تصويري نه چندان اميدواركننده از شرايط موجود ارايه ميدهد؛ تصويري كه در آن ركود معاملات، افزايش هزينههاي اجاره و مهاجرت مستأجران به شهرهاي پيراموني، همزمان در حال گسترش است.
نبود آمار دقيق
لطفي با اشاره به محدوديت دسترسي مشاوران املاك به سامانههاي معاملات ملكي ميگويد: به دليل عدم دسترسي مشاوران املاك به سامانههاي معاملات ملك و املاك، امكان ارايه آمار دقيق از وضعيت بازار وجود ندارد، اما براساس مشاهدات ميداني مشاوران املاك، رونقي در بازار مسكن مشاهده نميشود.اين اظهارنظر از يك واقعيت مهم پرده برميدارد؛ اينكه بخش قابل توجهي از تحليلهاي بازار در شرايط كنوني بر پايه مشاهدات ميداني استوار است، نه دادههاي رسمي و بهروز. همين مساله ميتواند سياستگذاري در حوزه مسكن را با چالش مواجه كند، زيرا تصميمگيري بدون دسترسي كامل به اطلاعات، احتمال خطا را افزايش ميدهد.
افزايش قيمت بدون رونق معاملات
يكي از پارادوكسهاي بازار مسكن در سالهاي اخير، همزماني رشد قيمتها با ركود معاملات بوده است. در شرايط عادي، افزايش قيمت معمولاً نشانه رشد تقاضا و رونق بازار تلقي ميشود، اما در بازار مسكن ايران اين رابطه مدتهاست كه از بين رفته است. نايبرييس اتحاديه املاك در اين باره ميگويد: اگرچه افزايش قيمت مسكن در بازار رخ داده است، اما در حال حاضر بازار خريد و فروش مسكن همچنان در ركود قرار دارد. اين وضعيت نشان ميدهد كه افزايش قيمتها بيش از آنكه ناشي از رونق اقتصادي باشد، نتيجه كاهش ارزش پول، تورم عمومي و محدوديت عرضه است. در چنين فضايي، بسياري از خانوارها توان ورود به بازار خريد مسكن را از دست دادهاند و به ناچار در بازار اجاره باقي ماندهاند.
بازار اجاره در آستانه تابستان آرامش پيش از توفان؟
بخش اجاره نيز اگرچه نسبت به بازار خريد و فروش تحرك بيشتري دارد، اما هنوز وارد اوج فصل جابهجايي نشده است.لطفي به مهر توضيح ميدهد: در بخش رهن و اجاره نيز رونق محدودي ديده ميشود كه بخشي از آن به پايان سال تحصيلي دانشآموزان و اتمام امتحانات مربوط است. انتظار ميرود به تدريج حجم معاملات اجاره افزايش يابد، اما تاكنون چنين اتفاقي رخ نداده و در عين حال افزايش قيمت در اين بخش نيز قابل پيشبيني است.اين پيشبيني از آن جهت اهميت دارد كه همزمان با افزايش تقاضا در ماههاي تابستان، عرضه متناسبي به بازار تزريق نشده است. تجربه سالهاي گذشته نيز نشان داده هرگاه فاصله ميان عرضه و تقاضا افزايش يافته، نخستين نتيجه آن رشد نرخ اجارهبها بوده است.
تمديد خودكار قراردادها راهحل يا مُسكن موقت؟
يكي از سياستهاي اخير دولت، تمديد خودكار دو ماهه قراردادهاي اجاره براي حمايت از مستأجران بوده است؛ طرحي كه موافقان آن را ابزاري براي كاهش تنشهاي فصلي بازار ميدانند و منتقدان معتقدند بدون فراهم شدن زيرساختهاي لازم نميتواند موفق باشد.لطفي در اين خصوص ميگويد: اين موضوع بايد با بررسيهاي كارشناسي بيشتري اجرا ميشد و حداقل زيرساختهاي لازم براي اجراي آن فراهم بود. همچنين لازم بود امتيازاتي براي مالكان در نظر گرفته شود.او معتقد است: مدت زمان اجراي اين طرح آنقدر طولاني نيست كه بتواند مشكلات حوزه اجارهداري را برطرف كند.اين نقد در واقع به ماهيت كوتاهمدت سياستهاي حمايتي بازميگردد. بسياري از كارشناسان حوزه مسكن بر اين باورند كه بحران اجاره در ايران ريشهايتر از آن است كه با تصميمات مقطعي و چندماهه حل شود.
ضرورت حركت به سمت اجارهداري حرفهاي
يكي از مهمترين محورهاي اظهارات نايبرييس اتحاديه املاك، تأكيد بر اصلاح ساختار بازار اجاره است.او ميگويد: دولت بايد براي ساماندهي بازار اجاره مسكن، راهكارهاي اساسيتري در نظر بگيرد و به سمت اجراي الگوي اجارهداري حرفهاي حركت كند.به اعتقاد او، دولت ميتواند با طراحي قراردادهاي دو ساله يا ارايه مشوقهاي مختلف به مالكان، از حجم جابهجايي مستأجران بكاهد و ثبات بيشتري در بازار اجاره ايجاد كند.الگوي اجارهداري حرفهاي سالهاست در بسياري از كشورهاي توسعهيافته اجرا ميشود. در اين مدل، شركتها يا نهادهاي تخصصي به عنوان عرضهكنندگان مسكن استيجاري فعاليت ميكنند و روابط ميان مالك و مستأجر بر پايه قراردادهاي بلندمدت و شفاف تنظيم ميشود. موضوعي كه هنوز در بازار مسكن ايران جايگاه مشخصي پيدا نكرده است.
سياستهاي تنبيهي نسخهاي كه ديگر جواب نميدهد
لطفي معتقد است دوران استفاده از سياستهاي صرفاً دستوري و تنبيهي در بازار مسكن به پايان رسيده است.او تأكيد ميكند: ديگر طرحهاي تنبيهي پاسخگوي وضعيت فعلي بازار مسكن نيست.به گفته نايبرييس اتحاديه املاك، بستههاي تشويقي بايد به گونهاي طراحي شوند كه مالكان به صورت داوطلبانه براي انعقاد قراردادهاي دو ساله با مستأجران ترغيب شوند، نه اينكه تمديد قراردادها به شكل دستوري و خودكار انجام شود.اين ديدگاه بر يك اصل اقتصادي شناختهشده استوار است؛ اينكه بازارها معمولاً به مشوقها واكنش بهتري نشان ميدهند تا محدوديتها. هرچند در شرايط بحراني ممكن است مداخلات دولتي ضروري باشد، اما تداوم اين مداخلات بدون ايجاد انگيزه براي طرفين بازار، در بلندمدت با مقاومت روبرو خواهد شد.
مهاجرت اجباري مستأجران به حاشيه شهرها
يكي از مهمترين پيامدهاي افزايش هزينه مسكن، تغيير الگوي سكونت خانوارهاست؛ موضوعي كه اكنون در اطراف تهران و ساير كلانشهرها به وضوح مشاهده ميشود.لطفي در اين باره ميگويد: زماني كه دولت نتواند ميان عرضه و تقاضاي مسكن تعادل ايجاد كند، افزايش تقاضا و كمبود عرضه به رشد قيمتها منجر ميشود.نايبرييس اتحاديه املاك، تأكيد ميكند: اين عدم توازن طي سالهاي گذشته در بازار مسكن وجود داشته و امروز آثار آن به وضوح قابل مشاهده است.او همچنين هشدار ميدهد: فشارهاي اقتصادي و هزينههاي بالاي تأمين مسكن در تهران و ساير كلانشهرها باعث شده بسياري از مستأجران براي تأمين سرپناه به شهرهاي جديد و مناطق پيراموني كلانشهرها مهاجرت كنند.اين روند اگرچه در ظاهر بخشي از تقاضا را از شهرهاي بزرگ خارج ميكند، اما در عمل مشكلات جديدي از جمله افزايش هزينه رفتوآمد، توسعه حاشيهنشيني و فشار بر زيرساختهاي شهرهاي اقماري را به دنبال دارد.
معيار موفقيت طرحهاي حمايتي چيست؟
شايد مهمترين بخش سخنان نايبرييس اتحاديه املاك، ارزيابي او از طرحهاي حمايتي دولت باشد؛ ارزيابياي كه معيار موفقيت را نه در تعداد پروژههاي افتتاحشده و نه در آمارهاي اعلامي، بلكه در تحويل واقعي واحدها به مردم ميداند.او تصريح ميكند: زماني ميتوان از موفقيت اين طرحها سخن گفت كه كليد واحدهاي مسكوني به متقاضيان تحويل داده شود.لطفي تأكيد دارد: تا زماني كه واحدها به مرحله بهرهبرداري و تحويل نرسند، نميتوان كاهش فشار بر مستأجران را در بازار مشاهده كرد.اين جمله را ميتوان مهمترين نقد مطرحشده نسبت به سياستهاي مسكن در سالهاي اخير دانست. در واقع آنچه بازار به آن نياز دارد، افزايش واقعي عرضه است؛ عرضهاي كه از مرحله وعده، كلنگزني و ساخت عبور كرده و به سكونت خانوارها منجر شود.
