آيا سقف اجاره ۲۵ درصدي ميتواند بازار را مهار كند؟
با نزديك شدن به فصل جابهجايي مستأجران، بازار اجاره مسكن بار ديگر به مهمترين دغدغه ميليونها خانوار ايراني تبديل شده است؛ بازاري كه در سالهاي اخير زير فشار تورم، رشد قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد، به يكي از ملتهبترين بخشهاي اقتصاد خانوار تبديل شده است.
با نزديك شدن به فصل جابهجايي مستأجران، بازار اجاره مسكن بار ديگر به مهمترين دغدغه ميليونها خانوار ايراني تبديل شده است؛ بازاري كه در سالهاي اخير زير فشار تورم، رشد قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد، به يكي از ملتهبترين بخشهاي اقتصاد خانوار تبديل شده است.دولت چهاردهم در آستانه تصميمي قرار گرفته كه ميتواند سرنوشت بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵ را تعيين كند؛ تصميمي درباره تمديد سياست تعيين سقف افزايش اجارهبها كه از آن به عنوان «سپر دفاعي اضطراري مستأجران» ياد ميشود. در شرايطي كه تورم عمومي بالاست و انتظارات تورمي ناشي از نوسانات اقتصادي ادامه دارد، بسياري از مستأجران نگران موج تازه افزايش قيمتها هستند؛ بهويژه در كلانشهرهايي مانند تهران، مشهد، اصفهان و شيراز كه سهم اجاره در سبد هزينه خانوار به شكل بيسابقهاي افزايش يافته است.
از سياست كرونايي تا قانون دايمي بازار اجاره
سياست تعيين سقف اجارهبها نخستينبار در دوران شيوع كرونا و به عنوان يك اقدام اضطراري از سوي ستاد ملي مقابله با كرونا اجرايي شد. هدف اصلي اين سياست جلوگيري از شوك ناگهاني به مستأجراني بود كه در دوران ركود اقتصادي و محدوديتهاي كرونايي توان تحمل جهش اجاره را نداشتند. اين سياست در دولت سيزدهم، شكل منسجمتري به خود گرفت و در نهايت با تصويب «قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها» در ارديبهشت ۱۴۰۳، پشتوانه قانوني پيدا كرد. بر اساس ماده ۷ اين قانون، شوراي عالي مسكن اختيار يافت در استانهايي كه نرخ تورم سالانه بيش از ۳۰ درصد است، سقف مجاز افزايش اجارهبها را تعيين كند؛ سقفي كه ميتواند بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومي متغير باشد. اين قانون از يكسو مزايايي مانند ايجاد چارچوب حقوقي مشخص، تعيين جرايم براي تخلفات، الزام مشاوران املاك به رعايت سقف قانوني و همچنين مشوقهاي مالياتي براي قراردادهاي بلندمدت را به همراه داشت، اما از سوي ديگر ضعف در نظارت و نبود اتصال كامل سامانههاي اطلاعاتي موجب شد بخش قابلتوجهي از معاملات به سمت قراردادهاي غيررسمي و توافقهاي پشتپرده حركت كند.
تصميمي سرنوشتساز براي بازار اجاره
اكنون دولت چهاردهم در شرايطي وارد فصل تمديد قراردادهاي اجاره شده كه وزارت راه و شهرسازي پيشنويس تمديد خودكار قراردادها و تعيين سقف حداكثر ۲۵ درصدي براي افزايش اجارهبها را به شوراي عالي مسكن و سران قوا ارسال كرده است. كارشناسان بازار مسكن معتقدند نرخ منطقي براي افزايش اجاره در كلانشهرها بين ۲۵ تا ۳۳ درصد است، اما دولت تلاش دارد با تعيين سقف ۲۵ درصدي، مانع از جهش شديد قيمتها شود. وزير راه و شهرسازي با اشاره به برنامه دولت براي حمايت از مستأجران گفت: پيشنويس پيشنهاد تمديد خودكار قراردادهاي اجاره و تعيين سقف افزايش اجارهبها حداكثر تا ۲۵ درصد، از اسفندماه تهيه و براي بررسي و تصويب به مراجع مربوط ارسال شده است. با توجه به شرايط فعلي، پيشنهاد شده اين مصوبه به مدت يك سال اجرا شود و ميزان افزايش اجارهبها نيز متناسب با شرايط هر استان، توسط شوراي مسكن استانها تعيين شود. صادق همچنين اجراي موثر اين سياست را وابسته به همراهي دستگاه قضايي دانست و گفت: اجراي اين مصوبه نيازمند همراهي قوه قضاييه است تا در صورت بروز اختلافات و شكايتهاي احتمالي، امكان اجراي موثر آن فراهم باشد. او ابراز اميدواري كرد كه مصوبه حمايت از مستأجران در روزهاي آينده نهايي و ابلاغ شود.
چرايي دولت به ادامه سياست كنترل اجاره
هرچند اقتصاددانان بازار آزاد معمولاً با قيمتگذاري دستوري مخالفند، اما بسياري از كارشناسان معتقدند در شرايط فعلي اقتصاد ايران، حذف ناگهاني سقف اجاره ميتواند تبعات اجتماعي سنگيني ايجاد كند. نخستين پيامد، افزايش ناگهاني فشار بر مستأجران و رشد بيثباتي رواني در بازار خواهد بود. نبود سقف قانوني عملاً ميتواند به معناي چراغ سبز براي افزايشهاي سليقهاي، بهويژه در مناطق پرتقاضاي شهري باشد. پيامد دوم، تشديد روند حاشيهنشيني است؛ روندي كه طي سالهاي اخير سرعت گرفته و بسياري از خانوارها را از مراكز شهرها به حاشيه و حتي سكونتگاههاي غيررسمي رانده است. كارشناسان هشدار ميدهند اگر اجارهبها مهار نشود، موج تازه مهاجرت اجباري مستأجران به شهرهاي اقماري و مناطق كمبرخوردار شدت خواهد گرفت.
چرا سقفهاي دستوري شكست خوردند؟
با وجود اجراي چندساله سياست سقف اجاره، آمارها نشان ميدهد فاصله قابلتوجهي ميان نرخ مصوب دولت و واقعيت بازار وجود داشته است. طبق دادههاي رسمي، در حالي كه سقف قانوني اجاره طي سالهاي اخير عمدتاً ۲۵ درصد تعيين شده، رشد واقعي اجاره در بازار بسيار بالاتر بوده است، در حالي كه دولت از سال ۱۳۹۹ تاكنون سقف افزايش اجارهبها را عمدتاً ۲۵ درصد تعيين كرده، اما نرخ رشد واقعي اجاره در بازار همواره بسيار فراتر از اين ارقام بوده است. در سال ۱۳۹۹ متوسط رشد اجارهبها به ۳۸ درصد رسيد، اين رقم در سال ۱۴۰۰ به ۴۵ درصد و در سال ۱۴۰۱ به بيش از ۴۶ درصد افزايش يافت. روند صعودي بازار در سال ۱۴۰۲ نيز ادامه پيدا كرد و رشد اجاره به ۵۲ درصد رسيد. هرچند در سالهاي ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ از شدت افزايشها كاسته شد، اما ميانگين رشد بازار همچنان بهترتيب حدود ۴۸ و ۳۴ درصد بود؛ ارقامي كه نشان ميدهد بازار اجاره بيش از آنكه تابع سياستهاي دستوري باشد، تحت تأثير تورم عمومي و شرايط اقتصادي حركت كرده است. اين اعداد بهوضوح نشان ميدهد بازار اجاره بيشتر از آنكه به مصوبات دولتي واكنش نشان دهد، از تورم عمومي، نرخ ارز و انتظارات اقتصادي تأثير ميپذيرد. در عمل نيز بسياري از مالكان براي دور زدن سقف قانوني، به روشهايي مانند دريافت پول پيش بيشتر، تنظيم قراردادهاي غيررسمي يا ثبت مبالغ كمتر در سامانهها روي آوردهاند.
نظارت هوشمند به جاي دستور كاغذي
كارشناسان معتقدند اگر دولت قصد دارد سياست كنترل اجاره را موثرتر اجرا كند، بايد «حلقه مفقوده نظارت» را تكميل كند. مهمترين اقدام در اين زمينه، اتصال كامل سامانه ملي املاك و اسكان به سازمان امور مالياتي و همچنين قوه قضاييه است؛ اقدامي كه ميتواند قراردادهاي صوري و معاملات خارج از شبكه رسمي را شناسايي كند. همچنين اجراي كامل ظرفيتهاي قانون ۱۴۰۳ اهميت زيادي دارد؛ از جمله امكان شكايت مستأجر تا پنج سال پس از قرارداد و دريافت مبالغ مازاد پرداختشده. برخي كارشناسان نيز معتقدند شوراي حل اختلاف بايد از صدور حكم تخليه براي مستأجراني كه سقف قانوني را رعايت كردهاند، جلوگيري كند تا مستأجران در عمل احساس امنيت بيشتري داشته باشند.
مستأجران در انتظار تصميمي تعيينكننده
بازار اجاره مسكن در آستانه تابستان ۱۴۰۵ در يكي از حساسترين مقاطع خود قرار گرفته است؛ بازاري كه از يكسو زير فشار تورم و كاهش قدرت خريد مستأجران قرار دارد و از سوي ديگر با بياعتمادي مالكان نسبت به ثبات اقتصادي مواجه است. در چنين شرايطي، سياست تعيين سقف اجارهبها اگرچه نميتواند بهتنهايي بحران بازار را حل كند، اما همچنان براي ميليونها مستأجر نقش يك ابزار حمايتي و ضربهگير موقت را ايفا ميكند. با اين حال تجربه سالهاي گذشته نشان داده است كه موفقيت اين سياست بيش از هر چيز به نحوه اجرا و نظارت آن وابسته است. اگر دولت نتواند فاصله ميان نرخهاي مصوب و واقعيت كف بازار را كاهش دهد، احتمال گسترش قراردادهاي غيررسمي و تشديد بينظمي در بازار اجاره وجود خواهد داشت. اكنون نگاه ميليونها خانوار مستأجر به تصميم روزهاي آينده دولت و شوراي عالي مسكن دوخته شده است؛ تصميمي كه ميتواند تا حد زيادي فضاي رواني بازار اجاره در ماههاي پيشرو را تعيين كند و مشخص سازد «سپر دفاعي اضطراري» دولت تا چه اندازه توان مقابله با موج تازه گراني مسكن را خواهد داشت.
