وام وديعه؛ مُسكن موقت براي بحران عميق اجاره

دولت در تازه‌ترين گزارش‌هاي خود از پرداخت هزاران فقره وام وديعه مسكن به مستأجران خبر داده است؛ آماري كه در ظاهر نشانه‌اي از حمايت از خانوارهاي اجاره‌نشين محسوب مي‌شود، اما در واقع پرسش‌هاي جدي درباره كارآمدي اين سياست را دوباره زنده كرده است.

براساس آمار وزارت راه و شهرسازي، از اسفند سال گذشته تاكنون بيش از ۲۲ هزار مستأجر حدود ۵ هزار ميليارد تومان تسهيلات وديعه دريافت كرده‌اند. همچنين طي يك سال اخير نيز ۷۲ هزار ميليارد تومان وام به ۳۷۴ هزار مستأجر پرداخت شده است. دولت همزمان سقف كل تسهيلات را از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزايش داده و سقف فردي وام در تهران را به ۳۶۵ ميليون تومان رسانده است.

اما سوال اصلي اينجاست؛ آيا اين ارقام واقعاً توانسته‌اند بخشي از بحران اجاره را حل كنند يا تنها مُسكني كوتاه‌مدت براي بازاري هستند كه هر روز ملتهب‌تر مي‌شود؟

    رشد اجاره‌ها؛ بسيار سريع‌تر از رشد وام

واقعيت بازار اجاره نشان مي‌دهد كه سرعت افزايش تسهيلات، فاصله زيادي با سرعت رشد اجاره‌بها دارد. در بسياري از مناطق تهران و كلان‌شهرها، اجاره‌ها طي يك سال گذشته بين ۵۰ تا ۷۰ درصد افزايش يافته‌اند. اين در حالي است كه سقف وام وديعه به‌طور ميانگين فقط حدود ۳۳ درصد رشد كرده است.

سال گذشته سقف وام در تهران ۲۷۵ ميليون تومان بود و امسال به ۳۶۵ ميليون تومان رسيده است؛ افزايشي كه روي كاغذ قابل توجه به نظر مي‌رسد، اما در عمل پاسخگوي جهش هزينه‌هاي اجاره نيست. امروز در بسياري از مناطق متوسط تهران، وديعه يك واحد ۷۰ متري به بيش از يك ميليارد تومان رسيده و اجاره ماهانه نيز از مرز ۲۰ تا ۳۰ ميليون تومان عبور كرده است.

در چنين شرايطي، وام ۳۶۵ ميليون توماني حتي نيمي از مبلغ رهن موردنياز بسياري از خانوارها را پوشش نمي‌دهد. در شهرهاي ديگر نيز وضعيت تفاوت چنداني ندارد و شكاف ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن همچنان در حال گسترش است.

    وامي كه خودش بحران جديد مي‌سازد

يكي از مهم‌ترين انتقادها به وام وديعه، نرخ سود و اقساط سنگين آن است. بسياري از مستأجران مي‌گويند دريافت اين وام اگرچه در كوتاه‌مدت مشكل تأمين پول پيش را حل مي‌كند، اما در ادامه به فشار مضاعف ماهانه تبديل مي‌شود.در شرايطي كه بخش بزرگي از درآمد خانوار صرف اجاره مي‌شود، اضافه شدن اقساط چند ميليون توماني عملاً فشار اقتصادي را دوچندان مي‌كند. به عبارت ديگر، دولت به جاي حل ريشه‌اي بحران، تنها زمان پرداخت هزينه را جابه‌جا مي‌كند.اقتصاددانان معتقدند سياست وام‌دهي بدون كنترل تورم مسكن و اجاره، شبيه تزريق پول به بازاري است كه با كمبود عرضه و تورم مزمن مواجه است. در چنين بازاري، افزايش تسهيلات حتي مي‌تواند به رشد بيشتر قيمت‌ها منجر شود؛ زيرا مالكان با اطلاع از افزايش سقف وام، رقم وديعه را بالاتر مي‌برند.

    فقط ۴۱ درصد واجدان شرايط  وفق به دريافت وام شدند

يكي ديگر از نقاط ضعف جدي اين طرح، دشواري دسترسي به تسهيلات است. طبق آمار رسمي، طي پنج سال گذشته بيش از ۵ ميليون و ۶۰۰ هزار نفر براي دريافت وام وديعه ثبت‌نام كرده‌اند، اما تنها حدود يك ميليون و ۳۲۹ هزار نفر موفق به دريافت وام شده‌اند.

اين يعني فقط ۴۱ درصد متقاضيان واجد شرايط توانسته‌اند تسهيلات بگيرند. به بيان ديگر، اكثريت مستأجراني كه در صف دريافت وام قرار گرفته‌اند يا به دليل سختگيري بانك‌ها حذف شده‌اند يا در پيچ‌وخم ضامن، اعتبارسنجي و مدارك متوقف مانده‌اند.

بسياري از بانك‌ها نيز عملاً تمايلي به پرداخت اين وام ندارند؛ زيرا آن را تسهيلاتي كم‌بازده و پرريسك مي‌دانند. همين موضوع باعث شده روند معرفي متقاضي تا دريافت نهايي وام گاهي چندين ماه طول بكشد؛ زماني كه ممكن است مستأجر خانه موردنظرش را از دست داده باشد.

    اجاره‌نامه رسمي؛ مانعي براي اقشار ضعيف

شرط ارايه اجاره‌نامه رسمي نيز يكي ديگر از موانع مهم دريافت وام است. بخش قابل توجهي از قراردادهاي اجاره، به‌ويژه در مناطق كم‌برخوردار يا حاشيه شهرها، هنوز به شكل غيررسمي تنظيم مي‌شوند.

در نتيجه، مستأجراني كه اتفاقاً بيشتر از ديگران نيازمند حمايت هستند، از چرخه دريافت تسهيلات حذف مي‌شوند. اين مساله نشان مي‌دهد سياست‌گذار بدون درنظر گرفتن واقعيت‌هاي بازار اجاره، قواعدي تدوين كرده كه بخشي از جامعه هدف را عملاً كنار مي‌گذارد.كارشناسان حوزه مسكن بارها تأكيد كرده‌اند كه بحران اجاره با وام حل نمي‌شود. مشكل اصلي، كمبود عرضه مسكن استيجاري، كاهش ساخت‌وساز، تورم عمومي اقتصاد و افت قدرت خريد خانوارهاست.

تا زماني كه توليد مسكن متناسب با نياز واقعي جامعه افزايش پيدا نكند و بازار اجاره از حالت رهاشده خارج نشود، تزريق منابع بانكي تنها اثر كوتاه‌مدت خواهد داشت. در بسياري از كشورها، دولت‌ها براي حمايت از مستأجران به سراغ سياست‌هايي مانند ساخت مسكن اجتماعي، تعيين ماليات بر خانه‌هاي خالي، توسعه اجاره‌داري حرفه‌اي و حمايت مستقيم از اقشار كم‌درآمد رفته‌اند. اما در ايران، سياست غالب همچنان پرداخت وام است؛ وامي كه نه قدرت خريد را ترميم مي‌كند و نه بازار را متعادل.

    خطر تورم بيشتر در بازار اجاره

برخي تحليلگران معتقدند افزايش سقف وام وديعه مي‌تواند به شكل غيرمستقيم موجب افزايش بيشتر قيمت‌ها شود. وقتي منابع مالي بيشتري وارد بازار اجاره مي‌شود، اما عرضه مسكن ثابت مانده، مالكان نيز متناسب با قدرت وام، نرخ‌هاي جديد تعيين مي‌كنند.

اين چرخه در سال‌هاي گذشته بارها تكرار شده است؛ به‌گونه‌اي كه هر بار سقف وام افزايش يافته، بازار نيز خود را با آن تطبيق داده و قيمت‌ها بالاتر رفته‌اند. بنابراين، سياست افزايش وام بدون كنترل بازار و افزايش عرضه، در نهايت مي‌تواند اثر ضدحمايتي داشته باشد.

    مستأجران؛ قربانيان اصلي تورم مزمن

واقعيت اين است كه بحران اجاره ديگر فقط يك مساله مسكن نيست؛ بلكه به بحراني معيشتي تبديل شده است. امروز بخش بزرگي از خانوارهاي شهري بيش از نيمي از درآمد خود را صرف اجاره مي‌كنند. بسياري ناچار به مهاجرت از مناطق مركزي به حاشيه شهرها شده‌اند و برخي نيز به خانه‌هاي كوچك‌تر يا اشتراكي روي آورده‌اند.

در چنين شرايطي، پرداخت وام وديعه هرچند مي‌تواند بخشي از فشار رواني مستأجران را كاهش دهد، اما نمي‌تواند جايگزين سياست‌هاي پايدار اقتصادي و مسكني شود. مستأجران بيش از هر چيز به ثبات اقتصادي، كنترل تورم و افزايش عرضه مسكن نياز دارند؛ نه صرفاً بدهكار شدن بيشتر به شبكه بانكي.

    ضرورت بازنگري در سياست حمايتي

اكنون كه دولت از تزريق ۳۰۰ همت منابع به بازار اجاره سخن مي‌گويد، اين پرسش مطرح است كه آيا زمان بازنگري اساسي در سياست حمايت از مستأجران فرا نرسيده است؟

اگر هدف واقعي، كاهش فشار بر خانوارهاست، بايد مجموعه‌اي از سياست‌هاي مكمل اجرا شود؛ از كنترل تورم و ماليات بر سوداگري گرفته تا توسعه مسكن استيجاري و تسهيل ساخت‌وساز. در غير اين صورت، وام وديعه همچنان فقط مُسكني موقت خواهد بود؛ مُسكني كه شايد چند ماهي بحران را عقب بيندازد، اما توان درمان آن را ندارد.