بازار مسكن در تله قيمت‌هاي خيالي

اگر روزگاري دلالي در بازار مسكن به چند بنگاه محلي و فايل‌هاي كاغذي محدود مي‌شد، امروز «قيمت‌سازي» به قلب فضاي مجازي مهاجرت كرده است؛ جايي كه يك فايل آپارتمان مي‌تواند در چند دقيقه، با چند قيمت متفاوت و حتي بدون آنكه وجود خارجي داشته باشد، در ده‌ها آگهي منتشر شود.نتيجه اين وضعيت، بازاري است كه بيش از آنكه از معاملات واقعي اثر بگيرد، تحت تاثير نرخ‌هاي پيشنهادي و بعضا خيالي قرار دارد؛ بازاري كه به گفته فعالان صنفي، حالا اسير «نرخ‌گذاري صوري» شده است.داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگو با ايسنا، نسبت به رشد آگهي‌هاي غيرواقعي در بازار ملك هشدار داده و معتقد است بخشي از التهاب قيمتي ماه‌هاي اخير نه از دل معاملات واقعي، بلكه از دل فضاي رهاشده مجازي بيرون آمده است.

  بازاري كه مرجع قيمت‌گذاري خود را گم كرده است

در شرايطي كه طي سال‌هاي گذشته مسكن به يكي از گران‌ترين كالاها در سبد خانوار تبديل شده، حساسيت نسبت به قيمت‌گذاري در اين بازار بيش از هر زمان ديگري افزايش يافته است. با اين حال، آنچه امروز در بازار مشاهده مي‌شود، فاصله قابل‌توجه ميان قيمت‌هاي پيشنهادي و قيمت‌هاي واقعي معاملات است.بيگي‌نژاد در اين باره مي‌گويد: در هر حوزه‌اي طبيعتا بايد هر كاري به كارشناس آن حوزه سپرده شود. در بازار مسكن نيز اين‌گونه است. اينكه هركس بدون هيچ‌گونه فيلتر و كنترلي راجع به قيمت مسكن كه به يك كالاي كاملا گران در سبد خانوارها تبديل شده اظهارنظر كند، مي‌تواند به ايجاد تبعات زيادي براي جامعه منجر شود.اين اظهارات درحالي مطرح مي‌شود كه طي ماه‌هاي اخير، بسياري از متقاضيان خريد و اجاره مسكن، از رشد ناگهاني قيمت‌هاي پيشنهادي در سايت‌ها و اپليكيشن‌هاي ملكي گلايه دارند؛ قيمت‌هايي كه در بسياري موارد، مبناي مشخصي ندارند اما به تدريج به ذهنيت عمومي بازار تبديل مي‌شوند.

  آگهي‌هايي كه وجود خارجي ندارند

يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي سخنان نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، اشاره به آگهي‌هاي جعلي و فايل‌هاي غيرواقعي است؛ موضوعي كه مدت‌هاست فعالان بازار درباره آن هشدار مي‌دهند.او تصريح مي‌كند: تعدادي از آگهي‌ها اصلا وجود خارجي ندارند. وقتي عكس‌ها را نگاه مي‌كنيم مي‌بينيم كه تصويري از ملك ارايه نشده و توضيحات نيز با آگهي تطبيق ندارد.اين پديده، صرفا يك تخلف ساده تبليغاتي نيست؛ بلكه مي‌تواند به ابزار رواني قدرتمندي براي جهت‌دهي به بازار تبديل شود. زماني كه كاربر در يك منطقه با انبوهي از آگهي‌هاي گران‌قيمت مواجه مي‌شود، حتي اگر آن فايل‌ها واقعي نباشند، به تدريج تصور مي‌كند سطح عمومي قيمت‌ها افزايش يافته است.در واقع، بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري تحت تاثير «انتظارات تورمي ديجيتال» قرار گرفته؛ انتظاراتي كه نه در دفاتر معاملات ملكي، بلكه در بستر اپليكيشن‌ها و شبكه‌هاي مجازي ساخته مي‌شود.

  رقابت ناسالم براي گران‌تر نشان دادن بازار

بيگي‌نژاد معتقد است بخشي از اين قيمت‌سازي‌ها توسط مالكان بزرگ و افرادي انجام مي‌شود كه تعداد قابل‌توجهي واحد مسكوني دراختيار دارند.او مي‌گويد: به نظرم برخي افراد ذي‌نفع كه واحدهاي مسكوني قابل‌توجهي را در يك منطقه خاص دراختيار دارند اقدام به قيمت‌سازي مجازي مي‌كنند.اين شيوه، سازوكاري نسبتا ساده اما اثرگذار دارد؛ مالك يا واسطه، چندين آگهي با قيمت‌هاي بالاتر از عرف منتشر مي‌كند تا سقف ذهني بازار را افزايش دهد. پس از مدتي، ساير فروشندگان نيز تحت تاثير اين جو رواني، قيمت فايل‌هاي خود را بالا مي‌برند.به گفته نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، حتي يك فايل مشخص ممكن است همزمان با قيمت‌هاي متفاوت در چند بستر منتشر شود، بعضا مي‌بينيم كه يك فايل ملكي با قيمت‌هاي متفاوت در سايت‌هاي اينترنتي ارايه مي‌شود.او تاكيد مي‌كند كه اين وضعيت، نوعي «رقابت غيرلازم» در بازار ايجاد كرده است؛ رقابتي كه نه بر سر كيفيت ساخت و خدمات، بلكه بر سر افزايش مصنوعي قيمت‌ها شكل گرفته است.

  سايت‌هاي اينترنتي متهمان اصلي التهاب قيمتي؟

بيگي‌نژاد بخش مهمي از انتقادات خود را متوجه پلتفرم‌هاي آنلاين خريد و فروش ملك مي‌كند؛ پلتفرم‌هايي كه به گفته او، از افزايش تعداد آگهي‌ها سود مي‌برند و نظارت موثري بر اصالت فايل‌ها ندارند.او مي‌گويد: سايت‌هاي ملكي بيشترين سود را از تعداد آگهي‌ها مي‌برند. يك فايل بارها و بارها آگهي مي‌شود در صورتي كه بايد فايل‌ها داراي يك كد باشند كه اگر يك بار آگهي شد مجددا عرضه نشود.اين پيشنهاد، در واقع اشاره به ضرورت ايجاد نظام هويت‌سنجي و كدگذاري براي فايل‌هاي ملكي دارد؛ اقدامي كه مي‌تواند از انتشار آگهي‌هاي تكراري و جعلي جلوگيري كند. نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك همچنين معتقد است هويت آگهي‌دهندگان بايد مشخص باشد، كسي كه ملكي را عرضه مي‌كند يا بايد مالك يا كسي باشد كه مدرك فعاليت در اين شغل را دارد.در بسياري از كشورهاي جهان، انتشار آگهي ملكي بدون احراز هويت يا مجوز حرفه‌اي امكان‌پذير نيست؛ زيرا بازار مسكن به دليل اثرگذاري مستقيم بر معيشت مردم، جزو بازارهاي حساس و راهبردي محسوب مي‌شود.

  جهش عجيب آگهي‌ها در فصل غيرمعمول

بازار مسكن معمولا از نيمه دوم خرداد تا پايان تابستان وارد فصل جابه‌جايي و رونق نسبي مي‌شود. اما امسال، به گفته فعالان صنفي، تعداد آگهي‌ها از همان روزهاي ابتدايي سال به شكل غيرمعمولي افزايش يافته است.بيگي‌نژاد در اين باره توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: فعاليت مشاوران املاك در ماه‌هاي فروردين و ارديبهشت مقداري كساد است و از نيمه دوم خرداد كه مدارس تعطيل مي‌شود تا پايان شهريور خريد و فروش‌ها به بالاترين ميزان خود مي‌رسد. اما امسال به‌طور محسوسي ديديم كه تقريبا از دهم فروردين تعداد آگهي‌ها رشد كرد؛ تا جايي كه بسيار بيشتر از نيازهاي جامعه است.او دليل اين اتفاق را «رهاشدگي فضاي مجازي و قيمت‌سازي» مي‌داند؛ شرايطي كه باعث شده بازار پيش از آغاز فصل واقعي نقل‌وانتقالات، وارد تب رواني افزايش قيمت شود.

  نبود آمار رسمي؛ ميدان‌داري نرخ‌هاي مجازي

يكي ديگر از محورهاي مهم انتقاد نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، فقدان آمار رسمي و شفاف از معاملات واقعي بازار است.او مي‌گويد: در حال حاضر ما سامانه‌اي مثل سامانه املاك و مستغلات كه قبلا داشتيم را نداريم، بنابراين متوسط قيمتي كه الان ارايه مي‌شود برگرفته از آگهي‌هاي فضاي مجازي است. اما نمي‌دانيم چه مقدار از خريداران و فروشندگان روي اين نرخ‌هاي ارايه شده توافق كرده‌اند.

به گفته بيگي‌نژاد، بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي نيز از مرداد ۱۴۰۳ به بعد گزارشي درباره تحولات بازار مسكن منتشر نكرده‌اند؛ مساله‌اي كه باعث شده بازار بيش از پيش به نرخ‌هاي پيشنهادي فضاي مجازي وابسته شود.

در نبود داده‌هاي رسمي، عملا مرجع ذهني مردم براي تشخيص قيمت، همان آگهي‌هايي است كه ممكن است بخشي از آنها غيرواقعي يا دستكاري‌شده باشند.

  چالش سامانه «كاتب» و خلأ اطلاعاتي بازار

بيگي‌نژاد همچنين به مشكلات سامانه ثبت معاملات ملكي اشاره مي‌كند و مي‌گويد: از مرداد سال گذشته متوجه شديم سامانه كاتب كه معاملات ملكي در آن ثبت مي‌شود در مالكيت كانون سردفتران است؛ درحالي كه قرارداد مردم بايد در سامانه‌اي ثبت شود كه دراختيار حاكميت باشد؛ نه يك ان‌جي‌او يا نهاد خصوصي.نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك توضيح مي‌دهد كه مالكيت اين سامانه بعدها به سازمان ثبت اسناد و املاك منتقل شد، اما هنوز هم زيرساخت‌هاي اطلاعاتي بازار كامل نيست و بسياري از قراردادها، ازجمله پيش‌فروش و مشاركت، به شكل جامع ثبت نمي‌شوند.به اعتقاد كارشناسان، نبود سامانه جامع و شفاف باعث شده سياست‌گذاران نيز تصوير دقيقي از وضعيت واقعي بازار نداشته باشند؛ موضوعي كه تصميم‌گيري براي كنترل قيمت‌ها را دشوارتر مي‌كند.

  بازاري ميان واقعيت و توهم قيمتي

آنچه امروز در بازار مسكن ايران جريان دارد، صرفا افزايش قيمت نيست، بلكه شكل‌گيري نوعي «توهم قيمتي» است كه در فضاي مجازي بازتوليد مي‌شود. آگهي‌هاي تكراري، فايل‌هاي جعلي، نرخ‌هاي غيرواقعي و نبود آمار رسمي، همگي دست به دست هم داده‌اند تا مرز ميان قيمت واقعي و قيمت‌سازي كمرنگ شود.در چنين شرايطي، كارشناسان معتقدند ساماندهي پلتفرم‌هاي آنلاين، احراز هويت آگهي‌دهندگان، انتشار منظم آمار رسمي و ايجاد شفافيت اطلاعاتي، مي‌تواند بخشي از التهاب رواني بازار را كاهش دهد.بازار مسكن امروز بيش از آنكه از كمبود فايل رنج ببرد، از كمبود «اعتماد» آسيب ديده است؛ اعتمادي كه بدون شفافيت، نظارت و داده‌هاي واقعي، بازسازي آن آسان نخواهد بود.