از ترك فعل قانوني تا بنگاهداري
تا چه اندازه مشكلات و بحرانهاي حوزه مسكن و صنعت ساخت و ساز ناشي از نظام تصميمسازيهاي ساختار اختصاصي مسكن است؟ راهكار چابكسازي فرآيند تامين مالي مسكن چيست و چگونه ميتوان از بانك مسكن در راستاي بهبود شاخصهاي مسكن بهره برد؟ مجيد گودرزي، كارشناس حوزه مسكن، در گفتوگويي تفصيلي با «تعادل» ضمن انتقاد از عملكرد نظام بانكي در بخش مسكن تاكيد ميكند كه بانك مسكن نهتنها به تكاليف قانوني خود در اجراي قانون جهش توليد مسكن عمل نكرده، بلكه با نرخهاي سود غيرمتعارف، كسر اوراق از اصل وام، بنگاهداري گسترده و هدايت منابع به رانتهاي خاص، به يكي از بازيگران اصلي بحران مسكن تبديل شده است.
زهرا سليماني|
تا چه اندازه مشكلات و بحرانهاي حوزه مسكن و صنعت ساخت و ساز ناشي از نظام تصميمسازيهاي ساختار اختصاصي مسكن است؟ راهكار چابكسازي فرآيند تامين مالي مسكن چيست و چگونه ميتوان از بانك مسكن در راستاي بهبود شاخصهاي مسكن بهره برد؟ مجيد گودرزي، كارشناس حوزه مسكن، در گفتوگويي تفصيلي با «تعادل» ضمن انتقاد از عملكرد نظام بانكي در بخش مسكن تاكيد ميكند كه بانك مسكن نهتنها به تكاليف قانوني خود در اجراي قانون جهش توليد مسكن عمل نكرده، بلكه با نرخهاي سود غيرمتعارف، كسر اوراق از اصل وام، بنگاهداري گسترده و هدايت منابع به رانتهاي خاص، به يكي از بازيگران اصلي بحران مسكن تبديل شده است. بحراني كه بهزعم گودرزي هم مردم، هم اقتصاد و حتي خود بانكها را متضرر كرده است.
در سالهاي اخير بارها اعلام شده كه تسهيلات مسكن افزايش يافته، اما بسياري از مردم ميگويند اين وامها عملا كمكي به خانهدار شدن آنها نميكند. ارزيابي شما از وضعيت فعلي تسهيلات مسكن چيست؟
واقعيت اين است كه ميزان تسهيلات مسكن كه توسط بانك مسكن پرداخت ميشود در مقايسه با قيمت واقعي واحدهاي مسكوني، بسيار ناچيز است. وقتي قيمت هر مترمربع مسكن در شهرهاي بزرگ به ارقامي رسيده كه حتي تصورش هم براي دهكهاي متوسط و پايين دشوار است، وامي كه پرداخت ميشود حتي قدرت خريد چند متر از يك واحد مسكوني را هم ندارد. از طرف ديگر، همين تسهيلات محدود هم معمولا با انحراف از اهداف، موانع متعدد، صفهاي طولاني و شرايط پيچيده همراه است. بنابراين ما با يك شكاف جدي ميان نياز واقعي مردم و سياستهاي تامين مالي اختصاصي مسكن مواجه هستيم.
شما معتقديد بخشي از اين تسهيلات هم دچار انحراف ميشود. بيشتر توصيح ميدهيد منظورتان چيست؟
بله، متاسفانه در عمل ميبينيم كه بخشي از منابع بانكي كه بايد به شكل هدفمند در اختيار متقاضيان واقعي مسكن قرار گيرد يا اصلا به اين بخش اختصاص پيدا نميكند يا در چرخهاي غيرشفاف به سمت گروههاي خاص در قالب رانت و ويژهخواري و...هدايت ميشود. نظام بانكي حاكم بر بانك مسكن در برخي موارد منابع را به فعاليتهايي سوق ميدهد كه بازدهي كوتاهمدت يا رانت بيشتري دارد، در حالي كه بخش مسكن بهويژه براي دهكهاي محروم، نيازمند حمايت واقعي و بلندمدت است. اين انحراف منابع باعث ميشود سياستهاي حمايتي در عمل به نتيجه نرسد.
برخي كارشناسان ميگويند بحران مسكن سه ضلع اصلي دارد: قانون، بانك و زمين. شما اين تقسيمبندي را قبول داريد؟
دقيقا همينطور است، اين تقسيمبندي به نظر من دقيق است. در حوزه زمين با مشكلاتي مانند احتكار، نبود عرضه كافي و ضعف مديريت شهري روبهرو هستيم. در حوزه قانون نيز گاهي با مصوباتي مواجه ميشويم كه يا ضمانت اجرايي قوي ندارند يا متناسب با ظرفيت اقتصادي كشور طراحي نشدهاند. اما ضلع بانك بسيار تعيينكننده است، چون تامين مالي اختصاصي مسكن بدون مشاركت جدي بانك اختصاصي مسكن عملا ممكن نيست. اگر نظام بانكي مرتبط همراهي نكند، حتي بهترين قوانين هم روي كاغذ باقي ميمانند.
شما بارها از ساختار تسهيلات مسكن توسط بانك عامل اين حوزه در ايران انتقاد كردهايد. مهمترين اشكال اين ساختار چيست؟
مهمترين اشكال، نرخ سود بالا و شيوه پرداخت غيرمنطقي آن است. در حال حاضر شاهد وامهاي مسكن با نرخهايي در حدود ۲۳ درصد هستيم. در دنيا كمتر كشوري را ميتوانيد پيدا كنيد كه وام مسكن با چنين نرخ سودي پرداخت شود، آن هم براي تامين سرپناه مردم. از سوي ديگر، در برخي موارد بخشي از وام قبل از پرداخت، بابت خريد اوراق يا هزينههاي ديگر كسر ميشود. يعني فرد عملا كل مبلغ اعلام شده را دريافت نميكند، اما بايد اقساط كامل آن را با سود بالا بازپرداخت كند. چنين ساختاري نهتنها حمايتي نيست، بلكه فشار مضاعفي بر متقاضي وارد ميكند.اگر نظامهاي بانكي دنيا را بررسي كنيم، ميبينيم كه وام مسكن معمولا با نرخهاي ترجيحي، اقساط بلندمدت و با هدف تثبيت اجتماعي پرداخت ميشود. حتي در كشورهايي كه با ما روابط سياسي دوستانهاي ندارند، چنين نرخهايي براي وام مسكن وجود ندارد. فلسفه وام مسكن در جهان، حمايت از خانوارها و تقويت ثبات اجتماعي است، نه كسب سود حداكثري از يك نياز اوليه. در ايران اما گاهي اين فلسفه برعكس شده است.
موضوع سرمايهگذاري بانكها در بازار مسكن چه تاثيري بر بحران دارد؟
يكي از مشكلات جدي، ورود بانكها به بنگاهداري و خريد گسترده املاك است. برآورد ميشود حدود ۶۰۰ هزار ميليارد تومان از سرمايههاي مردم توسط بانكها در اين بخش سرمايهگذاري شده و عملا از چرخه عرضه مصرفي خارج شده است. وقتي بانك مسكن كه بايد واسطه مالي باشد، خود به مالك و بازيگر بازار تبديل ميشود، طبيعي است كه تعارض منافع ايجاد ميشود. اين رفتار ميتواند عرضه را محدود كند و به افزايش قيمتها دامن بزند. در واقع بانك به جاي اينكه مشكل را حل كند، بخشي از مساله ميشود.
قانون جهش توليد مسكن بانكها را موظف كرده بود ۲۰ درصد از تسهيلات خود را به اين بخش اختصاص دهند. اين رقم در مورد بانك مسكن كمتر از ۲درصد است.اين عملكرد را چگونه ارزيابي ميكنيد؟
متاسفانه عملكرد قابل دفاعي نداشتهاند. طبق قانون، بانكها بايد سهم مشخصي از تسهيلات خود را به مسكن اختصاص ميدادند، اما در عمل بخش بزرگي از اين تعهدات اجرايي نشده است. خوب است بانك مركزي و نهادهاي ناظر رقمهايي كه بانك مسكن بايد در طول چهار سال پرداخت ميكرد را بررسي كند تا مشخص شود منابع به چه سمتي رفتهاند. قطعا اين اهداف بهطور كامل محقق نشده و بخش قابل توجهي از آن پرداخت نشده باقي مانده است. اين در حالي است كه براي عدم اجراي اين تكليف، ضمانتهايي مانند مالياتهاي سنگين پيشبيني شده بود، اما نشانهاي از اعمال قاطع آنها ديده نميشود. اين ترك فعل، به نظر من يكي از عوامل اصلي تعميق بحران مسكن است.
مديران بانك مسكن استدلال ميكنند اين بانك به دليل محدوديت منابع و شرايط اقتصادي قادر به اجراي كامل اين تعهدات نبوده. اين استدلال را چگونه ارزيابي ميكنيد؟
هرچند شايد نظام بانكي با محدوديتهايي مواجه باشد، اما مساله هدايت منابع به مقاصدي غيربهرهور و غيرقانوني است. بايد ديد منابع بانك مسكن به كجا هدايت ميشود. اگر منابع به بخشهاي غيرمولد يا فعاليتهاي سفتهبازانه اختصاص يابد، طبيعي است كه براي مسكن كمبود ايجاد شود. مساله اين است كه اولويتبندي درستي صورت نميگيرد. وقتي قانون تكليف مشخصي تعيين كرده، انتظار ميرود منابع بر اساس همان اولويت تخصيص يابد. در غير اين صورت، قانون بياثر ميشود.
شما معتقديد رفتار بانكها حتي به ضرر خود آنهاست. اين موضوع را بيشتر توضيح ميدهيد؟
بله، اين نكته بسيار مهم است. در اقتصادي كه تورم مزمن دارد، اقساط وامهاي بلندمدت به تدريج ارزش واقعي خود را از دست ميدهد. فرض كنيد بانكي امروز وامي پرداخت و پنج سال بعد اقساط آن را دريافت ميكند؛ اگر تورم بالا باشد، قدرت خريد آن اقساط ممكن است به كمتر از ۱۰ درصد ارزش اوليه برسد. بنابراين اگر بانكها با رفتارهاي خود به تورم دامن بزنند، در نهايت بازپرداختهايشان هم بيارزشتر ميشود. از اين منظر، آنها نخستين قربانيان سياستهاي غلط اعتباري هستند.
يعني ميگوييد كاهش تورم حتي به نفع خود بانكهاست؟
دقيقا، اگر تورم كاهش يابد، ارزش واقعي اقساط دريافتي بانك مسكن افزايش پيدا ميكند. بنابراين منطقي است كه بانكها به جاي تقويت رفتارهاي سوداگرانه، در مسير ثبات اقتصادي حركت كنند. اما آنچه ميبينيم، گاهي خلاف اين منطق است. اين موضوع جاي تامل دارد، چون يك فعال اقتصادي معمولا بهگونهاي رفتار ميكند كه منافع خود را حفظ كند.
برخي تعابير شما درباره عملكرد بانكها انتقادي است. چرا اينقدر صريح صحبت ميكنيد؟
چون مساله مسكن يك موضوع لوكس يا حاشيهاي نيست؛ مسالهاي حياتي براي ميليونها خانوار است. وقتي يك خانواده سالها در انتظار خانهدار شدن ميماند و هر روز فاصلهاش با بازار بيشتر ميشود، نميتوان با تعارف از كنار مساله گذشت. اگر نظام بانكي در اجراي قوانين كوتاهي كرده يا با بنگاهداري و احتكار منابع به بحران دامن زده، بايد اين موضوع به صراحت مطرح شود. اصلاح بدون نقد جدي امكانپذير نيست.
راهحل چيست؟ چگونه ميتوان نقش بانك مسكن را اصلاح كرد و در راستاي اهداف از پيش تعيين شده به كار گرفت؟
نخست، اجراي قاطع قانون و اعمال ضمانتهاي پيشبيني شده ضروري است. دوم، بانك مسكن بايد از بنگاهداري در بازار مسكن خارج شود و به ماموريت اصلي خود يعني واسطهگري مالي بازگردد. سوم، ساختار تسهيلات مسكن بايد اصلاح شود؛ نرخ سود منطقي، حذف هزينههاي اضافي مانند كسر اوراق از اصل وام و طراحي اقساط متناسب با درآمد خانوارها ضروري است. در كنار اين موارد، سياستهاي مهار تورم و هدايت منابع به بخشهاي مولد بايد بهطور جدي دنبال شود.
اگر اين اصلاحات انجام نشود، آينده بازار مسكن را چگونه ميبينيد؟
در صورت تداوم وضعيت فعلي، شكاف ميان عرضه و تقاضاي واقعي عميقتر خواهد شد، اجارهبها افزايش مييابد و نابرابري اجتماعي تشديد ميشود. مسكن از يك نياز اساسي به رويايي دستنيافتني تبديل خواهد شد. اين روند نه به نفع مردم است، نه به نفع اقتصاد و نه حتي به نفع نظام بانكي. بنابراين اصلاح نقش بانكها در بازار مسكن، يك ضرورت فوري و اجتنابناپذير است.
جمعبندي شما از نقش بانك مسكن در بحران مسكن چيست؟
بانك مسكن ميتوانست بخشي از راهحل باشد، اما در شرايط فعلي متاسفانه به بخشي از مشكل تبديل شده است. تا زماني كه اين بانك ترك فعل در اجراي قانون، نرخهاي غيرمتعارف سود، بنگاهداري گسترده و انحراف منابع ادامه داشته باشد، نميتوان انتظار بهبود جدي در بازار مسكن داشت. اصلاح اين روند نه فقط يك انتخاب، بلكه يك الزام براي ثبات اقتصادي و اجتماعي كشور است.
