مسكن در تله قيمتسازي
بازار مسكن ايران اين روزها ميان دو روايت متفاوت گرفتار شده است؛ روايتي كه از سوي برخي فعالان بازار و سازندگان از «جهش ۵۰ تا ۸۰ درصدي قيمتها» سخن ميگويد و روايت ديگري كه وزارت راه و شهرسازي با استناد به دادههاي سامانهاي، آن را رد كرده و افزايش واقعي قيمت معاملات را تنها حدود ۱۲ درصد اعلام ميكند.
بازار مسكن ايران اين روزها ميان دو روايت متفاوت گرفتار شده است؛ روايتي كه از سوي برخي فعالان بازار و سازندگان از «جهش ۵۰ تا ۸۰ درصدي قيمتها» سخن ميگويد و روايت ديگري كه وزارت راه و شهرسازي با استناد به دادههاي سامانهاي، آن را رد كرده و افزايش واقعي قيمت معاملات را تنها حدود ۱۲ درصد اعلام ميكند. همين تضاد آماري، امروز به يكي از مهمترين عوامل التهاب رواني بازار تبديل شده؛ بازاري كه در آن، مستأجران بيش از همه قرباني نااطميناني، ضعف نظارت و جنگ رواني قيمتها شدهاند. در حالي كه متوسط قيمت هر متر مسكن در تهران به حدود ۱۳۰ ميليون تومان رسيده، وزارت راه معتقد است رشد قيمتها بسيار كمتر از ارقام مطرحشده در فضاي رسانهاي و بنگاههاست. اما در سمت مقابل، سازندگان و برخي مشاوران املاك ميگويند افزايش هزينه ساخت، رشد قيمت مصالح و نااطميناني اقتصادي، عملاً بازار را وارد فاز جديدي از تورم كرده است؛ وضعيتي كه نتيجه آن، كوچكتر شدن سفره مسكن خانوارها و عقبنشيني بيشتر مستأجران از بازار خريد است.
بازار مسكن پس از جنگ ركود قديمي، التهاب جديد
بازار مسكن پيش از آغاز جنگ تحميلي سوم نيز با ركودي سنگين دستوپنجه نرم ميكرد، اما به گفته فعالان اين حوزه، در ماههاي منتهي به جنگ نشانههايي از تحرك قيمتي ديده ميشد. پس از آغاز درگيريها و سپس برقراري آتشبس، فضاي رواني بازار بار ديگر تغيير كرد و برخي فايلهاي فروش با افزايشهاي ۳۰ تا ۵۰ درصدي نسبت به ماههاي قبل عرضه شدند. با اين حال، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اين روايت را تأييد نميكند. او با اشاره به دادههاي ثبتشده در سامانههاي معاملاتي تأكيد كرده است: از زمان وقوع جنگ تحميلي سوم كه از ۹ اسفند آغاز شده تا امروز، برخلاف برخي ادعاها مبني بر رشد ۵۰ تا ۸۰ درصدي قيمتها، دادههاي سامانهاي تنها افزايش حدود ۱۲ درصدي در قيمت معاملات مسكن را نشان ميدهد.اين اختلاف فاحش ميان روايت ميداني و دادههاي رسمي، پرسش مهمي را مطرح ميكند؛ آيا بازار واقعاً با جهش قيمت مواجه شده يا بخشي از افزايشها صرفاً ناشي از قيمتسازي و انتظارات تورمي است؟
نوسان ماهانه قيمتها فرورديني كه آرام نبود
بررسي روند ماهانه بازار نيز تصوير دوگانهاي ارايه ميدهد. طبق آمارهاي وزارت راه و شهرسازي، قيمتها در اسفندماه در وضعيت نسبتاً ثابت قرار داشتند، در فروردين كاهش نسبي را تجربه كردند و در ارديبهشت دوباره وارد مسير صعودي شدند. اين در حالي است كه فروردينماه معمولاً دورهاي كمتحرك و باثبات براي بازار مسكن محسوب ميشود و افزايش قيمت در اين ماه، نشانهاي از تغيير رفتار بازار تلقي ميشود.از سوي ديگر، مشاهدات ميداني از مناطق مختلف تهران، بهويژه محدوده پيروزي، نشان ميدهد تماسها، بازديدها و مذاكرات خريد افزايش يافته است. اما اين افزايش تقاضا هنوز به رونق واقعي معاملات منجر نشده، زيرا فروشندگان نسبت به آينده بازار اطمينان ندارند و بسياري از آنها در مراحل نهايي معامله از فروش منصرف ميشوند.يكي از مشاوران املاك در شرق تهران ميگويد: مشتري هست، اما فروشنده مردد است. خيليها تصور ميكنند قيمتها باز هم بالا ميرود و حاضر نيستند ملك را با نرخ فعلي واگذار كنند.
مستأجران در جستوجوي خانههاي كوچكتر
فعالان بازار معتقدند برخلاف سالهاي گذشته كه نيمه دوم سال زمان رونق معاملات بود، امسال از همان ابتداي سال نشانههايي از جهش قيمتي ديده ميشود. نكته مهمتر اينكه بخش عمده متقاضيان فعلي، مستأجراني هستند كه به دنبال واحدهاي كوچكتر و ارزانتر متناسب با توان مالي خود ميگردند؛ موضوعي كه نشان ميدهد قدرت خريد خانوارها بهشدت كاهش يافته است.در اين ميان، وام خريد مسكن نيز نتوانسته نقش موثري در تقويت تقاضا ايفا كند. بسياري از متقاضيان معتقدند اقساط سنگين، هزينههاي جانبي و فاصله زياد تسهيلات با قيمت واقعي ملك، عملاً اين وامها را ناكارآمد كرده است. به همين دليل، بازار مسكن بيش از گذشته به بازاري براي سرمايهگذاران و دارندگان نقدينگي تبديل شده و مصرفكنندگان واقعي از آن عقب ماندهاند.
سازندگان: هزينه ساخت بالا رفته است
ايرج رهبر، رييس كميسيون عمران اتاق بازرگاني، با تأييد ركود عميق بازار مسكن ميگويد: بازار مسكن پيش از جنگ نيز درگير ركود طولانيمدت بوده و حدود دو سال كاهش قابل توجه در حجم خريد و فروش واحدهاي مسكوني تجربه كرده است، هرچند در ماههاي منتهي به جنگ، مقداري رشد قيمتي در بازار مشاهده شد. او معتقد است شرايط پس از جنگ، فشار تازهاي به صنعت ساختمان وارد كرده و توليد مصالح ساختماني نيز تحت تأثير قرار گرفته است. رهبر در اين باره توضيح ميدهد: برخي صنايع از جمله فولاد مباركه، پتروشيميها و مجموعههاي مرتبط با توليد مشتقات ساختماني با مخاطراتي مواجه شدند كه اين موضوع به افزايش هزينه مصالح ساختماني منجر شده است.به گفته رييس انجمن انبوهسازان، افزايش هزينه ساخت اكنون به واقعيتي غيرقابل انكار تبديل شده و پروژههاي جديد ناچارند با قيمتهاي تازه وارد بازار شوند. او تصريح ميكند: در حال حاضر هزينههاي ساخت افزايش يافته و پروژههايي كه بهتازگي وارد مرحله اجرا ميشوند، قطعاً با قيمتهاي جديد عرضه خواهند شد.رهبر متوسط هزينه ساخت را بين ۳۵ تا ۴۵ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع برآورد ميكند، اما همزمان هشدار ميدهد كه به دليل نوسان مداوم قيمت مصالح، امكان ارايه رقم ثابت وجود ندارد. قيمت مصالح ساختماني تقريباً بهصورت روزانه در حال تغيير است و بازار ساختوساز تحت تأثير نوسانات مستمر قرار دارد.در نهايت، او متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در تهران را حدود ۱۳۰ ميليون تومان اعلام ميكند؛ عددي كه نشان ميدهد فاصله ميان هزينه ساخت و قيمت نهايي فروش، همچنان بسيار بالاست و بخش مهمي از قيمت مسكن را عوامل غيرتوليدي، سوداگري زمين و انتظارات تورمي تشكيل ميدهد.
مجلس: برخي گرانيها واقعي نيست
در مقابل اين روايت، برخي نمايندگان مجلس معتقدند بخشي از التهاب موجود در بازار، ريشه واقعي ندارد و ناشي از فضاسازي رواني است. عليرضا نوين، عضو كميسيون عمران مجلس، ادعاهاي مربوط به رسيدن هزينه ساخت به متري ۵۰ ميليون تومان را «اقدامي هدفمند براي برهم زدن آرامش رواني بازار» توصيف ميكند. او تأكيد دارد كه سهم نهادههاي وابسته به پتروشيمي در ساختوساز محدود است و ساير مصالح افزايش چشمگيري نداشتهاند. نوين در اين باره ميگويد: «در شرايط فعلي، اسكلت بسياري از ساختمانها بتني است و سهم اقلام مرتبط با پتروشيمي در ساختوساز نهايتاً ۲۵ درصد بوده و ساير نهادههاي داخلي تغيير قيمتي قابل توجهي نداشتهاند.» اين اظهارات در واقع نشاندهنده شكاف جدي ميان نگاه سياستگذار و فعالان بازار است؛ شكافي كه خود به عامل تشديد بياعتمادي تبديل شده است. وقتي سازندگان از افزايش شديد هزينهها ميگويند و دولت رشد قيمت را محدود ميداند، نتيجه آن سردرگمي خريداران و فروشندگان خواهد بود.
ضعف نظارت و قربانيان اصلي بازار
اما در اين ميان، بيشترين فشار بر دوش مستأجران قرار گرفته است. افزايش انتظارات تورمي در بازار خريد، مستقيماً به بازار اجاره منتقل ميشود. مالكان با استناد به قيمتهاي پيشنهادي جديد، نرخ اجاره را بالا ميبرند و مستأجراني كه توان خريد ندارند، ناچارند سهم بيشتري از درآمد خود را صرف اجارهنشيني كنند. واقعيت اين است كه حتي اگر آمار رسمي افزايش قيمت را ۱۲ درصد نشان دهد، فضاي رواني بازار بهگونهاي شكل گرفته كه بسياري از مالكان و فروشندگان، قيمتها را بسيار بالاتر از نرخهاي واقعي پيشنهاد ميكنند. در نبود نظارت موثر بر فايلهاي ثبتشده، همين قيمتهاي پيشنهادي بهتدريج به معيار ذهني بازار تبديل ميشود و موج تازهاي از تورم انتظاري ايجاد ميكند. كارشناسان معتقدند بازار مسكن اكنون بيش از هر زمان ديگري به شفافيت آماري، سياستگذاري منسجم و نظارت واقعي نياز دارد. انتشار منظم دادههاي معاملاتي، كنترل قيمتسازي در فضاي مجازي و بازنگري در سياستهاي حمايتي ميتواند بخشي از التهاب موجود را كاهش دهد. در غير اين صورت، ادامه دوگانگي ميان آمار رسمي و واقعيت ادراكشده در بازار، نهتنها ركود معاملات را عميقتر ميكند، بلكه فشار بر مستأجران و دهكهاي متوسط را نيز افزايش خواهد داد؛ گروهي كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانهدار شدن فاصله ميگيرند.
