بحران مسكن و ناتواني بانك مسكن
ساختار معيوب بازار مسكن، ضعف اقتدار دولت و جهتگيري سودمحور بانكها باعث شده تسهيلات اعلامي نه تنها گرهي از مشكل خانهدار شدن مردم باز نكند، بلكه به نمادي از ناكارآمدي سياستگذاري در اين حوزه تبديل شود.
سالهاست كه بازار مسكن در ايران از تعادل خارج شده و به يكي از پيچيدهترين و مزمنترين بحرانهاي اقتصادي و اجتماعي كشور بدل شده است. امروز ديگر مساله صرفا گراني خانه نيست؛ مساله اين است كه سياستهاي رسمي، به ويژه در حوزه تامين مالي كه بانك مسكن متولي اختصاصي آن است، هيچ تناسبي با واقعيتهاي بازار و قدرت خريد دهكهاي محروم ندارد. تسهيلاتي كه به نام حمايت از خانهدار شدن مردم پرداخت ميشود، در عمل حتي امكان خريد چند متر مسكن را نيز فراهم نميكند و بازپرداخت همان مبالغ اندك نيز به تعهدي سنگين و طولانيمدت براي خانوارها تبديل شده است. براي فهم اين بحران، بايد ابتدا ريشههاي ساختاري آن را بررسي كرد. افزايش جمعيت، جوان بودن تركيب سني كشور در دهههاي گذشته و مهاجرتهاي گسترده از روستاها به شهرهاي كوچك و از شهرهاي كوچك به كلانشهرها، فشار تقاضا بر بازار مسكن را به شدت افزايش داده است. در چنين شرايطي، عرضه نتوانسته همپاي تقاضا رشد كند. نتيجه طبيعي اين شكاف، افزايش مداوم قيمتها بوده است. در برابر اين شرايط لازم است يك ساختار بانكي اختصاصي شرايطي را فراهم كند كه اقشار فاقد خانه با بهرهمندي آن صاحب خانه شوند، اما بانك مسكن نه تنها تعادلي در عرضه و تقاضا ايجاد نكرده بلكه خود با انحراف تسهيلات و بنگاهداري و... به عاملي براي بروز مشكلات جدي در حوزه مسكن بدل شده است، اما مساله فقط به عدم تعادل عرضه و تقاضا محدود نميشود. مسكن در ايران به تدريج از يك كالاي مصرفي به يك دارايي سرمايهاي تبديل شده است. وقتي اقتصاد با بيثباتي، تورم مزمن و نااطميناني روبهرو باشد، سرمايهها به سمت بازارهايي ميروند كه بتوانند ارزش پول را حفظ كنند. در اين ميان، مسكن به يكي از مطمئنترين پناهگاههاي سرمايه تبديل شده است. همين نگاه سرمايهاي، تقاضاي سفتهبازانه را افزايش داده و قيمتها را بيش از پيش از توان خريد مصرفكنندگان واقعي دور كرده است. در چنين بستري، سياستگذاريهاي شتابزده و عوامانه نيز بر پيچيدگي اوضاع افزودهاند. تجربههايي مانند مسكن مهر، هر چند با هدف خانهدار كردن اقشار كمدرآمد آغاز شد، اما به دليل فقدان مطالعات كارشناسي دقيق، بيتوجهي به زيرساختهاي شهري و تحميل بار مالي سنگين به اقتصاد، نتوانست مساله را به صورت پايدار حل كند. انبوهي از منابع كشور هزينه شد، اما خروجي آن نه از نظر كيفيت شهري و نه از نظر كارايي اقتصادي، پاسخگوي نياز جامعه نبود.
امروز نيز وضعيت چندان متفاوت نيست. افزايش شديد قيمت مسكن در يك دهه اخير، به ويژه در كلانشهرها، به حدي بوده كه عملا طبقات متوسط و پايين را از بازار خريد حذف كرده است. در اين شرايط، تسهيلاتي كه بانك مسكن يا ساير بانكها اعلام ميكنند، فاصلهاي نجومي با قيمت واقعي واحدهاي مسكوني دارد. وقتي وامي پرداخت ميشود كه حتي قدرت خريد ۵ يا ۶ متر خانه را هم ندارد و بازپرداخت آن ۲۰ سال به طول ميانجامد، طبيعي است كه اين سياست بيشتر به يك اقدام نمايشي شباهت داشته باشد تا راهكاري موثر.
در اين ميان، رفتار بانك مسكن نيز قابل تأمل است. بانك مسكن با مديران فعلي درنهايت بنگاه اقتصادي است كه به دنبال سودآوري بيشتر است. آنها سرمايه خود را به سمتي هدايت ميكنند كه بازدهي بالاتر و ريسك كمتري داشته باشد. پرداخت تسهيلات بلندمدت مسكن، آنهم با نرخهاي دستوري و در شرايط تورمي، براي بانكها جذابيت چنداني ندارد. طبيعي است كه بانكها تلاش كنند از زير بار مسووليتهاي قانونيشان شانه خالي كنند يا با محدود كردن پرداختها، عملا تعهدات خود را كاهش دهند. اين مساله، به ضعف اقتدار و هماهنگيهاي اجرايي نيز بازميگردد. اگر تصميمي در سطح كلان گرفته ميشود، دولت بايد ابزارهاي لازم براي اجراي آن را نيز دراختيار داشته باشد. اما به نظر ميرسد در بسياري از موارد، يا تصميمها خارج از ظرفيت مالي و اقتصادي كشور اتخاذ ميشوند و پشتوانه كارشناسي كافي ندارند يا حتي اگر تصميم درست باشد، سازوكار الزامآور و موثري براي اجراي آن وجود ندارد. نتيجه، تمرد يا تعلل بانكها در اجراي سياستهاي اعلامي است؛ پديدهاي كه نشانهاي از كاهش توان اجرايي دولت به شمار ميرود. وقتي مدير بانكي حاضر به ايفاي مسووليتهاي قانونياش نيست بايد هر چه سريعتر تغيير كند و جاي خود را به مديران مطلوبتر و حرفهايتر بدهد.
ازسوي ديگر، محدوديتهاي پولي و مالي نيز بر شدت بحران افزوده است. در سالهاي اخير، به ويژه پس از برخي شوكهاي اقتصادي و هيجانات بازارهاي مالي، بخشي از سپردههاي بانكي به سمت بازارهاي ديگر حركت كردهاند؛ بازارهايي كه مردم تصور ميكنند امنيت بيشتري براي حفظ ارزش داراييهايشان دارند. اين مساله منابع در دسترس بانكها براي اعطاي تسهيلات بلندمدت را كاهش داده است. در مجموع، بحران مسكن حاصل مجموعهاي از عوامل بههم پيوسته است: رشد تقاضا، تبديل مسكن به دارايي سرمايهاي، سياستگذاريهاي غيركارشناسي، ضعف اقتدار دولت، رفتار سودمحور بانكها و محدوديتهاي پولي. تا زماني كه اين مجموعه عوامل به صورت همزمان و هماهنگ اصلاح نشوند، افزايش جزيي سقف وامها يا اعلام طرحهاي جديد، تاثير تعيينكنندهاي بر خانهدار شدن دهكهاي محروم نخواهد داشت. اگر هدف، تامين سرپناه براي اقشار كمدرآمد است، بايد مسكن دوباره به كالايي مصرفي تبديل شود، سوداگري مهار شده، نظام مالي اصلاح شود و سياستهاي حمايتي بر پايه ظرفيت واقعي اقتصاد طراحي شوند. در غير اين صورت، وامهايي كه حتي چند متر خانه هم نميخرند، تنها بر فهرست وعدههاي محقق نشده افزوده خواهند شد و شكاف ميان سياست و واقعيت عميقتر از گذشته خواهد شد.
