ناکامی سیاست های بانکی مسکن
بازار مسكن تهران دوباره وارد فاز التهاب شده است؛ التهابي كه اينبار نه فقط در آمار و ارقام، بلكه در جملات صريح مديران بانكي نيز خود را نشان ميدهد.
بازار مسكن تهران دوباره وارد فاز التهاب شده است؛ التهابي كه اينبار نه فقط در آمار و ارقام، بلكه در جملات صريح مديران بانكي نيز خود را نشان ميدهد. جملهاي كه اين روزها بيش از هر چيز در فضاي اقتصادي بازتاب پيدا كرده، اظهارنظر رييس گروه مالي بانك مسكن است كه ميگويد: با تسهيلات يك ميليارد توماني امكان خريد تنها ۱۰ متر مسكن وجود دارد. اين جمله كوتاه، تصويري روشن از وضعيت امروز بازار مسكن ايران ارايه ميدهد؛ بازاري كه در آن فاصله ميان درآمد خانوارها، تسهيلات بانكي و قيمت واقعي مسكن به شكافي عميق و ساختاري تبديل شده است. در چنين شرايطي، وامهايي كه قرار بود ابزار اصلي خانهدار شدن طبقه متوسط باشند، عملاً اثرگذاري خود را از دست داده و تنها نقش حاشيهاي در معاملات دارند. نكته مهمتر اين است كه بانك مسكن به عنوان نهاد تخصصي اين حوزه، در سالهاي اخير نتوانسته خود را با واقعيتهاي تورمي بازار هماهنگ كند. سياستهاي اعتباري اين بانك نهتنها همپاي رشد قيمت مسكن حركت نكرده، بلكه در بسياري موارد از تحولات واقعي بازار عقب مانده است. نتيجه اين وضعيت، كاهش شديد كارايي تسهيلات و تبديل شدن آن به ابزاري ناكارآمد در برابر بحران فزاينده قيمت مسكن است. در واقع، مساله اصلي صرفاً پايين بودن سقف وامها نيست، بلكه نبود يك نظام تأمين مالي كارآمد و بهروز در برابر بازاري است كه به سرعت تحت تأثير تورم، انتظارات قيمتي و رشد هزينه ساخت تغيير ميكند. در چنين شرايطي، سياستهاي بانك مسكن بيشتر حالت واكنشي پيدا كردهاند تا نقش تنظيمگر فعال در بازار. از سوي ديگر، تمركز بر افزايش عددي تسهيلات بدون توجه به توان بازپرداخت خانوارها و سطح واقعي قيمتها، باعث شده اين ابزار مالي اثرگذاري واقعي خود را از دست بدهد. نتيجه اين رويكرد، نه افزايش دسترسي به مسكن، بلكه تثبيت شكاف ميان درآمد و قيمت و تضعيف بيشتر قدرت خريد خانوارها بوده است. در نهايت، بحران فعلي مسكن بيش از آنكه ناشي از عوامل مقطعي باشد، حاصل سالها ناهماهنگي ميان سياستهاي مالي، ساختار عرضه و ناتواني نهادهاي متولي از جمله بانك مسكن در ايفاي نقش موثر در بازار است؛ نهادي كه به جاي اصلاح مسير، در عمل با شرايط موجود تطبيق يافته است.
تابستان داغ مسكن در راه است؟
رييس گروه مالي بانك مسكن در ادامه صحبتهايش هشدار داد كه روند افزايش قيمتها احتمالاً در تابستان تشديد خواهد شد. او گفت: به هر حال الان افزايشي در قيمت مسكن به وجود آمده و احتمالاً اين روند، مخصوصاً در فصل تابستان، تشديد شود. بازار مسكن در ايران بهصورت سنتي در تابستان وارد فصل پرمعامله ميشود. جابهجايي مستأجران، پايان سال تحصيلي و افزايش تقاضا، معمولاً باعث بالا رفتن حجم معاملات ميشود. اما امسال، نگرانيها بيشتر از هميشه است؛ چرا كه بازار در شرايطي وارد فصل اوج ميشود كه قيمتها پيشاپيش از توان خريد بخش بزرگي از جامعه خارج شدهاند. شايد مهمترين بخش صحبتهاي عسگري، همان جملهاي باشد كه حالا به نماد بحران مسكن تبديل شده است، او ميگويد: الان ميانگين قيمت يك واحد مسكوني ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان است، يعني يك ميليارد تومان تسهيلات، تنها ۱۰ متر از خانه را پوشش ميدهد. اگر اين اعداد را مبنا قرار دهيم، يك آپارتمان معمولي ۸۰ متري در تهران، قيمتي بين ۸ تا ۱۲ ميليارد تومان خواهد داشت. در چنين شرايطي، حتي دريافت سقف وام بانكي نيز عملاً كمكي جدي به خانهدار شدن نميكند. در واقع، نسبت وام به قيمت مسكن در ايران به يكي از پايينترين سطوح خود رسيده است. در بسياري از كشورهاي توسعهيافته، وامهاي مسكن بين ۶۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملك را پوشش ميدهند؛ اما در ايران اين عدد گاه به كمتر از ۱۰ درصد ميرسد. همين مساله باعث شده تسهيلات بانكي بيش از آنكه ابزار خريد خانه باشند، به ابزاري براي تكميل سرمايه خريداران ثروتمند تبديل شوند.
منطقه ۵ تهران؛ قلب تقاضا با قيمتهاي نجومي
همزمان با اين اظهارات، گزارشهاي ميداني از بازار مسكن تهران نشان ميدهد كه مناطق پرتقاضا همچنان با رشد شديد قيمت مواجهاند. منطقه ۵ تهران كه سالهاست يكي از محبوبترين مناطق پايتخت براي خريد مسكن محسوب ميشود، همچنان در صدر تقاضا قرار دارد. دسترسي مناسب، امكانات شهري و بافت نسبتاً مدرن باعث شده اين منطقه همواره مورد توجه خريداران باشد. بر اساس تازهترين بررسيها، يك واحد ۹۳ متري نوساز در صادقيه با قيمت ۲۷ ميليارد و ۹۰۰ ميليون تومان عرضه شده است. آپارتماني ۱۲۳ متري در آپادانا نيز ۳۸ ميليارد تومان قيمتگذاري شده است. اين ارقام نشان ميدهد متوسط قيمت هر مترمربع در برخي فايلهاي منطقه ۵ به بيش از ۳۰۰ ميليون تومان رسيده است؛ عددي كه تا چند سال پيش فقط در مناطق لوكس شمال تهران ديده ميشد.
تجريش؛ ويترين لوكس بازار مسكن تهران
اگر منطقه ۵ را بازار طبقه متوسط رو به بالا بدانيم، تجريش حالا به نماد كامل مسكن لوكس در تهران تبديل شده است. گزارشها نشان ميدهد: يك واحد ۹۰ متري نوساز در تجريش ۳۵ ميليارد تومان قيمت دارد.واحدي ۱۴۵ متري با عمر بناي بيشتر، ۴۳ ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان آگهي شده است.آپارتمان ۱۰۰ متري ديگري نيز با قيمت ۴۰ ميليارد تومان در بازار عرضه شده است. اين اعداد نشان ميدهد قيمت هر متر مربع در برخي نقاط تجريش به مرز ۴۰۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان رسيده است؛ ارقامي كه حتي براي بسياري از اقشار پردرآمد نيز سنگين محسوب ميشود.
مقايسه منطقه ۵ و تجريش دو بازار متفاوت با يك بحران مشترك
اگرچه منطقه ۵ و تجريش از نظر سطح قيمت تفاوت قابل توجهي دارند، اما هر دو يك ويژگي مشترك دارند: فاصله شديد ميان قدرت خريد مردم و قيمت واقعي مسكن. در منطقه ۵ هنوز بخشي از تقاضا مصرفي است؛ يعني خانوادههايي كه قصد سكونت دارند براي خريد اقدام ميكنند. اما در مناطقي مانند تجريش، بخش مهمي از بازار به سرمايهگذاران و خريداران سرمايهاي تعلق دارد. به همين دليل، افزايش قيمت در شمال تهران بيشتر تحت تأثير حفظ ارزش سرمايه رخ ميدهد، در حالي كه در منطقه ۵، فشار تقاضاي مصرفي نيز وجود دارد.اما در نهايت، نتيجه در هر دو بازار يكي است: حذف تدريجي طبقه متوسط از بازار خريد مسكن.
روياي تأمين مالي جديد
عسگري در بخش ديگري از صحبتهايش به نقش بازار سرمايه اشاره كرد و گفت: كاربردي شدن اوراق در بورس زماني است كه از طريق توكنسازي پروژهها براي صندوقهاي مسكن يا فروش اوراق به فعالان اين حوزه، تأمين مالي انجام شود. او البته تأكيد كرد كه بورس در حال حاضر در حوزه مسكن «عملاً تعطيل» است و نقش فعالي ايفا نميكند. بحث توكنسازي پروژههاي ساختماني، موضوعي است كه طي سالهاي اخير در اقتصاد ديجيتال جهان مورد توجه قرار گرفته است. ايده اصلي اين است كه افراد بتوانند بهجاي خريد كامل يك ملك، بخشي از آن را در قالب توكن يا اوراق ديجيتال خريداري كنند. اگرچه اين مدل ميتواند در آينده بخشي از مشكل تأمين مالي را حل كند، اما كارشناسان معتقدند در شرايط فعلي اقتصاد ايران، مهمترين چالش همچنان تورم و نبود ثبات اقتصادي است.
بحران بزرگتر از وام و تسهيلات است
واقعيت اين است كه بحران مسكن در ايران ديگر صرفاً با افزايش وام حل نميشود. وقتي تورم عمومي، رشد قيمت زمين، هزينه ساخت، نرخ ارز و انتظارات تورمي همزمان افزايش پيدا ميكنند، هر ميزان افزايش تسهيلات نيز خيلي زود اثر خود را از دست ميدهد. وام يك ميلياردي شايد چند سال پيش رقم بزرگي محسوب ميشد، اما امروز تنها براي خريد ۱۰ متر خانه كفايت ميكند؛ آن هم در شرايطي كه اقساط همين وام براي بسياري از خانوارها غيرقابل پرداخت است.بازار مسكن اكنون به نقطهاي رسيده كه نه خريدار توان خريد دارد، نه وام پاسخگوست و نه سياستگذاريها توان مهار قيمتها را دارند. در چنين شرايطي، جمله رييس گروه مالي بانك مسكن فقط يك اظهارنظر اقتصادي نيست؛ بلكه توصيفي واقعي از وضعيت نسلي است كه روياي خانهدار شدن برايش هر روز دورتر ميشود.
