بازار سرگردان ميان انتظارات تورمي و جهش نرخهاي پيشنهادي
بازار مسكن تهران در هفتههاي پس از آتشبس، وارد مرحلهاي شده كه بسياري از فعالان از آن با عنوان «دوره بازتعريف قيمتها» ياد ميكنند؛ دورهاي كه در آن، هم نرخهاي پيشنهادي در پلتفرمهاي آنلاين جهش كرده و هم روايتهاي رسمي و صنفي از واقعيت بازار فاصله قابل توجهي گرفتهاند.
بازار مسكن تهران در هفتههاي پس از آتشبس، وارد مرحلهاي شده كه بسياري از فعالان از آن با عنوان «دوره بازتعريف قيمتها» ياد ميكنند؛ دورهاي كه در آن، هم نرخهاي پيشنهادي در پلتفرمهاي آنلاين جهش كرده و هم روايتهاي رسمي و صنفي از واقعيت بازار فاصله قابل توجهي گرفتهاند. در حالي كه برخي مسوولان از رشد حدود ۱۲ درصدي قيمتها پس از جنگ ۴۰ روزه خبر ميدهند، برخي مشاوران املاك از افزايش ۳۰ تا ۵۰ درصدي نرخهاي پيشنهادي سخن ميگويند. اين شكاف آماري، تصوير بازار را پيچيده كرده است؛ بازاري كه به گفته فعالانش، از اسفند سال گذشته در حالت ركود ناشي از نااطميناني قرار داشت و اكنون با بازگشت نسبي تقاضا، وارد فاز جديدي از قيمتگذاري شده است.
جهش قيمتها پس از آتشبس
طبق روايت ارايهشده از سوي داوود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، آنچه در فضاي واقعي بازار ديده ميشود با آمارهاي رسمي فاصله دارد. او با انتقاد از اتكاي سياستگذار به دادههاي غيرجامع گفت: آمار رسمي درخصوص قيمت مسكن وجود ندارد و آگهيهاي ملكي كه در فضاي مجازي منتشر ميشود مبناي قيمتگذاري قرار گرفته است.
اين اظهارنظر در شرايطي مطرح شده كه پس از اعلام آتشبس در ۱۹ فروردين، بازار آنلاين مسكن شاهد افزايش محسوس قيمتهاي پيشنهادي بوده است. برخي فايلها بهويژه در مناطق متوسط شهر، رشدهاي غيرمتعارف را ثبت كردهاند؛ موضوعي كه به اعتقاد فعالان بازار، ناشي از تركيب انتظارات تورمي و نبود مرجع شفاف قيمتي است.
روايت دولت رشد ۱۲ درصدي پس از جنگ
در نقطه مقابل، نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، تصويري متفاوت ارايه ميدهد. او با استناد به دادههاي سامانه خودنويس اعلام كرد: از زمان وقوع جنگ تحميلي سوم از ۹ اسفند ۱۴۰۴ تاكنون برخلاف برخي اظهارات كه از رشد ۶۰ تا ۸۰ درصدي قيمت مسكن خبر ميدهد، متوسط بهاي فروش واحدهاي مسكوني حدود ۱۲ درصد رشد داشته است. اين اختلاف چشمگير ميان روايت رسمي و مشاهدات ميداني، يكي از مهمترين چالشهاي تحليل بازار در مقطع فعلي است؛ بهويژه آنكه بخش قابل توجهي از معاملات در سامانههاي جامع ثبت نميشود و دادهها با تأخير يا ناقص منتشر ميشوند.
رشد سالانه؛ از ۳۲ تا ۶۰ درصد
بر اساس همين گزارشها، وزارت راه و شهرسازي رشد سالانه قيمت مسكن در تهران را حدود ۳۲ درصد اعلام كرده است. با اين حال، برخي فعالان بازار و حتي دادههاي غيررسمي، عددي نزديك به ۶۰ درصد را براي يك سال گذشته مطرح ميكنند. در گزارشهاي ميداني، مشاوران املاك از تغييرات شديد در نرخهاي پيشنهادي خبر ميدهند. طبق يكي از برآوردها، قيمت هر متر مربع واحدهاي تا ۵ سال ساخت در مناطق مياني تهران، از حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ ميليون تومان در سه ماه پاياني سال گذشته، به بيش از ۱۷۰ ميليون تومان در مقطع فعلي رسيده است. اين تغييرات اگرچه در همه معاملات نهايي منعكس نشده، اما در فضاي ذهني بازار اثرگذار بوده و انتظارات قيمتي را به شكل محسوسي بالا برده است.
نقش متغيرهاي كلان اقتصادي
افزايش قيمت مسكن در اين دوره، صرفاً ناشي از تحولات درونبازاري نيست. مجموعهاي از متغيرهاي كلان اقتصادي نيز در شكلگيري اين روند نقش داشتهاند. از جمله: تورم نقطهبهنقطه تا سطح ۷۳ درصد، افزايش نرخ ارز تا حدود ۱۸۰ هزار تومان، رشد حدود ۶۰ درصدي دستمزدها، افزايش هزينه مصالح ساختماني و ركود ساختوساز و كاهش عرضه جديد.
در چنين شرايطي، قيمت دلاري مسكن نيز مورد توجه تحليلگران قرار گرفته است. بر اساس برآوردهاي موجود، متوسط قيمت هر متر مربع در تهران به حدود ۱۶۰ ميليون تومان رسيده كه معادل حدود ۸۸۸ دلار است؛ رقمي كه همچنان پايينتر از ميانگين بلندمدت ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار ارزيابي ميشود. اين فاصله، از نگاه برخي كارشناسان، نشانهاي از «جا ماندگي نسبي بازار مسكن از ارز» تلقي ميشود.
بازار در وضعيت ركود-انتظار
با وجود افزايش قيمتهاي پيشنهادي، حجم معاملات همچنان در وضعيت ركودي قرار دارد. به گفته يكي از نايبرييسان اتحاديه مشاوران املاك، تا حدود يك هفته قبل خريداران با بازار هماهنگ نبودند، اما در روزهاي اخير اين پذيرش از طرف مخاطب بازار مسكن انجام شده است. اين تغيير رفتار به معناي ورود بازار به فاز جديدي از «انتظار تورمي پذيرفتهشده» است؛ يعني خريداران، برخلاف ماههاي قبل، افزايش قيمت را محتمل و حتي اجتنابناپذير تلقي ميكنند.
چرخه فصلي بازار و بازگشت تدريجي قيمتها
بررسي روندهاي تاريخي نيز نشان ميدهد بازار مسكن معمولاً در بازه اسفند تا فروردين با كاهش معاملات مواجه است. همانطور كه سمانه محرمينمين، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، توضيح داده است: معمولا از ۲۰ اسفند تا ۲۰ فروردين تعداد معاملات ملك كاهش مييابد. از ۲۰ فروردين كه بازار راه ميافتد، تا حدود يك ماه بازار در حالت گيجي به سر ميبرد. به گفته او، در سال جاري نيز اين الگو تكرار شده اما شدت نوسانات به دليل شرايط خاص سياسي و اقتصادي بيشتر بوده است.
تضاد آماري؛ مساله اصلي بازار
يكي از محورهاي مهم در تحليل وضعيت فعلي، نبود دادههاي يكپارچه و رسمي است. محرمينمين در اين باره تصريح كرده است: وزارت راه و شهرسازي از حدود دو سال قبل هيچ داده رسمي درخصوص قيمت و تعداد معاملات به ما اعلام نكرده، بنابراين به آمار رسمي دسترسي نداريم. اين خلأ دادهاي باعث شده بازار بيش از گذشته به آگهيهاي آنلاين و برداشتهاي ميداني وابسته شود؛ وضعيتي كه خود به افزايش نوسان و شكلگيري قيمتهاي غيرواقعي دامن زده است.
آينده بازار؛ آرام يا پرنوسان؟
برآيند اظهارات كارشناسان نشان ميدهد كه چشمانداز بازار مسكن در ماههاي آينده، نه جهش شديد، بلكه «رشد آرام اما پيوسته» خواهد بود. محرمينمين در اين زمينه ميگويد: من بازار را آرام با شيب ملايم رو به صعود ميبينم. با اين حال، عوامل متعددي مانند تورم عمومي، نوسانات بازار ارز، افزايش هزينه ساخت و انتظارات تورمي همچنان به عنوان موتورهاي محرك قيمت عمل ميكنند. بازار مسكن پس از دورهاي از توقف ناشي از جنگ، اكنون وارد مرحلهاي شده كه در آن «قيمتگذاري انتظاري» جايگزين «قيمتگذاري مبتني بر معامله» شده است.
اختلاف معنادار ميان آمار رسمي و روايت فعالان بازار، نبود شفافيت دادهاي و فشارهاي كلان اقتصادي، همگي موجب شدهاند تصوير واحدي از وضعيت بازار وجود نداشته باشد. در چنين شرايطي، به نظر ميرسد مسكن بيش از هر زمان ديگري درگير يك دوگانگي ساختاري است: از يك سو دادههاي رسمي از رشد محدود خبر ميدهند، و از سوي ديگر، واقعيت ميداني از جهشهاي محسوس در قيمتهاي پيشنهادي حكايت دارد؛ دو روايتي كه فعلاً در يك نقطه به هم نميرسند.
