وامِ بزرگ، اجارههاي بزرگتر
بازار اجاره مسكن در ايران، بهويژه در تهران و كلانشهرها، ديگر صرفاً يك بازار اقتصادي نيست؛ به مسالهاي اجتماعي، رواني و حتي امنيتي براي ميليونها خانوار تبديل شده است.
بازار اجاره مسكن در ايران، بهويژه در تهران و كلانشهرها، ديگر صرفاً يك بازار اقتصادي نيست؛ به مسالهاي اجتماعي، رواني و حتي امنيتي براي ميليونها خانوار تبديل شده است. هر سال با نزديك شدن به فصل جابهجايي، اضطراب مستأجران بيشتر ميشود؛ اضطرابي كه حالا با رشد بيسابقه اجارهبها، كاهش قدرت خريد و نااطميناني اقتصادي، شكل عميقتري به خود گرفته است. در چنين شرايطي دولت تلاش كرده با افزايش سقف وام وديعه مسكن، بخشي از فشار را كاهش دهد. هيات عالي بانك مركزي اخيراً سقف اين تسهيلات را براي سال ۱۴۰۵ افزايش داد؛ اقدامي كه در نگاه نخست ميتواند خبر اميدواركنندهاي براي مستأجران باشد، اما در عمل پرسشهاي جدي درباره اثربخشي آن وجود دارد. آيا وامهاي سنگين با سود ۲۳ درصدي واقعاً به كمك مستأجران ميآيند يا فقط بدهي آينده آنها را بزرگتر ميكنند؟ آيا سياست تعيين سقف اجارهبها توانسته بازار را كنترل كند؟ و مهمتر از همه، آيا دولت براي حل ريشهاي بحران اجاره برنامهاي فراتر از مُسكنهاي موقت دارد؟
اجارهنشيني؛ از انتخاب تا اجبار
در سالهاي اخير بازار مسكن ايران تحت تأثير تورم مزمن، جهشهاي متوالي قيمت ملك، افت ارزش پول ملي و كاهش قدرت خريد خانوارها، به يكي از سختترين دورههاي خود رسيده است. نتيجه اين روند، رشد شديد هزينه اجارهنشيني بوده؛ تا جايي كه بسياري از خانوادهها ديگر توان ماندن در محلههاي سابق خود را ندارند. واقعيت ميداني نشان ميدهد بخش قابل توجهي از مستأجران ناچار شدهاند به خانههاي كوچكتر، مناطق حاشيهايتر يا حتي شهرهاي اطراف مهاجرت كنند. سهم هزينه مسكن در سبد خانوارهاي تهراني حالا بهطور متوسط از ۵۰ درصد عبور كرده و در برخي مناطق كمدرآمد حتي به مرز ۷۰ درصد رسيده است. اين يعني بخش عمده درآمد خانوار صرف اجاره ميشود و براي آموزش، درمان، تغذيه و ساير نيازهاي اساسي، منابع محدودي باقي ميماند. در چنين فضايي، فصل جابهجايي براي بسياري از خانوادهها ديگر يك تغيير عادي محل سكونت نيست؛ بلكه كابوسي واقعي است.
نسخه تكراري دولت وام وديعه و سقف اجاره
دولت طي سالهاي گذشته عملاً دو ابزار اصلي براي مديريت بازار اجاره در اختيار داشته است: افزايش سقف وام وديعه مسكن و تعيين سقف مجاز افزايش اجارهبها، و اين دو سياست، محور اصلي برنامههاي حمايتي كوتاهمدت دولت محسوب ميشوند؛ سياستهايي كه تقريباً هر سال با تغييراتي جزئي تكرار ميشوند. در تازهترين اقدام، سقف وام وديعه براي سال ۱۴۰۵ افزايش يافته است. بر اين اساس، مستأجران تهراني ميتوانند تا ۳۶۵ ميليون تومان تسهيلات دريافت كنند. اين رقم براي مراكز استانها ۲۸۰ ميليون تومان، ساير شهرها ۱۸۵ ميليون تومان و روستاها ۷۵ ميليون تومان تعيين شده است. اما مساله مهم، نرخ سود اين تسهيلات است؛ وامي با نرخ سود ۲۳ درصد كه اقساط سنگيني را به خانوارها تحميل ميكند. محاسبات نشان ميدهد قسط ماهانه وام ۳۶۵ ميليوني در تهران حدود ۱۰.۳ ميليون تومان خواهد بود و مجموع بازپرداخت آن از ۶۰۸ ميليون تومان فراتر ميرود؛ يعني حدود ۲۴۳ ميليون تومان فقط سود بانكي است. همين ارقام باعث شده بسياري از كارشناسان معتقد باشند اين وامها اگرچه ممكن است در كوتاهمدت بخشي از مشكل تأمين وديعه را حل كنند، اما در بلندمدت فشار مالي جديدي به خانوارها وارد خواهند كرد.
سقف اجاره؛ قانوني بدون ضمانت اجرا
دومين ابزار دولت، تعيين سقف افزايش اجارهبهاست؛ سياستي كه هر سال پيش از فصل نقلوانتقال اعلام ميشود و مستأجران اميدوارند بتواند جلوي جهش قيمتها را بگيرد. اما تجربه سالهاي اخير نشان داده اين سياست در عمل با ضعف جدي در اجرا مواجه است. بسياري از مالكان سقف تعيينشده را رعايت نميكنند و بازار به سمت قراردادهاي توافقي و غيررسمي با ارقام بالاتر حركت ميكند. نبود نظارت موثر، كمبود سازوكارهاي تنبيهي و ضعف ابزارهاي كنترلي باعث شده سقف اجاره بيشتر جنبه نمادين پيدا كند تا اجرايي. حتي برخي تحليلگران معتقدند اين سياست در مواردي موجب كاهش عرضه واحدهاي اجارهاي شده؛ زيرا برخي مالكان ترجيح دادهاند ملك خود را خالي نگه دارند يا به بازارهاي ديگر منتقل كنند.
چرا سياستهاي فعلي جواب نميدهد؟
كارشناسان حوزه مسكن معتقدند مشكل بازار اجاره، ساختاريتر از آن است كه با وام و تعيين سقف اجاره حل شود. اولين ايراد، كوتاهمدت بودن اين سياستهاست. اين برنامهها صرفاً نشانههاي بحران را هدف قرار ميدهند، نه ريشههاي آن را. در حالي كه مساله اصلي، كمبود عرضه مسكن اجارهاي، تورم مزمن و فاصله عميق ميان درآمد مردم و هزينه مسكن است. دومين مساله، بار مالي سنگين وامهاست. وام وديعه عملاً مشكل را به آينده منتقل ميكند و ممكن است خانوارها را وارد چرخه بدهي بلندمدت كند. سومين ايراد، نبود تأثير واقعي بر كنترل بازار است. تعيين سقف اجاره در غياب نظارت موثر، عملاً نتوانسته رشد قيمتها را مهار كند. همچنين برخي كارشناسان هشدار ميدهند اين سياستها انگيزه سرمايهگذاري در بازار اجاره حرفهاي را كاهش ميدهد؛ موضوعي كه در بلندمدت به افت كيفيت و كمبود عرضه منجر خواهد شد.از سوي ديگر، بسياري از خانوارهاي كمدرآمد حتي توان پرداخت اقساط يا تأمين آورده اوليه براي دريافت وام را ندارند و عملاً از دايره حمايت خارج ميشوند.
مسكن استيجاري راهحل يا وعده تكراري؟
در ايران نيز طي سالهاي اخير بحث «مسكن استيجاري» به عنوان يكي از راهكارهاي تنظيم بازار مطرح شده است؛ طرحي كه هدف آن افزايش عرضه واحدهاي اجارهاي با حمايت دولت است. به گزارش تسنيم، فرشيد ايلاتي، كارشناس سياستگذاري مسكن، درباره اين طرح ميگويد: طرح مسكن استيجاري با هدف افزايش عرضه واحدهاي اجارهاي در شوراي عالي مسكن مطرح شد و اعدادي مانند ۷۵ هزار واحد و سپس ۱۰ هزار واحد براي آن در نظر گرفته شد كه هرچند هنوز به مرحله اجرايي كامل نرسيده، اما ميتواند در صورت تأمين منابع، به عنوان يكي از ابزارهاي تنظيم بازار مورد استفاده قرار گيرد.» او همچنين بر اهميت تأمين مالي تأكيد ميكند و ميگويد: تجربههاي گذشته نشان داده اجراي طرحهاي حمايتي بدون پيشبيني منابع مالي پايدار با چالش مواجه ميشود. به همين دليل، تعريف خطوط اعتباري مشخص و استفاده از ابزارهاي نوين تأمين مالي ميتواند به تسريع پروژهها كمك كند. ايلاتي درباره نهضت ملي مسكن نيز معتقد است كه در حال حاضر نزديك به يك ميليون واحد مسكوني در قالب اين طرح در حال ساخت است كه تكميل و عرضه آنها ميتواند در ميانمدت به تعادلبخشي بازار مسكن و اجاره كمك كند. به گفته او، اگرچه نظام بانكي در تأمين مالي مسكن با محدوديتهايي مواجه است، اما استفاده از روشهاي جايگزين و مشاركت بخش خصوصي ميتواند بخشي از اين خلأ را جبران كند.
بحران ادامه دارد
با وجود افزايش سقف وام وديعه و وعدههاي مربوط به پروژههاي مسكن، بسياري از تحليلگران معتقدند آنچه امروز در بازار اجاره ديده ميشود بيشتر «مديريت بحران» است تا «حل بحران». واقعيت اين است كه تا زماني كه تورم مهار نشود، ساختوساز متناسب با نياز بازار افزايش پيدا نكند، نظام اجارهداري حرفهاي شكل نگيرد و حمايتهاي مستقيم و هدفمند از مستأجران اجرا نشود، بحران اجاره همچنان ادامه خواهد داشت. امروز حدود ۶ تا ۷ ميليون خانوار ايراني مستأجر هستند؛ خانوارهايي كه هر سال سهم بيشتري از درآمدشان را براي اجاره پرداخت ميكنند و در مقابل، امنيت اقتصادي و رواني كمتري دارند. افزايش سقف وام وديعه شايد بتواند براي مدتي كوتاه بخشي از فشار را كاهش دهد، اما واقعيت اين است كه بحران مزمن اجاره، با مُسكنهاي موقت درمان نميشود.
