بازار مسكن در برزخ ركود و گراني
بازار مسكن ايران اين روزها رفتاري از خود نشان ميدهد كه حتي بسياري از فعالان قديمي اين بازار را هم غافلگير كرده است؛ معاملات در پايينترين سطح ممكن قرار دارد، خريداران مصرفي تقريبا از بازار حذف شدهاند، اما قيمتها همچنان بالا ميرود. همين تناقض، پرسشي جدي را مقابل افكار عمومي قرار داده است؛ آيا بازار مسكن در آستانه يك جهش تازه قرار دارد يا افزايش قيمتهاي اخير تنها يك واكنش موقت به نااطمينانيهاي اقتصادي و سياسي است؟
بازار مسكن ايران اين روزها رفتاري از خود نشان ميدهد كه حتي بسياري از فعالان قديمي اين بازار را هم غافلگير كرده است؛ معاملات در پايينترين سطح ممكن قرار دارد، خريداران مصرفي تقريبا از بازار حذف شدهاند، اما قيمتها همچنان بالا ميرود. همين تناقض، پرسشي جدي را مقابل افكار عمومي قرار داده است؛ آيا بازار مسكن در آستانه يك جهش تازه قرار دارد يا افزايش قيمتهاي اخير تنها يك واكنش موقت به نااطمينانيهاي اقتصادي و سياسي است؟
حسين عبده تبريزي، اقتصاددان و صاحبنظر بازارهاي مالي، معتقد است آنچه امروز در بازار مسكن ديده ميشود نه يك رفتار عجيب، بلكه نتيجه طبيعي اقتصادي است كه درگير تورم مزمن، نااطميناني شديد و محدود شدن گزينههاي سرمايهگذاري شده است. به گفته او، مسكن بار ديگر جايگاه سنتي خود را به عنوان «پناهگاه تورمي» بازيافته؛ بازاري كه حتي در شرايط ركود معاملاتي نيز از كاهش قيمت مصون ميماند. عبده تبريزي معتقد است وضعيت فعلي بازار مسكن حاصل همزماني دو پديده است؛ از يكسو ركود عميق در خريد و فروش و از سوي ديگر تورم داراييها. او ميگويد بسياري تصور ميكنند وقتي تعداد معاملات كاهش پيدا ميكند، قيمتها هم بايد افت كند، اما در اقتصادهاي تورمي چنين رابطهاي لزوما برقرار نيست. به گفته اين اقتصاددان، بخش بزرگي از متقاضيان واقعي خريد مسكن در سالهاي اخير از بازار حذف شدهاند. رشد شديد قيمت مسكن در مقايسه با درآمد خانوارها باعث شده توان خريد طبقه متوسط بهشدت كاهش پيدا كند. در چنين شرايطي حتي وامهاي بانكي نيز ديگر قدرت اثرگذاري بر بازار را ندارند و عملا نميتوانند شكاف ميان درآمد و قيمت مسكن را پر كنند. او توضيح ميدهد كه كاهش تقاضاي مصرفي به معناي كاهش ارزش دارايي نيست. در اقتصادي كه نرخ تورم بالاست و چشمانداز ثبات وجود ندارد، مالكان حاضر نميشوند دارايي خود را با قيمت پايينتر عرضه كنند. در نتيجه تعداد معاملات كاهش مييابد، اما سطح قيمتها همچنان بالا باقي ميماند.
چرا فروشندگان
حاضر به كاهش قيمت نيستند؟
عبده تبريزي سه عامل اصلي را در تداوم رشد قيمت مسكن موثر ميداند. نخستين عامل، انتظارات تورمي است. او معتقد است تا زماني كه جامعه نسبت به آينده اقتصاد، نرخ ارز و سطح عمومي قيمتها نگران باشد، فروشندگان ترجيح ميدهند ملك خود را نگه دارند.
به گفته او، در شرايطي كه افراد انتظار افزايش بيشتر قيمتها را دارند، فروشندهها حاضر نيستند تخفيف بدهند، زيرا تصور ميكنند ارزش جايگزيني ملك در آينده بسيار بالاتر خواهد بود. همين موضوع باعث ميشود بازار با نوعي «خشكي عرضه» مواجه شود؛ يعني فايل وجود دارد اما فروش واقعي انجام نميشود. عامل دوم از نگاه او، افزايش هزينه ساختوساز است. قيمت مصالح ساختماني، فولاد، سيمان، تاسيسات، دستمزد نيروي انساني و هزينه تامين مالي طي ماههاي اخير افزايش قابل توجهي داشته و همين موضوع كف قيمتي جديدي براي بازار مسكن ايجاد كرده است. عبده تبريزي، تاكيد ميكند كه حتي اگر تقاضا كاهش پيدا كند، سازنده نميتواند واحدي را پايينتر از هزينه تمامشده عرضه كند. به همين دليل كاهش قدرت خريد لزوما به افت قيمت منجر نميشود، بلكه بيشتر به كاهش تعداد معاملات ميانجامد. عامل سوم نيز جايگاه سرمايهاي مسكن است. عبده تبريزي ميگويد در اقتصادي كه بازارهاي مالي با بيثباتي مواجهاند و چشمانداز سرمايهگذاري مولد تضعيف شده، بخشي از سرمايهها همچنان به سمت بازار ملك حركت ميكند. اين تقاضا اگرچه مصرفي نيست، اما مانع افت شديد قيمتها ميشود.
جنگ، نااطميناني و شوك تازه به بازار ملك
به باور اين صاحبنظر اقتصادي، تنشهاي منطقهاي و فضاي پرابهام سياسي نيز نقش مهمي در رفتار جديد بازار مسكن داشتهاند. او توضيح ميدهد كه بازار ملك پيش از تشديد تنشها نشانههايي از بازگشت نسبي معاملات را تجربه ميكرد، اما افزايش نااطميناني سياسي دوباره بازار را وارد فاز انجماد كرد. با اين حال، برخلاف انتظار عمومي، همزمان با كاهش معاملات، قيمتها افزايشي شد. عبده تبريزي معتقد است اين رفتار ناشي از افزايش انتظارات تورمي و نگراني نسبت به آينده اقتصاد است. در چنين شرايطي، سرمايهگذاران بهجاي فروش دارايي، ترجيح ميدهند ملك را حفظ كنند. او ميگويد بازار مسكن در ايران همواره نسبت به شوكهاي سياسي و ارزي واكنش نشان داده و در دورههاي بيثباتي، بيشتر به محلي براي حفظ ارزش پول تبديل شده است تا بازاري براي مصرف واقعي.
سقوط تاريخي ساختوساز در ايران
این اقتصاددان و صاحبنظر بازارهاي مالي در بخش ديگري از تحليل خود به روند نزولي توليد مسكن در كشور اشاره ميكند؛ روندي كه به گفته او طي حدود يك دهه گذشته به شكل مداوم ادامه داشته است. او ميگويد در اواسط دهه ۱۳۸۰ سالانه حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسكوني در كشور ساخته ميشد، اما اين عدد در ميانه دهه ۱۳۹۰ به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد كاهش يافت. از سال ۱۳۹۸ به بعد نيز افت ساختوساز شديدتر شد و اكنون برآوردها نشان ميدهد توليد سالانه مسكن به محدوده ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد رسيده است. به گفته عبده تبريزي، در شهر تهران نيز تعداد پروانههاي ساختماني نسبت به سالهاي ابتدايي دهه ۱۳۹۰ افت محسوسي داشته است؛ موضوعي كه نشان ميدهد سرمايهگذاران ساختماني نسبت به آينده اين بازار محتاطتر شدهاند .
چرا سازندگان عقب نشستند؟
این اقتصاددان و صاحبنظر بازارهاي مالي دليل اصلي افت ساختوساز را كاهش قدرت خريد مردم ميداند. او توضيح ميدهد وقتي بخش بزرگي از متقاضيان واقعي توان خريد مسكن را از دست ميدهند، سازندگان نيز انگيزهاي براي آغاز پروژههاي جديد ندارند.
به گفته او، شكاف ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن در سالهاي اخير آنقدر افزايش يافته كه حتي طبقه متوسط شهري نيز براي خريد خانه با مشكلات جدي مواجه شده است. در چنين شرايطي سرمايهگذار ساختماني نگران فروش واحدهاي آينده خواهد بود. عبده تبريزي همچنين به تحولات جمعيتي اشاره ميكند و ميگويد رشد جمعيت و سرعت تشكيل خانوار نسبت به دهههاي ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ كاهش يافته است. در آن دوره مهاجرت گسترده به شهرها و رشد سريع جمعيت شهري، تقاضاي بالايي براي مسكن ايجاد ميكرد، اما اكنون آن فشار جمعيتي تا حد زيادي تخليه شده است.
زمين؛ موتور اصلي گراني مسكن
از نگاه عبده تبريزي، يكي از مهمترين دلايل جهش تاريخي قيمت مسكن در ايران، تبديل شدن زمين به ابزار سرمايهگذاري و سفتهبازي است.
او توضيح ميدهد كه طي دو دهه گذشته، قيمت زمين در بسياري از شهرها رشد بسيار بيشتري نسبت به ساير بخشهاي اقتصاد داشته و سهم زمين در قيمت نهايي مسكن بهشدت افزايش يافته است. به همين دليل حتي اگر هزينه ساخت كنترل شود، همچنان قيمت تمامشده مسكن بالا باقي ميماند. او تاكيد ميكند كه رشد مداوم قيمت زمين، ريسك سرمايهگذاري ساختماني را نيز بالا برده است. سازندهاي كه بايد هزينه سنگيني براي خريد زمين پرداخت كند، ناچار است واحدها را با قيمت بالاتر عرضه كند تا بتواند سود مورد انتظار خود را حفظ كند.
آينده بازار مسكن؛ جهش يا آرامش؟
عبده تبريزي معتقد است آينده بازار مسكن بيش از هر چيز به متغيرهاي كلان اقتصادي و سياسي وابسته خواهد بود. او ميگويد اگر نرخ تورم كنترل شود، بازار ارز به ثبات برسد و سطح نااطميناني اقتصادي كاهش پيدا كند، احتمال آرامتر شدن روند قيمتها و بازگشت تدريجي معاملات وجود دارد. اما در مقابل، اگر شرايط تورمي و فضاي بيثبات فعلي ادامه پيدا كند، بازار مسكن نيز همچنان درگير همين الگوي «ركود تورمي» خواهد ماند؛ يعني معاملاتي ضعيف در كنار رشد تدريجي قيمتها. اقتصاددان و صاحبنظر بازارهاي مالي در عين حال تاكيد ميكند كه حتي در صورت بهبود شرايط اقتصادي، احتمال بازگشت به دوره ساختوساز گسترده دهههاي گذشته چندان زياد نيست. به گفته او، الگوي بازار مسكن در حال تغيير است و تقاضا به سمت واحدهاي كوچكتر و كممتراژ حركت ميكند. عبده تبريزي ميگويد كاهش قدرت خريد خانوارها، كوچكتر شدن بعد خانوار و افزايش قيمت زمين باعث شده بازار آينده بيشتر بر ساخت واحدهاي كوچك و اقتصادي متمركز شود؛ واحدهايي كه با توان مالي طبقه متوسط و جوانان سازگارتر هستند. در نهايت، از نگاه اين اقتصاددان، بازار مسكن ايران فعلا در مسير كاهش شديد قيمت قرار ندارد. آنچه محتملتر به نظر ميرسد، ادامه دورهاي از ركود معاملاتي در كنار حفظ يا افزايش تدريجي سطح قيمتهاست؛ وضعيتي كه ميتواند ماهها و حتي سالها ادامه پيدا كند، مگر آنكه اقتصاد ايران وارد دورهاي از ثبات پايدار شود.
