اصلاح ساختار اجارهداري؛ پيششرط حمايت موثر از مستاجران
با رشد مستمر اجارهبها، افزايش بيكاري و تشديد فشارهاي معيشتي بر دهكهاي پايين، بازنگري جدي در شيوه مديريت بازار اجاره و استفاده از ظرفيتهاي قانوني موجود، به ضرورتي فوري تبديل شده است.
با رشد مستمر اجارهبها، افزايش بيكاري و تشديد فشارهاي معيشتي بر دهكهاي پايين، بازنگري جدي در شيوه مديريت بازار اجاره و استفاده از ظرفيتهاي قانوني موجود، به ضرورتي فوري تبديل شده است. قوانين بالادستي امكان تنظيمگري منطقهاي، تعيين سقف اجاره و اصلاح نظام وديعه را فراهم كردهاند، اما اجراي كامل آنها همچنان معطل مانده است.در هفتههاي اخير، موضوع حمايت از مستاجران بار ديگر در صدر مباحث اقتصادي قرار گرفته است. برخي نمايندگان بر ضرورت مهار رشد اجارهبها تاكيد كردهاند و از دولت خواستهاند كه با اتكا به اختيارات قانوني خود، روند افزايش قيمت را متوقف كند. اين مطالبه در شرايطي مطرح ميشود كه فشارهاي اقتصادي، بيكاري و كاهش درآمد دهكهاي پايين، تابآوري خانوارها را به شدت كاهش داده است. طبق قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره، دولت ابزارهاي لازم براي تنظيم بازار را در اختيار دارد. اين قانون صراحتا اجازه ميدهد كه قيمتها به صورت منطقهاي تعيين شود و دولت بتواند با اتكا به سامانههاي اطلاعاتي موجود، از جمله سامانه املاك و اسكان، روندهاي قيمتي را رصد و مديريت كند. امروز دادههاي ملكي به صورت دقيق در دسترس است و امكان استفاده از فناوريهايي مانند هوش مصنوعي براي تحليل الگوهاي قيمتگذاري نيز فراهم شده است؛ بنابراين زيرساختهاي اطلاعاتي براي مداخلهاي موثر وجود دارد. يكي از مهمترين عوامل تورمزاي اقتصاد ايران، افزايش اجارهبهاست؛ زيرا اين هزينه در قيمت تمام شده بسياري از كالاها و خدمات اثر مستقيم دارد. در وضعيتي كه بخش قابل توجهي از خانوارهاي كارگري با مشكلات اشتغال روبهرو هستند، مهار اجارهبها يك اقدام حمايتي ضروري در برابر فشارهاي معيشتي محسوب ميشود. با اين حال، تجربه سالهاي گذشته نشان داده است كه برخي بستهها و طرحهاي ارايه شده براي كنترل اجاره، تاثير جدي بر وضعيت بازار نداشتهاند. رها شدگي بازار اجاره و نبود چارچوبهاي مشخص باعث شده هزينه تامين مسكن براي بسياري از خانوارها به مرز ناتواني برسد. يكي از چالشهاي مهم، ساختار عرفي و قانوني وديعه در كشور است. در بسياري از كشورهاي جهان، وديعه معمولا معادل سه برابر اجاره ماهانه است و پس از پايان قرارداد همراه با سود متناسب به مستاجر بازگردانده ميشود. اما در ايران، وديعه بهطور معمول سهمي بزرگتر و گاه سنگينتر از اجاره را به خود اختصاص ميدهد. سقف مشخصي براي آن وجود ندارد و به دليل تلقي شدن آن به عنوان «قرضالحسنه»، ارزش واقعياش نيز سالبهسال كاهش مييابد. اين وضعيت باعث ميشود مستاجر عملا چند نوع هزينه را همزمان و به صورت توامان پرداخت كند و بخشي از دارايياش هر سال از بين برود. از سوي ديگر، ظرفيتهاي قانوني متعددي براي بهبود وضعيت مسكن وجود دارد كه هنوز بهطور كامل اجرايي نشدهاند. طبق برنامه هفتم توسعه، دولت موظف به افزايش گسترده سكونتگاههاست و طرحهاي مهمي مانند جهش توليد مسكن و ساماندهي بازار نيز در اسناد بالادستي پيشبيني شدهاند. با وجود گستردگي سرزميني كشور و سهم بالاي زمين در قيمت مسكن-كه در برخي موارد به ۶۰ تا ۷۰ درصد ميرسد-كمبود زمين وجود ندارد؛ بلكه كمبود مديريتي و محدوديتهاي غيرضروري مانع بهرهبرداري موثر از ظرفيتها شده است. يكي از طرحهاي كمتر مورد توجه، اما بسيار ارزشمند، طرح مسكن كارگري است. در اين طرح، زمين به صورت رايگان از سوي دولت تامين ميشود، كارفرمايان حدود ۲۰ درصد هزينه ساخت را برعهده ميگيرند و سهم كارگران به حدود ۲۰ درصد ميرسد. اجراي گسترده چنين طرحهايي ميتواند هم از فشار بازار اجاره بكاهد و هم حمايت ملموسي از اقشار آسيبپذير باشد. در نهايت اصلاح ساختار اجارهداري (از بازنگري در نظام وديعه تا تنظيمگري منطقهاي، نظارت مبتني بر داده و بهرهگيري از ظرفيتهاي قانوني) شرط لازم براي كاهش فشار بر مستاجران است. بازار مسكن به عنوان يكي از ضروريترين نيازهاي جامعه نميتواند بدون چارچوب مشخص رها شود. ابزارهاي تنظيمگري وجود دارد؛ آنچه لازم است، اراده براي استفاده موثر از اين ابزارها و تكميل طرحهاي نيمه تمام است.
