سقوط تورم اجاره به كف ۴ ساله
در حالي كه تازهترين دادههاي رسمي از افت قابل توجه تورم اجاره مسكن در فروردين ۱۴۰۵ حكايت دارد، همزمان برخي فعالان بازار نسبت به «فضاسازي قيمتي» در آگهيهاي اينترنتي هشدار ميدهند.
در حالي كه تازهترين دادههاي رسمي از افت قابل توجه تورم اجاره مسكن در فروردين ۱۴۰۵ حكايت دارد، همزمان برخي فعالان بازار نسبت به «فضاسازي قيمتي» در آگهيهاي اينترنتي هشدار ميدهند. تركيب اين دو روايت، تصويري دوگانه از بازار اجاره ارائه ميدهد؛ بازاري كه از يكسو نشانههايي از تعديل تورم را بروز داده و از سوي ديگر، در معرض اثرگذاري انتظارات و قيمتسازيهاي غيرواقعي قرار دارد.براساس گزارش جديد مركز آمار ايران، روند نزولي تورم اجاره مسكن كه از شهريور ۱۴۰۳ آغاز شده، در فروردين ۱۴۰۵ نيز ادامه يافته و به ثبت پايينترين سطح تورم اين ماه در سالهاي اخير انجاميده است. مهمترين شاخص در اين ميان، تورم نقطهبهنقطه اجاره است كه به ۳۱.۱ درصد رسيده؛ رقمي كه پايينترين سطح چهار سال اخير محسوب ميشود.اين در حالي است كه تورم عمومي نقطهبهنقطه در همين ماه ۷۳.۵ درصد گزارش شده و فاصله قابل توجهي ميان رشد قيمت اجاره و ساير كالاها و خدمات ديده ميشود. به بيان ديگر، بازار اجاره در حال حاضر كمترين فشار تورمي را در ميان ۱۲ گروه اصلي سبد مصرفي خانوار تجربه ميكند.از سوي ديگر، تورم ماهانه اجاره نيز تنها ۱.۶ درصد اعلام شده، در حالي كه تورم عمومي ماهانه به ۵ درصد رسيده است. همچنين تورم سالانه اجاره در فروردين ۳۳.۷ درصد بوده كه باز هم بهمراتب پايينتر از تورم سالانه كل اقتصاد (۵۳.۷ درصد) است.اين ارقام نشان ميدهد كه اگرچه اجارهبها همچنان در حال افزايش است، اما سرعت رشد آن نسبت به گذشته و نسبت به ساير بازارها كاهش محسوسي داشته است؛ موضوعي كه ميتواند براي مستأجران، نشانهاي از كاهش فشار هزينهاي در كوتاهمدت تلقي شود.
چرا تورم اجاره كاهش يافته است؟
كاهش تورم اجاره را ميتوان حاصل چند عامل همزمان دانست. نخست، كاهش نسبي انتظارات تورمي در بازار مسكن كه بهطور سنتي با تأخير نسبت به ساير بازارها واكنش نشان ميدهد. دوم، ركود نسبي در معاملات ملكي كه موجب كاهش قدرت موجران در افزايش شديد اجارهبها شده است.عامل سوم نيز به سياستهاي حمايتي دولت بازميگردد. در همين راستا، اخيرا هيات عالي بانك مركزي با پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي براي افزايش سقف تسهيلات وديعه مسكن موافقت كرده است. بر اساس اين مصوبه، سقف كلي اين تسهيلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزايش يافته و سقف فردي نيز رشد قابل توجهي داشته است؛ بهطوري كه در تهران به ۳۶۵ ميليون تومان، در مراكز استانها به ۲۸۰ ميليون تومان، در ساير شهرها به ۱۸۵ ميليون تومان و در روستاها به ۷۵ ميليون تومان رسيده است.افزايش اين تسهيلات ميتواند قدرت چانهزني مستأجران را تا حدي تقويت كرده و از جهشهاي ناگهاني اجاره جلوگيري كند، هرچند اثر واقعي آن به نحوه اجرا و دسترسي متقاضيان بستگي دارد.
شكاف ميان دادههاي رسمي و آگهيهاي اينترنتي
با وجود اين روند كاهشي در آمارهاي رسمي، آنچه در فضاي مجازي و آگهيهاي اينترنتي مشاهده ميشود، تصوير متفاوتي ارائه ميدهد؛ قيمتهايي كه در بسياري موارد از افزايشهاي چشمگير حكايت دارند و نگراني مستأجران را تشديد كردهاند. در همين زمينه، داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، نسبت به اين وضعيت هشدار داد و گفت: مردم به ويژه ساكنان تهران توجه داشته باشند كه قيمتهاي درج شده در آگهيهاي سكوهاي اينترنتي با واقعيت بازار همخواني ندارد.او با تأكيد بر اينكه افزايش قيمت در بازار مسكن غيرقابل انكار است، تصريح ميكند: اما نرخ درج شده در اين آگهيهاي اجاره واقعي نيست.
بازار هنوز وارد فاز معاملات نشده است
يكي از نكات مهمي كه ميتواند اين شكاف را توضيح دهد، زمانبندي بازار اجاره است. به گفته بيگينژاد، اساساً هنوز بازار اجاره وارد معاملات نشده و فصل جابهجايي مستأجران آغاز نشده است كه قيمتها و ميزان افزايش قيمت مشخص شود.اين اظهارات نشان ميدهد كه بسياري از قيمتهاي منتشرشده در فضاي مجازي، پيشنگرانه و مبتني بر انتظارات هستند، نه بر اساس معاملات واقعي. به عبارت ديگر، بازار هنوز بهطور رسمي «قيمتگذاري» نشده و آنچه ديده ميشود بيشتر نوعي سيگنالدهي يا حتي تلاش براي جهتدهي به قيمتهاست.
ادعاي «جريان سازمانيافته» در قيمتسازي
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران پا را فراتر گذاشته و از وجود نوعي سازماندهي در انتشار اين آگهيها گفت و افزود: انتشار اين آگهيها با اين ميزان افزايش قيمت مديريت شده و سازمانيافته است.او معتقد است: عدهاي عامدانه با قيمتهاي غير واقعي دست به انتشار آگهيهاي اجاره مسكن ميزنند و در بازار هيچ قراردادي با اين قيمتها بين موجر و مستأجر منعقد نشده است.اين ادعا اگرچه نيازمند بررسي دقيقتر است، اما به يك واقعيت مهم اشاره دارد: در غياب دادههاي شفاف و بهروز از معاملات واقعي، آگهيها ميتوانند به مرجع ذهني قيمت تبديل شوند و انتظارات تورمي را شكل دهند.
نبود دادههاي شفاف؛ حلقه مفقوده بازار
يكي از چالشهاي اساسي بازار اجاره، نبود سامانهاي شفاف و در دسترس براي انتشار اطلاعات معاملات واقعي است. در حال حاضر سامانهاي وجود ندارد كه دادهها و مشخصات و تعداد قراردادهاي انجام شده و ميزان افزايش قيمت را اعلام كند.او به سامانههاي «كاتب» و «خودنويس» اشاره كرده و ميافزايد: اين دو سامانه هنوز خروجي و دادهاي را اعلام نكردهاند.نتيجه اين خلأ اطلاعاتي، تبديل شدن آگهيهاي غيررسمي به مرجع قيمتگذاري است؛ وضعيتي كه ميتواند به شكلگيري حبابهاي قيمتي و تصميمگيريهاي نادرست از سوي موجران و مستأجران منجر شود.
اثرات رواني قيمتسازي بر بازار واقعي
ادامه اين روند، به گفته فعالان بازار، ميتواند بهتدريج بر معاملات واقعي نيز اثر بگذارد. بيگينژاد هشدار ميدهد و ميگويد: ادامه اين جريان مشكوك در فضاي مجازي بر فضاي واقعي بازار هم تاثير ميگذارد و بايد نهادهاي نظارتي به اين موضوع رسيدگي كنند. اين نكته از منظر اقتصادي اهميت زيادي دارد؛ زيرا بازار اجاره بهشدت تحت تأثير انتظارات است. اگر موجران تصور كنند كه قيمتها در حال افزايش شديد است، حتي در نبود تقاضاي واقعي، ممكن است نرخهاي پيشنهادي خود را بالا ببرند و اين امر به افزايش واقعي قيمتها منجر شود.
ترجيح به تمديد قراردادها
در شرايط فعلي، به نظر ميرسد بسياري از طرفين بازار هم موجران و هم مستأجران تمايل بيشتري به تمديد قراردادهاي موجود دارند تا ورود به معاملات جديد. بيگينژاد در اين خصوص ميگويد: پيشبيني ميشود در اين شرايط طرفين ترجيح ميدهند قراردادها را تمديد كنند. اين رفتار ميتواند يكي از عوامل كاهش تورم اجاره باشد؛ چرا كه تمديد قراردادها معمولاً با افزايشهاي محدودتري نسبت به قراردادهاي جديد همراه است.
بازار در مسير تعادل يا در آستانه نوسان؟
تركيب دادههاي رسمي و روايتهاي ميداني نشان ميدهد كه بازار اجاره مسكن در نقطه حساسي قرار دارد. از يك سو، كاهش تورم اجاره و فاصله گرفتن آن از تورم عمومي، نشانهاي مثبت از حركت به سمت تعادل است. از سوي ديگر، نبود شفافيت اطلاعاتي و انتشار گسترده آگهيهاي غيرواقعي، ميتواند اين روند را مختل كند. در كوتاهمدت، ادامه سياستهاي حمايتي مانند افزايش تسهيلات وديعه و نظارت بر بازار آگهيها ميتواند به تثبيت شرايط كمك كند. اما در بلندمدت، ايجاد يك نظام اطلاعاتي شفاف و قابل اتكا براي ثبت و انتشار معاملات، شرط لازم براي شكلگيري بازاري كارآمد و قابل پيشبيني است. در نهايت، آنچه بيش از هر چيز اهميت دارد، فاصله گرفتن از «قيمتهاي ذهني» و اتكا به دادههاي واقعي است؛ مسيري كه بدون آن، حتي كاهش تورم نيز ممكن است نتواند به بهبود واقعي وضعيت مستأجران منجر شود.
