آيا فنر قيمتها بالاخره رها ميشود؟
در حالي كه بازارهاي زودبازدهي مانند طلا، ارز و سكه پس از يك دوره سودآوري بالا به مرز اشباع و نوسان رسيدهاند، نشانهها از چرخش تدريجي سرمايهها به سمت بازار مسكن حكايت دارد؛ بازاري كه دو سال در ركود فرو رفته بود، اما حالا با افزايش تقاضا، رشد قيمتهاي نقطهاي و تسهيل صدور مجوزهاي ساخت، در موقعيتي قرار گرفته كه برخي فعالان آن از «آمادگي براي جهش» سخن ميگويند.
در حالي كه بازارهاي زودبازدهي مانند طلا، ارز و سكه پس از يك دوره سودآوري بالا به مرز اشباع و نوسان رسيدهاند، نشانهها از چرخش تدريجي سرمايهها به سمت بازار مسكن حكايت دارد؛ بازاري كه دو سال در ركود فرو رفته بود، اما حالا با افزايش تقاضا، رشد قيمتهاي نقطهاي و تسهيل صدور مجوزهاي ساخت، در موقعيتي قرار گرفته كه برخي فعالان آن از «آمادگي براي جهش» سخن ميگويند.
بازار مسكن ايران همواره تابعي از تحولات كلان اقتصادي و رفتار سرمايهگذاران بوده است. اكنون نيز شواهد نشان ميدهد كه اين بازار پس از يك دوره ركود، در حال ورود به فاز جديدي است. رامين گوران اوريمي، رييس انجمن انبوهسازان استان تهران، با تأكيد بر اين تغيير فاز ميگويد: فعاليتهاي حوزه بازار مسكن آماده جهش است.
اين گزاره اگرچه در نگاه اول خوشبينانه به نظر ميرسد، اما در بطن خود به مجموعهاي از متغيرهاي اقتصادي و سياسي اشاره دارد كه در صورت همراستا شدن، ميتوانند زمينهساز يك دوره رونق باشند.
كوچ سرمايهها از بازارهاي زودبازده
يكي از مهمترين محركهاي احتمالي رونق مسكن، تغيير جهت سرمايههاست. گوران در اين باره توضيح ميدهد و ميگويد: سرمايهگذاران زماني وارد بازار مسكن ميشوند كه بازارهاي زودبازده مثل طلا، ارز و سكه دچار آسيب شده باشد.
او با اشاره به تحولات ماههاي گذشته ميافزايد: در زمستان سال گذشته كه هم سودآوري در اين بازارها به مرز اشباع رسيده و هم شاهد نوسان قيمت بود، مراجعه مردم براي خريد مسكن افزايش چشمگيري داشت.
به گزارش ايرنا، اين اظهارات نشان ميدهد كه بازار مسكن همچنان به عنوان يك مقصد جايگزين براي سرمايههاي سرگردان عمل ميكند؛ بهويژه زماني كه ساير بازارها جذابيت خود را از دست ميدهند. در چنين شرايطي، حتي يك افزايش نسبي در تقاضا ميتواند به سرعت به تغيير روند قيمتي منجر شود.
تغيير نقشه تقاضا؛ از تهران تا شمال
يكي از تحولات قابل توجه در ماههاي اخير، تغيير الگوي جغرافيايي تقاضا در بازار مسكن بوده است. گوران در اين خصوص ميگويد: در حالي كه شهرهاي كوچك غيرساحلي در شمال كشور معاملات ملكي با نرخهاي بالا انجام ميشد، چه در ناآراميهاي زمستان سال گذشته و چه در ايام جنگ تحميلي وضعيت بازار مسكن معكوس بود.او در ادامه به يك نكته كليدي اشاره ميكند: حتي در ايام جنگ تحميلي اخير در حالي براي واحدهاي موجود در تهران خريداري وجود نداشت كه در استانهاي شمالي املاك با بازدهي ۱۰۰ درصدي به فروش ميرفت. اين جابهجايي تقاضا را ميتوان ناشي از افزايش نااطميناني در كلانشهرها و تمايل سرمايهگذاران به مناطق كمريسكتر دانست. به بيان ديگر، مسكن در اين شرايط نهتنها يك ابزار سرمايهگذاري، بلكه نوعي پناهگاه در برابر ريسكهاي سياسي و اجتماعي تلقي ميشود.
شرط كليدي رونق: صلح پايدار
با وجود نشانههاي اوليه رونق، آينده بازار مسكن بهشدت به تحولات سياسي وابسته است. گوران با نگاهي محتاطانه ميگويد: به نظر ميرسد در پساجنگ بازار مسكن رونق يابد كه البته اين نكته بستگي دارد كه جنگ به صلح واقعي منتج شود.او هشدار ميدهد: در شرايط آتشبس و «نه جنگ و نه صلح» نميتوان انتظار رونق داشت.اين تحليل نشان ميدهد كه بازار مسكن، برخلاف تصور رايج، تنها به متغيرهاي اقتصادي وابسته نيست و فضاي سياسي ميتواند نقش تعيينكنندهاي در شكلگيري يا توقف رونق ايفا كند.
گلوگاه عرضه؛ چالش مصالح ساختماني
در كنار تقاضا، سمت عرضه نيز با چالشهاي جدي مواجه است. رييس انجمن انبوهسازان استان تهران با تأكيد بر اهميت تأمين مصالح ساختماني ميگويد: با توجه به حمله دشمن امريكايي صهيونيستي به زيرساختهاي صنعت فولاد و پتروشيمي، نيازمند واردات مواد اوليه و ورقهاي فولادي هستيم تا قيمت محصولات فولادي و پتروشيميايي با جهش روبرو نشود.اين اظهارات به يكي از مهمترين ريسكهاي پيشروي بازار اشاره دارد. افزايش هزينه مصالح ميتواند مستقيماً قيمت تمامشده ساخت را بالا ببرد و در نهايت به رشد بيشتر قيمت مسكن منجر شود؛ موضوعي كه ممكن است قدرت خريد مصرفكنندگان را بيش از پيش تضعيف كند.
۳۰۰ هزار واحد نيمهتمام؛ فرصت يا تهديد؟
يكي از مهمترين ظرفيتهاي بالقوه بازار مسكن، پروژههاي نيمهكارهاي است كه طي سالهاي اخير متوقف شدهاند. گوران در اين باره ميگويد: بيش از ۳۰۰ هزار واحد نيمهكاره در كشور وجود دارد كه به دليل ركود شديد دو سال اخير تعطيل بودند.او در توضيح اين وضعيت ميافزايد: با وجود افزايش قيمت مواد و مصالح ساختماني، هزينههاي خدماترسانها را شاهد بوديم، اما قيمت مسكن هيچ افزايشي نداشت.اين تناقض ميان افزايش هزينهها و ثبات نسبي قيمت، نشاندهنده فشرده شدن ظرفيت قيمتي در بازار است. به بيان ديگر، اگر شرايط براي رونق فراهم شود، اين واحدهاي نيمهتمام ميتوانند به سرعت وارد بازار شده و بخشي از تقاضا را پاسخ دهند؛ اما در عين حال، افزايش ناگهاني قيمتها نيز دور از انتظار نخواهد بود.
مسكن ارزانتر شده است؟
يكي از نكات كمتر مورد توجه در تحليل بازار مسكن، مقايسه دلاري قيمتهاست. گوران در اين زمينه ميگويد: معادل ارزي قيمت مسكن در سالهاي گذشته روند كاهشي داشته است.اين موضوع به اين معناست كه اگرچه قيمتهاي ريالي افزايش يافته، اما در مقياس ارزي، مسكن در ايران نسبت به گذشته ارزانتر شده است. چنين وضعيتي ميتواند انگيزه سرمايهگذاران، بهويژه سرمايههاي بزرگ، را براي ورود به اين بازار افزايش دهد.
تسهيل مجوزها؛ موتور محرك ساختوساز
در سمت سياستگذاري، نشانههايي از حمايت از بخش ساختوساز ديده ميشود. رييس انجمن انبوهسازان استان تهران در اين باره ميگويد: به دليل شرايط جنگ و لزوم بازسازي واحدهاي آسيبديده، شهرداريها تراكم بيشتري به سازندگان ارايه ميكنند و حتي عوارض مسكن به صفر رسيده و به همين دليل سرعت اخذ مجوز ساخت افزايش يافته است.اين تسهيل در صدور مجوزها ميتواند يكي از عوامل كليدي در افزايش عرضه در ماهها و سالهاي آينده باشد. با اين حال، كارشناسان معتقدند كه بدون حل مشكلات تأمين مالي، اين اقدامات بهتنهايي كافي نخواهد بود.
نشانههاي افزايش قيمت
بازار مسكن در هفتههاي اخير نشانههايي از افزايش قيمت را نيز بروز داده است. گوران در اين خصوص ميگويد: متوسط قيمت ملك در پايتخت حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان به ازاي هر متر است.اگرچه اين ارقام هنوز نشاندهنده يك جهش كامل نيستند، اما ميتوانند به عنوان نشانههاي اوليه از تغيير روند بازار تلقي شوند؛ بهويژه در شرايطي كه تقاضا در حال افزايش و عرضه با محدوديت مواجه است.بازار مسكن ايران در مقطعي حساس قرار گرفته است. از يك سو، كاهش جذابيت بازارهاي رقيب، افزايش تقاضا و تسهيل مجوزهاي ساخت، زمينههاي رونق را فراهم كردهاند؛ و از سوي ديگر، چالشهايي مانند نااطميناني سياسي، افزايش هزينههاي ساخت و مشكلات تأمين مالي، همچنان به عنوان موانع جدي مطرح هستند.آنچه مشخص است، اين است كه «آمادگي جهش» بهتنهايي كافي نيست. تحقق اين جهش نيازمند همزماني مجموعهاي از عوامل اقتصادي، سياسي و سياستگذاري است. در غير اين صورت، بازار مسكن ممكن است بار ديگر در چرخهاي از ركود و رونقهاي كوتاهمدت گرفتار شود؛ چرخهاي كه نه به نفع مصرفكنندگان است و نه به سود اقتصاد كلان.
