بازار مسكن ۱۴۰۵ به كدام سمت ميرود؟
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار گرفته است؛ بازاري كه همزمان تحت تأثير افزايش هزينههاي ساخت، كاهش توان خريد خانوارها، ركود نسبي معاملات و رشد تدريجي قيمتهاست.
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار گرفته است؛ بازاري كه همزمان تحت تأثير افزايش هزينههاي ساخت، كاهش توان خريد خانوارها، ركود نسبي معاملات و رشد تدريجي قيمتهاست. در چنين شرايطي، مستأجران بيش از ساير گروهها زير فشار قرار دارند و نگرانيها درباره آينده اجارهبها و دسترسي به مسكن مناسب افزايش يافته است.
بازار مسكن همواره يكي از اركان اصلي اقتصاد ايران بوده است؛ بازاري كه نهتنها با معيشت خانوارها بلكه با اشتغال، سرمايهگذاري و طيف وسيعي از صنايع وابسته پيوند خورده است. با اين حال، آنچه امروز مشاهده ميشود، نوعي «تعادل ناپايدار» است؛ تعادلي كه در آن نه خبري از جهشهاي هيجاني گذشته است و نه نشانهاي از ثبات واقعي.در شرايط فعلي، چند نيروي متضاد بهطور همزمان عمل ميكنند. از يك سو، افزايش هزينههاي ساختوساز و محدوديت عرضه بالقوه، فشار صعودي بر قيمتها وارد ميكند. از سوي ديگر، كاهش قدرت خريد خانوارها و محدوديت منابع مالي، مانع از شكلگيري تقاضاي موثر براي خريد مسكن شده است.اين تضاد باعث شده بازار در وضعيتي ميانه قرار بگيرد؛ نه رونق دارد و نه ركود كامل، بلكه در مسيري آهسته و تدريجي حركت ميكند.
افزايش هزينه ساخت؛ موتور پنهان گراني
يكي از مهمترين متغيرهاي اثرگذار بر بازار مسكن در سال جاري، رشد قابل توجه هزينههاي ساخت است. قيمت مصالح ساختماني، دستمزد نيروي كار، خدمات مهندسي و عوارض شهري همگي روندي صعودي داشتهاند.در همين رابطه، سمانه محرمينمين، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، ميگويد: با توجه به آسيبهايي كه به صنايع فولاد وارد شده، پيشبيني ميشود هزينههاي ساختوساز با افزايش قابل توجهي مواجه شود كه اين موضوع ميتواند بر فعاليت سازندگان اثر مستقيم بگذارد.اين افزايش هزينهها پيامدهاي مهمي به همراه دارد. نخست اينكه حاشيه سود سازندگان كاهش مييابد و بسياري از پروژهها ديگر صرفه اقتصادي ندارند. دوم اينكه قيمت تمامشده واحدهاي مسكوني بالا ميرود و در نهايت به مصرفكننده منتقل ميشود.
خروج سازندگان خرد
تهديدي براي عرضه آينده
افزايش هزينهها بيش از همه بر سازندگان كوچك و متوسط فشار وارد كرده است. اين گروه كه معمولاً منابع مالي محدودي دارند، در برابر نوسانات بازار آسيبپذيرترند.محرمينمين در اين باره هشدار ميدهد: در چنين شرايطي، احتمال خروج برخي سازندگان خرد از بازار وجود دارد، چراكه افزايش هزينهها و كاهش صرفه اقتصادي، توان اجراي پروژههاي جديد را از آنها سلب ميكند.خروج اين گروه از چرخه ساختوساز، پيامدهاي ميانمدت مهمي دارد. كاهش تعداد پروژههاي جديد به معناي كاهش عرضه در آينده است؛ موضوعي كه ميتواند زمينهساز افزايش بيشتر قيمتها شود.در واقع، آنچه امروز به عنوان كاهش فعاليت سازندگان ديده ميشود، ممكن است در سالهاي آينده به شكل كمبود واحد مسكوني و جهش قيمتي خود را نشان دهد.
تقاضاي مصرفي؛ نيازي كه حذف نميشود
برخلاف بسياري از بازارهاي سرمايهاي، تقاضا در بازار مسكن هرگز بهطور كامل از بين نميرود. نياز به سرپناه يك نياز اساسي است و حتي در شرايط ركود نيز وجود دارد.
در اين زمينه، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تأكيد ميكند: بايد توجه داشت كه مسكن يك نياز اساسي و هميشگي براي انسان است و تحت هيچ شرايطي از بين نميرود؛ بلكه در وضعيت فعلي و با توجه به تخريب برخي واحدهاي مسكوني، اين نياز افزايش نيز يافته است.او همچنين ميافزايد: در حال حاضر متقاضيان براي اجاره، خريد يا پيشخريد در بازار حضور دارند و ضروري است شرايط براي تسهيل اين معاملات فراهم شود.اين اظهارات نشان ميدهد اگرچه تقاضا ضعيف شده، اما از بين نرفته است؛ بلكه شكل آن تغيير كرده و بيشتر به سمت اجاره يا خريدهاي حداقلي سوق يافته است.
ركود معاملات؛ شكاف ميان درآمد و قيمت
بازار خريد و فروش مسكن همچنان در ركود نسبي به سر ميبرد. حجم معاملات فاصله قابل توجهي با دورههاي رونق دارد و تمركز تقاضا بر واحدهاي كوچكمتراژ و ارزانتر است.ريشه اصلي اين وضعيت را بايد در كاهش قدرت خريد خانوارها جستوجو كرد. فاصله ميان درآمدها و قيمت مسكن به حدي افزايش يافته كه حتي خانوارهاي متوسط نيز توان خريد را از دست دادهاند.در بسياري از شهرها، خريد يك واحد كوچك نيازمند سالها پسانداز يا دريافت تسهيلات سنگين است؛ تسهيلاتي كه خود به دليل نرخهاي بالا، بار مالي قابل توجهي ايجاد ميكند.در نتيجه، بسياري از متقاضيان خريد را به تعويق انداختهاند يا به گزينههايي مانند پيشخريد روي آوردهاند.
پيشخريد؛ فرصت يا ريسك؟
در شرايطي كه خريد نقدي براي بسياري از خانوارها ممكن نيست، پيشخريد به يكي از گزينههاي جايگزين تبديل شده است. اين روش امكان پرداخت مرحلهاي را فراهم ميكند و فشار مالي را كاهش ميدهد.با اين حال، پيشخريد بدون ريسك نيست. تأخير در تحويل پروژهها، مشكلات حقوقي و عدم شفافيت برخي قراردادها از جمله چالشهاي اين حوزه است.به همين دليل، كارشناسان تأكيد ميكنند كه پيشخريد بايد با دقت و از طريق مسيرهاي قانوني انجام شود تا از بروز مشكلات بعدي جلوگيري شود.
هشدار درباره قراردادهاي غيررسمي
يكي از چالشهاي مهم بازار مسكن در ماههاي اخير، اختلال در دسترسي به سامانههاي رسمي ثبت قرارداد بوده است؛ موضوعي كه ميتواند معاملات را به سمت قراردادهاي دستي و غيررسمي سوق دهد.محرمينمين در اين باره هشدار ميدهد: متأسفانه مدتي است دسترسي مشاوران املاك به قراردادهاي يكسان در سامانه «كاتب» قطع شده و اين موضوع روند انجام معاملات را با مشكل مواجه كرده است. خروج قراردادها از بسترهاي رسمي، موجب كاهش امنيت حقوقي معاملات ميشود و شهروندان بايد بدانند قراردادهاي دستي كه خارج از سامانههاي رسمي تنظيم ميشود، در مراجع قضايي اعتبار لازم را ندارد.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران ادامه ميدهد: در چنين شرايطي ممكن است براي قراردادهاي دستي حكم تخليه صادر نشود يا مستأجران در بازپسگيري وديعه با چالش مواجه شوند، بنابراين تأكيد ميشود تمامي قراردادها صرفاً در سامانههاي مجاز مانند «كاتب» يا «خودنويس» و از طريق مشاوران املاك داراي مجوز ثبت شود.اين هشدار بهويژه در فصل جابهجايي اهميت دوچندان دارد، زماني كه بسياري از خانوارها به دليل عجله، به جزييات حقوقي توجه كافي ندارند.
بازار اجاره؛ بيشترين فشار بر مستأجران
اگر بخواهيم بحرانيترين بخش بازار مسكن را شناسايي كنيم، بدون ترديد بازار اجاره در صدر قرار ميگيرد. افزايش قيمت خريد مسكن، تورم عمومي و كاهش بازدهي ساير بازارها، همگي باعث شدهاند مالكان انتظارات قيمتي بالاتري داشته باشند.
محرمينمين در اين زمينه ميگويد: بايد واقعيتهاي اقتصادي از جمله تورم سالانه در بخش مسكن را نيز در نظر گرفت كه بهصورت طبيعي موجب افزايش قيمتها ميشود.نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره سياست تعيين سقف اجارهبها نيز توضيح ميدهد و ميگويد: در حوزه اجاره اگرچه انتظار ميرود مالكان شرايط مستأجران را در نظر بگيرند، اما تعيين نرخهاي دستوري مانند سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، كارآمد نبوده و در عمل به عنوان كف مذاكرات عمل ميكند.به گفته او، اين سياست در مناطق مختلف نتايج متفاوتي دارد و نميتوان نسخهاي واحد براي همه شهرها يا محلهها پيچيد.
تفاوتهاي منطقهاي؛ بازاري ناهمگون
يكي از ويژگيهاي مهم بازار اجاره در ايران، ناهمگوني آن است. تفاوت سطح درآمد، ارزش املاك و ميزان تقاضا در مناطق مختلف باعث شده رفتار بازار در هر منطقه متفاوت باشد.
محرمينمين در اين باره ميگويد: اين نرخ در برخي مناطق شهري، بهويژه مناطق شمالي، عملاً رقم بالايي محسوب ميشود و در مناطق جنوبي نيز به دليل سطح درآمدها، امكان تحقق آن وجود ندارد و افزايش اجارهبها بايد متناسب با شرايط واقعي بازار و توان مالي مستأجران باشد.اين موضوع نشان ميدهد سياستگذاري در حوزه اجاره نيازمند دقت و انعطاف بيشتري است و نميتوان با ابزارهاي يكسان، بازاري به اين پيچيدگي را مديريت كرد.
آينده بازار؛ صعود آرام يا جهش دوباره؟
پرسش اصلي اين است كه بازار مسكن در ادامه سال ۱۴۰۵ به كدام سمت حركت خواهد كرد؟ بيشتر كارشناسان معتقدند در كوتاهمدت، بازار در مسير رشد تدريجي قيمتها باقي خواهد ماند. محدوديت تقاضا اجازه جهشهاي شديد را نميدهد، اما افزايش هزينههاي ساخت و احتمال كاهش عرضه، فشار صعودي را حفظ ميكند.
محرمينمين در اين باره ميگويد: در صورتي كه در حوزههايي مانند عوارض و ماليات براي سازندگان و مالكان تسهيلگري صورت نگيرد، افزايش قيمتها در سال جاري دور از انتظار نخواهد بود. با اين حال اميدواريم با همراهي و همدلي ميان مردم، از بروز افزايشهاي هيجاني در بازار اجاره جلوگيري شود.
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در جمعبندي وضعيت فعلي بازار ميگويد: بازار مسكن از اواخر فروردينماه وارد فاز جديدي از فعاليت شده و در حال حاضر با شيب ملايم صعودي در حال حركت است، اما همچنان از هيجانات شديد در بخش خريد و فروش خبري نيست. در حال حاضر معاملات در بخش واحدهاي كوچك، املاك خرد و پيشفروشها در حال انجام است و بازار در شرايطي نسبتاً آرام قرار دارد.
