موتور خانهدار شدن روشن شد؟
در حالي كه تا دو ماه پيش هزينه خريد امتياز وام مسكن براي يك زوج تهراني به حدود ۴۳۵ ميليون تومان رسيده بود، اكنون همان وام ۱.۲۸ ميليارد توماني با رقمي در حدود ۳۰۴ ميليون تومان قابل دريافت است.
در حالي كه تا دو ماه پيش هزينه خريد امتياز وام مسكن براي يك زوج تهراني به حدود ۴۳۵ ميليون تومان رسيده بود، اكنون همان وام ۱.۲۸ ميليارد توماني با رقمي در حدود ۳۰۴ ميليون تومان قابل دريافت است. كاهش حدود ۱۳۰ ميليون توماني هزينه اوراق در كنار رشد ۳۱ درصدي تعداد تسهيلات پرداختي، تصوير تازهاي از بازار اعتباري مسكن ترسيم ميكند. بازاري كه از يكسو با افزايش پرداخت وام و رشد سقفها مواجه است و از سوي ديگر، با افت قيمت اوراق و تلاش براي تقويت قدرت خريد متقاضيان، نشانههايي از تحرك دوباره را بروز ميدهد. براساس اعلام رسمي مديران بانك مسكن، از ابتداي سال ۱۴۰۴ تا پايان بهمنماه، بيش از ۴۱۰ هزار و ۴۱۷ ميليارد ريال تسهيلات خريد واحد مسكوني پرداخت شده است؛ رقمي كه نسبت به مدت مشابه سال قبل از نظر تعداد ۳۱ درصد و از نظر مبلغ ۵۵ درصد رشد داشته است. اين رشد دوگانه نشان ميدهد علاوه بر افزايش تعداد وامگيرندگان، ميانگين مبلغ هر فقره تسهيلات نيز افزايش يافته كه ميتواند ناشي از بالا رفتن سقفهاي تسهيلات و همچنين افزايش قيمت مسكن باشد. طبق همين آمار، در اين بازه زماني ۶۲ هزار نفر از طريق تسهيلات اين بانك خانهدار شدهاند و از ابتداي فعاليت دولت چهاردهم نيز بيش از ۱۰۷ هزار نفر از وام خريد مسكن استفاده كردهاند. مجموع پرداختي در اين دوره به بيش از ۶۶۷ هزار و ۵۵۴ ميليارد ريال ميرسد؛ عددي كه نشان ميدهد سياست اعتباري دولت و بانك تخصصي حوزه مسكن بر تحريك تقاضا و تسهيل دسترسي خانوارها به منابع مالي متمركز شده است.
كاهش هزينه اوراق تغيير معادله براي متقاضيان
در كنار افزايش حجم پرداخت تسهيلات، كاهش محسوس قيمت اوراق گواهي حقتقدم استفاده از تسهيلات مسكن (تسه) نيز به عاملي تعيينكننده در بازار تبديل شده است. قيمت هر برگه اوراق كه در ديماه تا ۱۷۰ هزار تومان افزايش يافته بود، در بهمنماه به حدود ۱۳۰ هزار تومان رسيد و اكنون در محدوده ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان معامله ميشود. آخرين قيمت ثبتشده براي تسه ۱۴۰۴ حدود ۱۱۸ هزار و ۹۴۳ تومان بوده كه نسبت به روز قبل نيز ۵ درصد كاهش نشان ميدهد. اين كاهش قيمت، هزينه ورود به وام را بهطور مستقيم پايين آورده است. زوجين تهراني براي دريافت وام يك ميليارد توماني خريد مسكن به همراه ۲۸۰ ميليون تومان وام جعاله، نيازمند خريد ۲۵۶۰ برگه اوراق هستند. با قيمتهاي فعلي، هزينه خريد اين اوراق حدود ۳۰۴ ميليون تومان ميشود؛ در حالي كه همين عدد در ديماه حدود ۴۳۵ ميليون تومان بود. بنابراين افت قيمت اوراق، حدود ۳۰ درصد از هزينه اوليه دريافت وام را كاهش داده است. از منظر اقتصادي، اين كاهش هزينه دو پيام دارد: نخست آنكه فشار نقدينگي اوليه بر متقاضيان كمتر شده و امكان استفاده از تسهيلات براي دهكهاي بيشتري فراهم ميشود. دوم آنكه در صورت تداوم كاهش قيمت اوراق، ممكن است تقاضا براي وام افزايش يافته و دوباره به رشد قيمت اوراق بينجامد؛ چرخهاي كه در سالهاي گذشته نيز تجربه شده است.
سقفهاي جديد تقويت قدرت خريد يا جبران تورم؟
سقف تسهيلات خريد مسكن از محل اوراق در تهران ۵ ميليارد ريال (۵۰۰ ميليون تومان براي هر نفر) تعيين شده است. اين رقم در مراكز استانها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر ۴ ميليارد ريال و در ساير مناطق شهري ۳ ميليارد ريال است. براي زوجين، اين ارقام دو برابر ميشود؛ به اين معنا كه سقف وام خريد براي يك زوج در تهران به ۱۰ ميليارد ريال (يك ميليارد تومان) ميرسد و با احتساب ۲ ميليارد و ۸۰۰ ميليون ريال جعاله، مجموع تسهيلات به ۱.۲۸ ميليارد تومان افزايش مييابد. اگرچه اين افزايش سقف در ظاهر قدرت خريد را بالا ميبرد، اما بايد آن را در نسبت با سطح عمومي قيمت مسكن سنجيد. در بسياري از مناطق تهران، متوسط قيمت هر مترمربع مسكن بهگونهاي است كه وام ۱.۲۸ ميليارد توماني تنها بخشي از بهاي يك واحد متوسط ۶۰ تا ۷۰ متري را پوشش ميدهد. بنابراين، كاركرد اصلي اين وام بيشتر «كمك به تكميل قدرت خريد» است تا تأمين كامل هزينه خريد. با اين حال، در شهرهاي كوچكتر كه سطح قيمتها پايينتر است، نسبت وام به قيمت ملك بالاتر بوده و اثرگذاري تسهيلات بر خانهدار شدن خانوارها بيشتر خواهد بود. به بيان ديگر، سياست فعلي اعتباري در شهرهاي غيركلانشهري ميتواند نقش پررنگتري در افزايش مالكيت مسكن ايفا كند. يكي از تغييرات مهم سال جاري، امكان استفاده از سقف دو نفره تسهيلات براي بستگان درجه يك با مصاديقي مانند «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند»، «خواهر و برادر» و موارد مشابه است. اين تصميم، دامنه بهرهمندي از وامهاي با سقف بالاتر را افزايش داده و ميتواند در شرايطي كه بسياري از خانوارهاي جوان بهتنهايي توان خريد ندارند، به تجميع منابع درونخانوادگي كمك كند. همچنين محدوديت مربوط به سال ساخت ساختمان براي دريافت وام اوراق برداشته شده است؛ اقدامي كه انعطاف بازار را افزايش ميدهد. پيش از اين، شرط سن بنا باعث ميشد بخشي از واحدهاي مسكوني عملاً از دايره استفادهكنندگان وام حذف شوند. اكنون با حذف اين محدوديت (با رعايت عمر مفيد باقيمانده طبق گزارش ارزيابي)، دامنه انتخاب متقاضيان گستردهتر شده است.
تسهيلات تعمير؛ مكملي براي بازار معاملات
در كنار وام خريد، بيش از ۵۲ هزار فقره تسهيلات تعمير واحد مسكوني به ارزش ۱۱۶ هزار ميليارد ريال در سال جاري پرداخت شده كه از نظر مبلغ ۳۱ درصد رشد داشته است. سقف وام جعاله ۲ ميليارد و ۸۰۰ ميليون ريال تعيين شده و در حال حاضر صرفا بهصورت همزمان با وام خريد پرداخت ميشود. اين سياست ميتواند دو اثر مكمل داشته باشد: نخست آنكه خريداران واحدهاي قديميتر را قادر ميسازد با هزينهاي كمتر ملك مناسبتري خريداري و سپس آن را بازسازي كنند. دوم آنكه به رونق نسبي بازار خدمات ساختماني و صنايع وابسته كمك ميكند. در شرايطي كه ساختوساز با چالشهاي تأمين مالي و افزايش هزينهها روبروست، رونق بخش تعمير و بازسازي ميتواند بخشي از ركود اين حوزه را جبران كند.
آيا بازار مسكن از ركود خارج ميشود؟
تركيب سه عامل «رشد حجم تسهيلات»، «كاهش هزينه اوراق» و «افزايش سقف و انعطاف در پرداخت» ميتواند زمينهساز افزايش معاملات در ماههاي پاياني سال و ابتداي سال آينده باشد. با اين حال، پايداري اين روند به چند متغير كليدي وابسته است: نرخ تورم عمومي، انتظارات قيمتي در بازار مسكن، سياستهاي پولي و وضعيت عرضه واحدهاي جديد. اگر كاهش قيمت اوراق ادامه يابد و همزمان نرخ تورم كنترل شود، قدرت واقعي وام افزايش يافته و ميتواند تقاضاي مصرفي را تحريك كند. اما در صورتي كه رشد قيمت مسكن شتاب بگيرد، افزايش سقف تسهيلات عملا به دنبالرو تورم تبديل خواهد شد و اثر خالص آن بر خانهدار شدن اقشار متوسط محدود ميماند. از سوي ديگر، رشد ۵۵ درصدي مبلغ تسهيلات پرداختي نشان ميدهد نظام بانكي منابع قابلتوجهي به اين بخش تزريق كرده است. اين امر در كوتاهمدت ميتواند به تحرك بازار كمك كند، اما در صورت نبود افزايش متناسب در عرضه، احتمال فشار بر قيمتها نيز وجود دارد. آمارهاي جديد نشان ميدهد سياست اعتباري حوزه مسكن در سال ۱۴۰۴ با دو رويكرد «افزايش كمّي پرداختها» و «كاهش هزينه دسترسي به وام» دنبال شده است. خانهدار شدن ۶۲ هزار نفر از طريق تسهيلات، رشد قابل توجه حجم پرداختها، افت ۱۳۰ ميليون توماني هزينه اوراق و افزايش سقف وام براي زوجين و بستگان، همگي نشانههايي از تلاش براي تقويت سمت تقاضاي بازار هستند. با اين حال، ميزان اثرگذاري نهايي اين سياستها به نسبت وام به قيمت مسكن و نيز پايداري شرايط اقتصاد كلان بستگي دارد. در صورتي كه ثبات نسبي در متغيرهاي كلان حفظ شود، كاهش هزينه وام ميتواند فرصت تازهاي براي متقاضيان مصرفي ايجاد كند. اما اگر شكاف ميان سقف تسهيلات و قيمت واقعي مسكن همچنان گسترده بماند، وام مسكن بيش از آنكه ابزار «خانهدار شدن» باشد، به ابزاري براي «كاهش فاصله تا خريد» تبديل خواهد شد؛ فاصلهاي كه براي بسياري از خانوارها همچنان قابل توجه است.
