۱۶۲۰ همت وام مسكن پرداخت نشده
در چهار سال گذشته، بازار مسكن ايران با يكي از بزرگ‌ترين شكاف‌هاي مالي تاريخ خود مواجه بوده است؛ شكافي كه بنا بر گزارش رسمي ديوان محاسبات، ناشي از عدم پرداخت ۱۶۲۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات تكليفي از سوي شبكه بانكي است.
در چهار سال گذشته، بازار مسكن ايران با يكي از بزرگ‌ترين شكاف‌هاي مالي تاريخ خود مواجه بوده است؛ شكافي كه بنا بر گزارش رسمي ديوان محاسبات، ناشي از عدم پرداخت ۱۶۲۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات تكليفي از سوي شبكه بانكي است. اين مبلغ معادل بيش از ۷۲ درصد تعهدات قانوني بانك‌ها در حمايت از طرح «نهضت ملي مسكن» است و عدم تزريق آن موجب توقف يا كندي هزاران پروژه ساخت‌وساز در سراسر كشور شده است. هم‌زمان، افزايش سطح تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي بدون رشد متناسب در عرضه، شاخص قيمت مسكن را طي همين دوره چند برابر كرده و فشار اقتصادي بر خانوارها را به بالاترين سطح در دهه اخير رسانده است. طبق گزارش رسمي ديوان محاسبات كشور، بانك‌ها طي چهار سال منتهي به شهريور امسال موظف بوده‌اند ۲،۲۲۱ هزار ميليارد تومان تسهيلات در چارچوب قانون «جهش توليد مسكن» پرداخت كنند، اما از اين ميزان، ۱،۶۲۰ هزار ميليارد تومان هنوز پرداخت نشده و به چرخه ساخت‌وساز وارد نشده است. بر اساس ماده چهارم قانون جهش توليد مسكن، بانك‌ها مكلف بوده‌اند بخشي از منابع سالانه خود را به پرداخت تسهيلات ساخت، خريد و حمايت از مستأجران اختصاص دهند، اما عملكرد آنها نشان مي‌دهد كه اين تكليف قانوني ناديده گرفته شده است. طبق قانون، سازمان امور مالياتي موظف است ۲۰ درصد از تعهدات انجام‌نشده بانك‌ها را معادل ۳۲۴ هزار ميليارد تومان از آنها وصول و به خزانه‌داري واريز كند. ديوان محاسبات هشدار داده است كه در صورت استمرار عدم اجراي قانون، برخوردهاي قانوني و محدوديت‌هاي مالي عليه بانك‌هاي متخلف اعمال خواهد شد. اين رقم عظيم نشان‌دهنده حجم قابل توجه منابعي است كه بايد وارد بازار ساخت‌وساز مي‌شد اما اكنون در بخش‌هاي ديگر اقتصاد اغلب فعاليت‌هاي غيرمولد سرگردان شده است.
ورود غيرقانوني بانك‌ها به بنگاه‌داري املاك
يكي از محورهاي مهم اين بحران، ورود بانك‌ها به حوزه ساخت‌وساز، خريد و فروش ملك و ايجاد هلدينگ‌هاي ساختماني است؛ روندي كه به گفته كارشناسان نه‌تنها خلاف قانون بانكي كشور است، بلكه باعث ايجاد اختلال در بازار مسكن و تشديد روند افزايش قيمت‌ها شده است. حسام عقبايي، رييس پيشين اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگو با مهر صراحتاً اعلام مي‌كند: بر اساس قانون بانكداري، ورود بانك‌ها به حوزه ساخت‌وساز، خريد و فروش املاك و به‌طور كلي بنگاه‌داري اقتصادي ممنوع است. بانك‌ها حق ندارند در توليد يا خريد و فروش مسكن ورود كنند و هرگونه فعاليت در اين زمينه‌ها تخلف از قانون بانكداري محسوب مي‌شود. او تأكيد مي‌كند كه با وجود ممنوعيت قانوني، روند ورود بانك‌ها به حوزه املاك سال‌هاست كه ادامه دارد و بسياري از بانك‌هاي خصوصي و حتي دولتي مالك شركت‌هاي ساختماني فعال در توليد، خريد و فروش ملك هستند. عقبايي مي‌گويد: متأسفانه بسياري از بانك‌هاي كشور برخلاف نص صريح قانون، وارد عرصه بنگاه‌داري در حوزه مسكن و املاك شده‌اند. اين اقدام، تخلف آشكار از قوانين مالي و بانكي كشور است و لازم است دستگاه‌هاي نظارتي با جديت با آن برخورد كنند.» مشاهدات ميداني و گزارش‌هاي رسمي نيز نشان مي‌دهد برخي بانك‌ها با ايجاد شركت‌هاي زيرمجموعه، هلدينگ‌هاي ساختماني تشكيل داده و پروژه‌هاي ساختماني بزرگ را مديريت مي‌كنند؛ امري كه نه‌تنها باعث انحراف منابع بانكي شده، بلكه رقابت ناسالم با بخش خصوصي واقعي ايجاد كرده است.
بانك‌ها بازيگران پنهان بازار مسكن
عقبايي در ادامه به نقش بانك‌ها در افزايش قيمت مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: بانك‌ها با ورود به اين حوزه و با انگيزه افزايش سرمايه و عايدي، عملاً يكي از عوامل اصلي سوداگري و گراني مسكن تبديل شده‌اند. او توضيح مي‌دهد كه برخي بانك‌ها با خريد ملك با قيمت‌هاي بالاتر از نرخ منطقه، موجب شكل‌گيري موج جديدي از افزايش قيمت‌ها شده‌اند. در برخي موارد، بانك‌ها واحدهايي را كه خود ساخته‌اند، با قيمت‌هايي بسيار بالاتر از ميانگين منطقه به فروش مي‌رسانند. به گفته او: تحليل اين بانك‌ها آن است كه چون فروشنده يك نهاد حقوقي معتبر و داراي پشتوانه بانكي است، مي‌تواند ملك را با قيمت بالاتري عرضه كند. اين رفتار عملاً بانك‌ها را به يكي از بازيگران اصلي بازار مسكن تبديل كرده است؛ در حالي كه وظيفه آنها حمايت از توليد در كشور و تأمين مالي پروژه‌هاي عمراني و صنعتي است، نه سوداگري در بازار مسكن و كسب سود از طريق افزايش قيمت ملك.
چرا بانك‌ها از پرداخت وام مسكن خودداري مي‌كنند؟
يكي از اصلي‌ترين پرسش‌هايي كه اين روزها به‌طور جدي مطرح است اينكه چرا بانك‌ها به‌رغم تكاليف قانوني، تسهيلات مسكن را پرداخت نمي‌كنند؟ عقبايي در پاسخ به اين پرسش، رفتار سودمحور بانك‌ها را عامل اصلي معرفي مي‌كند: دليل امتناع بانك‌ها از پرداخت وام‌هاي مسكن، رويكرد سوداگرانه آنهاست؛ تمايلشان براي پرداخت تسهيلات به بخش‌هايي مانند خريد لوازم‌خانگي، خودرو و ساير كالاها بسيار بيشتر از پرداخت تسهيلات در بخش مسكن است. به گفته او، پرداخت تسهيلات به بخش مسكن براي بانك‌ها جذاب نيست، زيرا بازپرداخت آن بلندمدت است و سود بانكي كمتري نسبت به حوزه‌هاي ديگر دارد. او مي‌گويد: بانك‌ها ترجيح مي‌دهند منابع خود را به حوزه‌هايي اختصاص دهند كه بازپرداخت تسهيلات در آنها كوتاه‌مدت‌تر و سود دريافتي بيشتر است.
اين نگاه كوتاه‌مدت، موجب شده بانك‌ها از اجراي «تكليف ۲۰ درصدي» بانك مركزي براي اختصاص بخشي از تسهيلات خود به بخش مسكن سر باز بزنند. عقبايي مي‌افزايد: بانك‌ها به همين دليل از اجراي تكليف ۲۰ درصدي خود شانه خالي مي‌كنند، زيرا تمايلي ندارند منابعشان را در بخش‌هايي سرمايه‌گذاري كنند كه بازگشت سرمايه در آن طولاني و سود كمتر است.
تأثير عدم پرداخت تسهيلات بر بحران مسكن
عدم پرداخت ۱۶۲۰ همت تسهيلات نه‌تنها روند ساخت‌وساز در طرح نهضت ملي مسكن را مختل كرده، بلكه بازار مسكن را با كمبود شديد عرضه مواجه كرده است. اين كمبود، در كنار افزايش تورم و ورود سوداگران، منجر به جهش‌هاي پي‌درپي قيمت مسكن شده است. بانك‌ها كه بايد نقش «موتور محرك» تأمين مالي مسكن را ايفا مي‌كردند، امروز نه‌تنها از ايفاي اين نقش بازمانده‌اند، بلكه با ورود به فعاليت‌هاي سوداگرانه، به تشديد بحران كمك كرده‌اند. بسياري از كارشناسان معتقدند اگر بانك‌ها طي سال‌هاي گذشته به تكاليف قانوني خود عمل مي‌كردند، امروز بخش زيادي از نياز مسكن اقشار متوسط و كم‌درآمد تأمين شده بود.
تأكيد بر لزوم ورود دولت
و نهادهاي نظارتي
عقبايي با اشاره به كم‌كاري نهادهاي نظارتي در برخورد با تخلفات بانك‌ها، تصريح مي‌كند: اين دو نهاد، يعني سازمان بازرسي كل كشور و بانك مركزي، وظيفه قانوني دارند تا با نظارت موثر مانع تبديل‌شدن بانك‌ها به بازيگران اصلي بازار املاك شوند. هيات دولت نيز بايد در اين زمينه ورود كند و نظارت خود را افزايش دهد. دولت در سال‌هاي اخير بارها تأكيد كرده كه بانك‌ها بايد از بنگاه‌داري خارج شوند؛ اما واقعيت ميداني نشان مي‌دهد كه اين روند نه‌تنها متوقف نشده، بلكه در برخي موارد تشديد نيز شده است.
وام مسكن؛ قرباني سياست‌هاي سودمحور
يكي از مهم‌ترين نتايج اين رفتار بانك‌ها، كاهش شديد توان مردم براي خانه‌دار شدن است. عقبايي مي‌گويد: بانك‌ها نه‌تنها وام‌هاي خرد خريد مسكن را به مردم پرداخت نمي‌كنند كه مي‌تواند به‌ويژه در شهرهاي كوچك تأثير مثبتي داشته باشد، بلكه از ارايه تسهيلات به انبوه‌سازان و توليدكنندگان بزرگ مسكن نيز خودداري مي‌كنند. اين مساله موجب شده بسياري از پروژه‌هاي مسكن نيمه‌تمام بماند و ظرفيت توليد بخش خصوصي نيز كاهش يابد. آنچه امروز در بازار مسكن مشاهده مي‌شود، تنها نتيجه كمبود عرضه يا افزايش هزينه ساخت نيست؛ ورود غيرقانوني و سوداگرانه بانك‌ها به بازار املاك و امتناع گسترده از پرداخت تسهيلات تكليفي يكي از عوامل اصلي شكل‌گيري بحران كنوني است. در حالي كه قانون، بانك‌ها را مكلف كرده بخشي از منابع خود را به ساخت و خريد مسكن اختصاص دهند، اكنون روشن شده كه بخش عظيمي از اين منابع به جاي كمك به مردم و توليدكنندگان، به سمت فعاليت‌هاي غيرمولد و سودآور كوتاه‌مدت منحرف شده است. اگر دولت و نهادهاي نظارتي در اجراي قوانين مربوط به ممنوعيت بنگاه‌داري بانك‌ها و الزام آنها به پرداخت تسهيلات مسكن جديت بيشتري به خرج ندهند، بحران كنوني نه‌تنها حل نخواهد شد، بلكه در سال‌هاي آينده نيز با شدت بيشتري ادامه خواهد يافت.
