مسكن در بن‌بست انحصار
مسكن ديگر يك بازار متعارف اقتصادي نيست؛ بلكه به مساله‌اي تبديل شده كه زندگي، ازدواج، فرزندآوري و حتي امنيت رواني ميليون‌ها ايراني را تحت تأثير قرار داده است.
مسكن ديگر يك بازار متعارف اقتصادي نيست؛ بلكه به مساله‌اي تبديل شده كه زندگي، ازدواج، فرزندآوري و حتي امنيت رواني ميليون‌ها ايراني را تحت تأثير قرار داده است. افزايش بي‌وقفه اجاره‌بها، جهش قيمت خريد، توقف پرداخت تسهيلات و بسته ماندن سامانه‌هاي ثبت‌نام مسكن ملي، مجموعاً شرايطي را رقم زده كه كارشناسان آن را «بحران فراگير مسكن» مي‌نامند؛ بحراني كه نه تنها دهك‌هاي كم‌درآمد بلكه نزديك به ۹ دهك كشور را دربر گرفته است. با وجود اجراي چندين طرح ملي طي دهه‌هاي گذشته، سهم مسكن در سبد هزينه خانوار به حدود ۵۵ تا ۶۵ درصد رسيده است؛ رقمي بي‌سابقه كه بخش عمده درآمد خانوارها را مي‌بلعد و امكان پس‌انداز براي خريد مسكن را تقريباً ناممكن مي‌كند. اين شرايط مردم را در ساده‌ترين شكل ممكن از خانه‌دار شدن بازداشته است؛ حتي رهن و اجاره نيز براي بسياري از خانواده‌ها به چالشي جدي تبديل شده است.
سامانه‌ها بسته، بانك‌ها تسهيلات نمي‌دهند
نمايندگان مجلس با انتقاد از عملكرد وزارت راه و شهرسازي، وضعيت كنوني را نتيجه بي‌نظمي و نبود هماهنگي ميان دستگاه‌هاي دولتي مي‌دانند. آنها معتقدند بخشي از اين بحران ناشي از بسته ماندن سامانه ثبت‌نام نهضت ملي مسكن است. به گفته نمايندگان، سامانه ثبت‌نام متقاضيان مسكن ملي بسته است، بنابراين هيچ بانكي قادر به پرداخت تسهيلات نيست و پروژه‌اي براي معرفي وجود ندارد. وقتي سامانه بسته است، مردم زمين دريافت نمي‌كنند و بانك هم تسهيلاتي نمي‌پردازد .
اين وضعيت موجب شده متقاضيان نهضت ملي مسكن، پس از ماه‌ها انتظار، با بلاتكليفي مطلق روبرو باشند. نه زميني تخصيص يافته، نه تسهيلاتي پرداخت مي‌شود و نه حتي جدول زماني روشني براي آغاز پروژه‌ها ارايه شده است.
نمره ضعيف دولت در كارنامه مسكن
محمدرضا رضايي‌كوچي، رييس كميسيون عمران مجلس، در ارزيابي عملكرد وزارت راه و شهرسازي در اجراي احكام برنامه هفتم توسعه، وضعيت را «متفاوت» اما در برخي بخش‌ها «بسيار ضعيف» توصيف مي‌كند.
او مي‌گويد: عملكرد وزارت راه در اجراي احكام برنامه متفاوت بوده و در برخي بخش‌ها متوسط و در برخي بسيار ضعيف بوده است. رضايي‌كوچي معتقد است اگر دولت هماهنگ عمل مي‌كرد و زيرساخت‌هاي مرتبط با ساخت‌وساز مانند آب، برق، گاز و تسهيلات بانكي به‌درستي تأمين مي‌شد، امكان تحقق حداقل ۷۰ درصد برنامه ساخت مسكن تا پايان سال وجود داشت. او ادامه مي‌دهد: در بخش مسكن هنوز هيچ اقدام جدي صورت نگرفته و زمين سكونتگاهي اضافه نشده است. هماهنگي ميان دستگاه‌هاي اجرايي ضعيف است و شوراي عالي مسكن كه وظيفه سياست‌گذاري و هماهنگي دارد، به خوبي فعال نشده است. بخش ديگري از انتقادات رييس كميسيون عمران مجلس متوجه عملكرد شبكه بانكي است. به گفته وي، بانك‌ها نه تنها از پرداخت تسهيلات قانوني به طرح‌هاي مسكني سر باز زده‌اند، بلكه با اقداماتي حقوقي، عملاً اجراي قانون را متوقف كرده‌اند. رضايي‌كوچي تأكيد مي‌كند: بانك‌ها از پرداخت تسهيلات طبق قانون سر باز مي‌زنند و با شكايت به ديوان عدالت اداري، اجراي قانون را متوقف مي‌كنند. اين يعني دور زدن قانون و جلوگيري از تخصيص منابع به بخش مسكن.
افزايش نارضايتي و انصراف متقاضيان از طرح‌هاي دولتي
بر اساس گزارش ميداني، طولاني شدن روند اجراي پروژه‌ها، نبود شفافيت در زمان تحويل واحدها، فشار مالي مستمر به متقاضيان و بسته ماندن سامانه‌ها باعث شده شمار زيادي از ثبت‌نام‌كنندگان «نهضت ملي مسكن» از ادامه حضور در اين طرح انصراف دهند. برخي از آنها هزينه‌هاي سنگين و طولاني شدن وعده‌هاي تحويل را اصلي‌ترين دليل نااميدي خود عنوان مي‌كنند.
محمد صالح شكوهي بيدهندي، كارشناس ارشد بازار مسكن، معتقد است كه ريشه بحران فعلي را بايد در ساختار مالكيت زمين و سياست‌هاي سه دهه اخير جست‌وجو كرد. او به مهر مي‌گويد: مساله مسكن نه تنها اقشار كم‌درآمد بلكه نزديك به ۹ دهك كشور را تحت تأثير قرار داده است. بخش عمده قيمت مسكن را قيمت زمين تشكيل مي‌دهد و تورم زمين از تورم عمومي و تورم مسكن بيشتر است. سهم مالكان در سرمايه مشاركت ساخت به ۶۰ درصد رسيده و اين مساله فشار زيادي بر ساخت مسكن وارد مي‌كند.
او با اشاره به سياست‌هاي گذشته، از جمله طرح جامع كمربند شهري مصوب سال ۱۳۷۸، مي‌افزايد: طبق گزارش رسمي، ۱۳۶ هزار هكتار زمين در محدوده‌هاي شهري در اختيار سازمان ملي زمين و مسكن است و مجموع زمين‌هاي خارج از محدوده به حدود يك ميليون و ۸۰۰ هزار هكتار مي‌رسد كه اين سازمان خود به محتكر زمين تبديل شده است .
به گفته او، بانك‌ها نيز نقش مهمي در بحران كنوني دارند: بانك‌ها داراي هزار همت املاك هستند كه پنج برابر بودجه سالانه شهرداري تهران است، اما دولت هيچ سياستي براي عرضه آن ندارد و فشار اصلي بر زندگي مردم وارد مي‌شود.
فقدان طرح جامع؛قانوني كه چهار سال اجرا نشد
شكوهي بيدهندي معتقد است يكي از مهم‌ترين قوانيني كه مي‌توانست به بحران مسكن پايان دهد، «ماده ۲ قانون جهش توليد مسكن» بوده كه دولت را موظف مي‌كند ظرف سه ماه «طرح جامع زمين و مسكن» را تهيه كند.
او مي‌گويد: اين طرح مي‌توانست مشكل مردم را حل كند، اما چهار سال است اجرايي نشده است. دولت در زمينه زمين و مسكن شفافيت ندارد و تصميمات مربوط به محدوده‌هاي شهري عمومي نمي‌شود. اين كارشناس بر لزوم شفافيت تأكيد كرده و پيشنهاد مي‌دهد همه نقشه‌ها و محدوده‌هاي شهري، زمين‌هاي كشاورزي، اراضي حفاظت‌شده و پهنه‌هاي مجاز ساخت‌وساز منتشر شود تا توسعه شهري به شكل عادلانه و قانونمند انجام گيرد.
نقش كمرنگ دولت در تنظيم‌گري بازار مسكن
يكي از ريشه‌هاي بحران، به گفته شكوهي بيدهندي، فقدان تنظيم‌گري موثر دولت است. او با تأكيد بر اصول حكمراني در حوزه زمين و مسكن مي‌گويد: قاعده اين است كه مردم به اموال خود مسلط باشند و دولت تنها زيرساخت‌ها را فراهم كند و ماليات مناسب وضع كند. اما در عمل، دولت نقش تنظيم‌گري بازار مسكن را فراموش كرده و بيشتر به نفع صاحبان زمين مداخله مي‌كند .
اين تحليل نشان مي‌دهد كه در سال‌هاي اخير، تصميمات دولت نه به نفع توليد مسكن، بلكه در بسياري موارد موجب تقويت انحصار و احتكار زمين شده است؛ انحصاري كه فشار آن مستقيماً بر دوش مردم است.
پيامدهاي اجتماعي بحران مسكن
يكي از ابعاد كمتر ديده‌شده بحران مسكن، آثار اجتماعي آن است. به گفته اين كارشناس، اثر اين سياست‌ها بر جوانان و فرزندآوري آشكار است؛ كساني كه قصد ازدواج و فرزندآوري دارند با محدوديت شديد در مسكن مواجه‌اند و ايجاد شرايط مناسب براي خانواده‌ها در آپارتمان‌هاي كوچك دشوار است. او سياست‌گذاري فعلي را در تعارض با اهداف كلان كشور مي‌داند، سياست‌گذاري فعلي با اهداف كلان نظام تعارض دارد؛ جامعه به سمت بافت‌هاي متراكم و كوچك هدايت مي‌شود در حالي كه انتظار افزايش نرخ فرزندآوري و كاهش سن ازدواج داريم. اين رويكرد برخلاف عقلانيت و منطق توسعه‌اي است.
بحران زمين، قفل تسهيلات و آينده مبهم بازار مسكن
درواقع بازار مسكن امروز درگير سه بحران اساسي است: نحصار مالكيت زمين و عدم عرضه اراضي دولتي، ضعف هماهنگي ميان دستگاه‌هاي اجرايي و بسته بودن سامانه‌هاي ثبت‌نام و ناكارآمدي بانك‌ها و عدم پرداخت تسهيلات قانوني. كارشناسان معتقدند بدون شفافيت كامل در حوزه زمين، عرضه گسترده اراضي دولتي، اجراي قوانين معطل‌مانده و فعال شدن واقعي شوراي عالي مسكن، بحران موجود نه تنها كاهش نمي‌يابد بلكه در سال‌هاي آينده به چالشي عميق‌تر تبديل خواهد شد.
در شرايطي كه مسكن به بزرگ‌ترين دغدغه مردم تبديل شده، انتظار عمومي اين است كه دولت و مجلس با كنار گذاشتن اختلافات و تمركز بر اجراي كامل قوانين، مسير خانه‌دار شدن مردم را هموار كنند؛ مسيري كه امروز بيش از هر زمان ديگري ناهموار شده است.
