آرامش قيمت‌ها در سايه نوسان ارز
بازار مسكن تهران پس از ماه‌ها ركود نسبي، نشانه‌هايي از تحرك در معاملات نشان مي‌دهد؛ اما كارشناسان معتقدند كه اين افزايش هنوز به معني «رونق كامل» نيست و رشد سنگيني در قيمت‌ها در راه نخواهد بود.
بازار مسكن تهران پس از ماه‌ها ركود نسبي، نشانه‌هايي از تحرك در معاملات نشان مي‌دهد؛ اما كارشناسان معتقدند كه اين افزايش هنوز به معني «رونق كامل» نيست و رشد سنگيني در قيمت‌ها در راه نخواهد بود. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، هم‌زمان با افزايش نرخ ارز، رفت‌وآمد به دفاتر املاك بيشتر شده و انتظار مي‌رود اين روند تا پايان سال با شيب ملايمي ادامه يابد.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفت‌وگو با ايسنا درباره آخرين وضعيت بازار مسكن پايتخت اظهار كرد: نوسانات قيمت ارز و طلا در هفته‌هاي اخير تاثيري بر قيمت مسكن در مناطق شمالي نداشته و نرخ‌ها ثابت است؛ دليل آن هم به ركود كاري برمي‌گردد.
او معتقد است كه در مناطق شمالي تهران، قيمت‌ها به سطحي رسيده‌اند كه متقاضيان مصرفي توان خريد ندارند و در عين حال تقاضاي سرمايه‌اي نيز در اين بخش مشاهده نمي‌شود. به گفته او، همين امر باعث شده تا بازار مسكن در مناطق شمالي تهران نوعي ثبات قيمتي در ركود را تجربه كند؛ ثباتي كه نه از رونق ناشي شده و نه از سياست‌هاي كنترلي، بلكه نتيجه طبيعي اشباع قيمت‌ها و كاهش قدرت خريد است.
تحرك در مناطق جنوبي
اما داستان در مناطق جنوبي پايتخت كمي متفاوت است. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مي‌گويد: در مناطق جنوبي با افزايش جزئي قيمت در واحدهاي كوچك متراژ مواجه شديم. يك دليلش اين است كه استطاعت طرف تقاضا تناسب بيشتري با قيمت مسكن در جنوب تهران در مقايسه با شمال شهر دارد. از طرف ديگر به دليل پايين بودن قدرت خريد، تقاضا در بخش كوچك متراژ نسبت به واحدهاي بزرگ متراژ بيشتر است.
به بيان ديگر، بخش‌هايي از بازار مسكن كه هنوز با سطح درآمد طبقه متوسط و پايين‌تر تناسب نسبي دارد، در حال تجربه تقاضاي مصرفي واقعي است.
در حالي كه در بــازار لوكس، خريد و فروش تقريبــاً متوقف شــده، واحدهاي كوچك متراژ به دليــل قيمت پايين‌تر، بيشــترين سهم از معاملات را به خــود اختصاص داده‌اند.
تحليلگران معتقدند اين رفتار بازار نشان مي‌دهد كه بخش قابل توجهي از خريداران امروز به دنبال «پناهگاه مالي» نيستند بلكه همچنان با هدف تأمين نياز مسكن خانوار وارد بازار مي‌شوند.
ثبات نسبي در بازار اجاره
يكي از موضوعات هميشگي در بازار مسكن ايران، وضعيت اجاره‌بهاست. گودرزي در اين باره توضيح مي‌دهد: با سپري شدن تابستان، زمان جابه‌جايي در بازار اجاره به اتمام رسيد و هم‌اكنون نوساناتي در اين بخش ديده نمي‌شود. بازار اجاره معمولا در نيمه دوم سال آرام است.
با پايان فصل نقل و انتقالات، بازار اجاره معمولاً وارد دوره‌اي از آرامش فصلي مي‌شود. با اين حال، كارشناسان يادآور مي‌شوند كه نرخ اجاره در سال جاري به دليل تورم عمومي و كاهش عرضه واحدهاي استيجاري، در سطح بالايي تثبيت شده است. بنابراين هرچند از نوسانات تند خبري نيست، اما قيمت‌ها در نقطه تعادلي نسبتاً بالايي قرار دارند.
افزايش تدريجي معاملات خريد و فروش
بازار خريد و فروش مسكن در ماه‌هاي ابتدايي سال، روزهاي بي‌رمقي را پشت سر گذاشت. اما به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، نشانه‌هاي تازه‌اي از افزايش حجم معاملات در حال ظهور است. او توضيح مي‌دهد: خريد و فروش مسكن همچنان راكد است، با اين وجود طي ماه‌هاي آينده انتظار رونق را در بازار مسكن داريم. اگرچه آماري از تعداد معاملات در اختيار نداريم اما در ماه‌هاي ابتدايي سال برآوردها اين بود كه تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن در تهران كمتر از ۵۰۰۰ فقره است.
هم‌اكنون تعداد معاملات به سطح ۱۰ هزار واحد نزديك شده كه اگر ۱۵ هزار فقره خريد و فروش را وضعيت نسبتا نرمال تصور كنيم هنوز با شرايط نرمال فاصله داريم.
اين آمار نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در حال خروج تدريجي از ركود است. افزايش دو برابري حجم معاملات نسبت به ابتداي سال مي‌تواند نشانه‌اي از افزايش اميد در ميان خريداران و فروشندگان باشد.
البته هنوز تا رسيدن به شرايط نرمال فاصله زيادي وجود دارد، اما همين افزايش تدريجي نشان مي‌دهد كه بخشي از سرمايه‌هاي مردمي دوباره به سمت بازار ملك بازگشته است.
افزايش مراجعات به دفاتر املاك
به گفته گودرزي، افزايش مراجعات به دفاتر املاك نشانه ديگري از گرم‌تر شدن بازار است. او مي‌گويد: بر اساس گزارش‌هاي ميداني، مراجعات به دفاتر مشاور املاك مقداري نسبت به ماه‌هاي گذشته افزايش يافته است و پيش‌بيني مي‌شود اين روند افزايشي با شيب ملايمي تا پايان سال ادامه پيدا كند.
به نظر مي‌رسد بسياري از خريداران كه در ماه‌هاي گذشته در انتظار ثبات قيمت يا كاهش احتمالي بودند، اكنون با مشاهده آرامش نسبي در بازار و بي‌اثر شدن نوسانات ارز بر قيمت مسكن، تصميم به ورود گرفته‌اند.
چشم‌انداز قيمت‌ها تا پايان سال
يكي از پرسش‌هاي اصلي در ذهن متقاضيان، آينده قيمت مسكن در ماه‌هاي پاياني سال است. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در پاسخ به اين سوال تأكيد كرد: خير، قيمت‌ها رشد سنگيني نخواهد داشت اما به دليل ثبات بازار در حال حاضر زمان مناسبي براي خريدهاي مصرفي است. او توصيه مي‌كند متقاضيان مصرفي از فرصت ايجادشده براي خريد استفاده كنند، چراكه در دوره‌هاي ثبات، امكان تصميم‌گيري منطقي‌تر فراهم مي‌شود: هر زمان كه بازار ملك به ثبات نزديك شده، مردم فرصت اين را دارند كه با آسودگي خاطر خريد و فروش خود را انجام دهند. اين ثباتي كه اكنون رخ داده با وجود تغييرات جزئي، امكان مانور بهتري به خريداران مي‌دهد.
تحليل: ثبات، اما نه رونق
تحليل داده‌هاي موجود نشان مي‌دهد بازار مسكن تهران در آستانه تعادل نسبي قرار گرفته است. از يك سو افزايش معاملات به حدود ۱۰ هزار فقره در ماه، نشانه‌اي از بهبود نسبي تقاضا است؛ از سوي ديگر، نبود رشد محسوس قيمت‌ها در شمال شهر و افزايش محدود در جنوب، گوياي آن است كه افزايش تقاضا به رشد قيمتي منجر نشده است.
اقتصاددانان مي‌گويند تا زماني كه درآمد خانوارها افزايش پيدا نكند و سياست‌هاي اعتباري مانند وام‌هاي خريد موثر به كار گرفته نشود، نمي‌توان انتظار داشت بازار به رونق پرقدرتي برسد. بنابراين وضعيت فعلي را مي‌توان نوعي ركود با ثبات قيمت يا «ركود غيرتورمي» دانست. بازار مسكن تهران در ماه‌هاي اخير ميان دو نيروي متضاد قرار گرفته است: از يك طرف، نوسانات ارزي و نگراني از كاهش ارزش پول ملي مي‌تواند انگيزه خريد را افزايش دهد؛ از سوي ديگر، سطح بالاي قيمت‌ها و كاهش توان خريد مانع از شكل‌گيري موج جديد معاملات شده است. با وجود اين، بر اساس اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، بازار به سمت تحرك ملايم در حال حركت است. تعداد معاملات از كمتر از ۵۰۰۰ فقره در ابتداي سال به حدود ۱۰ هزار فقره رسيده و اگر روند فعلي ادامه يابد، شايد تا پايان سال شاهد نزديك شدن بازار به سطح نرمال ۱۵ هزار معامله در ماه باشيم. به نظر مي‌رسد دوره‌اي از آرامش نسبي و فرصت براي خريداران مصرفي آغاز شده است. هرچند رشد شديد قيمت‌ها در كوتاه‌مدت پيش‌بيني نمي‌شود، اما بازار مسكن، به‌ويژه در مناطق جنوبي و در واحدهاي كوچك متراژ، مي‌تواند شاهد افزايش تقاضاي پايدار و معاملات بيشتر باشد، آن هم در شرايطي كه فعالان بازار اميدوارند ثبات نسبي كنوني مقدمه‌اي براي بازگشت
تدريجي رونق باشد.
