امپراتوري پنهان املاك در ترازنامه بانك‌ها
حضور بانك‌ها در بازار مسكن پديده تازه‌اي نيست، از دهه ۱۳۸۰ به بعد، بسياري از بانك‌هاي كشور از مسير شركت‌هاي زيرمجموعه وارد ساخت‌وساز و خريد و فروش املاك شدند؛ ابتدا با هدف سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش دارايي‌ها، اما رفته‌رفته اين حضور شكلي گسترده و ساختاري به خود گرفت.
حضور بانك‌ها در بازار مسكن پديده تازه‌اي نيست، از دهه ۱۳۸۰ به بعد، بسياري از بانك‌هاي كشور از مسير شركت‌هاي زيرمجموعه وارد ساخت‌وساز و خريد و فروش املاك شدند؛ ابتدا با هدف سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش دارايي‌ها، اما رفته‌رفته اين حضور شكلي گسترده و ساختاري به خود گرفت. با گذشت زمان، بانك‌ها نه‌تنها به عنوان تأمين‌كننده تسهيلات ساخت و خريد مسكن، بلكه به عنوان مالك، سازنده و حتي معامله‌گر بزرگ در بازار املاك ظاهر شدند. امروز ديگر نام بانك‌ها در ميان ليست سازندگان پروژه‌هاي بزرگ تجاري، اداري و حتي شهرك‌هاي مسكوني كشور كاملاً آشناست؛ از برج‌هاي مرتفع شمال تهران گرفته تا مراكز خريد عظيمي چون ايران‌مال. اين در حالي است كه بانك‌ها بايد منابع خود را در خدمت توليد و تأمين مالي بخش واقعي اقتصاد قرار دهند، بخش عمده‌اي از دارايي‌شان را در بازار زمين و مسكن متمركز كنند، بازاري كه خود يكي از محرك‌هاي اصلي تورم است. اكنون پرسش اصلي اين است كه چگونه بانك‌ها به بازيگران اصلي بازار مسكن تبديل شدند؟ و مهم‌تر از آن، اين ورود چه تأثيري بر قيمت‌ها، عرضه واقعي و آينده بازار مسكن دارد؟ فرشاد ايلاتي، كارشناس مسكن و شهرسازي، با اشاره به ابعاد گسترده بنگاهداري بانك‌ها گفت: بر اساس آخرين آمار رسمي منتشرشده از سوي بانك مركزي، مجموع ارزش املاك و مستغلات تحت تملك بانك‌ها حدود هزار هزار ميليارد تومان (معادل هزار همت) برآورد مي‌شود. به گفته او، اين رقم سرسام‌آور تنها يك عدد خشك نيست، بلكه تصويري روشن از نفوذ بانك‌ها در بزرگ‌ترين بازار سرمايه‌اي كشور است، اين رقم شامل مجموعه گسترده‌اي از املاك مسكوني، اداري، تجاري، زمين‌ها و پروژه‌هاي ساختماني است كه يا از محل وثايق تسهيلات تملك شده‌اند يا توسط شركت‌هاي ساختماني زيرمجموعه بانك‌ها ساخته شده‌اند. ايلاتي در گفت‌وگو با خبرگزاري صدا و سيما ادامه داد: ماجرا به همين‌جا ختم نمي‌شود و بانك‌ها خود نيز در عرصه ساخت‌وساز و توسعه پروژه‌هاي بزرگ وارد شده‌اند. او توضيح داد: تقريباً تمامي بانك‌هاي بزرگ كشور از جمله بانك ملت، سامان، پاسارگاد، آينده، اقتصاد نوين و ديگر بانك‌ها داراي شركت‌هاي ساختماني و پروژه‌هاي عمراني فعال هستند. بخشي از اين املاك در قالب شعب بانك‌ها مورد استفاده قرار گرفته و بخش ديگر، دارايي‌هايي هستند كه از محل نكول تسهيلات بانكي و ناتواني وام‌گيرندگان در بازپرداخت اقساط، به تملك بانك درآمده‌اند.
املاك تمليكي و خانه‌هاي خالي در ترازنامه بانك‌ها
به گفته ايلاتي، يكي از دلايل افزايش دارايي ملكي بانك‌ها، شيوه وثيقه‌گذاري تسهيلات است، بانك‌ها عمدتاً در پذيرش وثيقه براي تسهيلات، املاك مسكوني را به‌دليل نقدشوندگي بالاتر ترجيح مي‌دهند و در مواردي كه تسهيلات بازپرداخت نمي‌شود، اين املاك را تملك مي‌كنند. به همين ترتيب، حجم قابل‌توجهي از دارايي بانك‌ها به شكل املاك مسكوني خالي انباشته شده است.به زبان ساده، بانك‌ها نه‌تنها به وام‌دهنده، بلكه به انبوه‌دار پنهان تبديل شده‌اند. در شرايطي كه ميليون‌ها خانوار در صف دريافت تسهيلات خريد يا اجاره هستند، هزاران واحد مسكوني تملك‌شده در اختيار شبكه بانكي قرار دارد كه اغلب بلااستفاده مانده‌اند.
بانك‌ها؛ از تأمين مالي تا بازيگر تورمي بازار
اين كارشناس مسكن همچنين به پيامدهاي اقتصادي حضور بانك‌ها در اين بازار اشاره كرد و گفت: ورود بانك‌ها به عرصه ساخت‌وساز و معاملات ملكي، موجب تغييرات قابل‌توجهي در قيمت زمين و مسكن در مناطق مختلف كشور شده است. بانك‌ها به‌دليل منابع مالي بالا و مالكيت زمين‌هاي بزرگ، عملاً ميانگين قيمت معاملاتي را در مناطق هدف بالا مي‌برند. در نتيجه، حضور بانك‌ها در اين بازار به جاي تنظيم، به افزايش قيمت‌هاي منطقه‌اي و شكل‌گيري انتظارات تورمي در بازار مسكن منجر شده است. به اعتقاد اين كارشناس، بانك‌ها برخلاف بخش خصوصي خرد كه با هدف فروش سريع به بازار وارد مي‌شوند، انگيزه‌اي براي كاهش قيمت يا تسريع در عرضه ندارند. بلكه در بسياري موارد، ترجيح مي‌دهند دارايي‌هاي خود را نگه دارند تا در آينده با رشد قيمت‌ها، زيان‌هاي مالي‌شان را جبران كنند. همين رفتار، بازار را از تعادل خارج مي‌كند و موجب شكل‌گيري انتظارات تورمي مصنوعي مي‌شود.
تسهيلات بدون ارزيابي دارايي‌هاي مشكوك‌الوصول
ايلاتي در ادامه با انتقاد از ضعف نظارت در نظام بانكي گفت: در بسياري از موارد، تسهيلات بدون ارزيابي دقيق اهليت و توان بازپرداخت اعطا شده و به‌دليل ضعف نظارتي، بخشي از اين تسهيلات به وام‌هاي مشكوك‌الوصول تبديل شده است. در نهايت، بانك‌ها با تملك وثايق، دارايي‌هايي به دست آورده‌اند كه ترجيح مي‌دهند به جاي فروش، با نگهداري و افزايش قيمت آنها زيان خود را جبران كنند. به همين دليل، بانك‌ها به‌طور طبيعي مخالف كاهش قيمت مسكن هستند. اين چرخه، از ديد كارشناسان، يكي از اصلي‌ترين گره‌هاي تورم ساختاري در بخش مسكن است: بانك‌ها از محل دارايي‌هاي ملكي سود مي‌برند، بنابراين در برابر سياست‌هاي كاهش قيمت يا عرضه انبوه، مقاومت مي‌كنند.
ايران‌مال و ارزش‌گذاري‌هاي عجيب
ايلاتي به اختلاف‌نظرها درباره ارزش‌گذاري املاك بانكي اشاره كرد و گفت: براي نمونه، در مورد پروژه ايران‌مال متعلق به بانك آينده، رقم ارزش‌گذاري بين ۲۵۰ هزار ميليارد تومان تا مبالغي بسيار پايين‌تر اعلام شده است. او افزود: در گزارش مالي بانك آينده، حتي ارزش املاك اين بانك، از جمله ايران‌مال، به‌طور ميانگين حدود متري يك ميليون تومان ثبت شده است؛ رقمي كه چند ده برابر كمتر از ارزش واقعي اين املاك در بازار است. اين تفاوت، به گفته كارشناسان، نشان مي‌دهد كه بانك‌ها گاهي از ارزش‌گذاري پايين دارايي‌ها براي پنهان كردن سود واقعي يا جابه‌جايي دارايي‌ها استفاده مي‌كنند؛ اقدامي كه ترازنامه بانك‌ها را غيرواقعي و ارزيابي اقتصادي را دشوار مي‌كند. اين كارشناس مسكن در ادامه هشدار داد كه برخي بانك‌ها و موسسات اعتباري در آستانه ورشكستگي، در حال اجراي سناريويي پرخطر هستند، آنها ابتدا دو نوبت آگهي مزايده منتشر مي‌كنند اما عملاً مزايده‌اي برگزار نمي‌شود. سپس در مرحله سوم، طبق قانون، املاك را از طريق مذاكره و با قيمت‌هاي بسيار پايين به اشخاص و شركت‌هاي وابسته به خود واگذار مي‌كنند. به گفته او، نتيجه اين اقدام آن است كه دارايي‌هاي واقعي بانك از ترازنامه خارج مي‌شود و فقط پوسته‌اي خالي و زيان‌ده براي بانك مركزي باقي مي‌ماند، به اين ترتيب، دارايي‌هاي واقعي بانك از ترازنامه خارج شده و تنها پوسته‌اي خالي و زيان‌ده براي بانك مركزي باقي مي‌ماند. اين كارشناس حوزه مسكن و شهرسازي از نهاد ناظر خواست تا با صدور بخشنامه‌اي قاطع، جلوي اين روند را بگيرد. او گفت: بانك مركزي بايد به فوريت بخشنامه‌اي صادر كند كه بر اساس آن، بانك‌ها و موسسات اعتباري داراي كفايت سرمايه منفي تا زمان تعيين تكليف نهايي، به هيچ‌وجه مجاز به فروش، مزايده يا واگذاري املاك و دارايي‌هاي خود نباشند. ايلاتي هشدار داد كه اگر اين اقدام فوري انجام نشود، طي روزهاي آينده شاهد واگذاري صوري و خروج گسترده املاك ارزشمند از ترازنامه بانك‌ها خواهيم بود و آن زمان، بانك مركزي با زمين سوخته‌اي مواجه مي‌شود كه هيچ دارايي واقعي براي بازسازي نظام بانكي در آن باقي نمانده است.
از بانك به بنگاه، از سرمايه به سوداگري
ورود بانك‌ها به بازار مسكن، نتيجه طبيعي سال‌ها ناديده گرفتن مرز ميان بانكداري و بنگاهداري است. نظام بانكي كه قرار بود سرمايه‌هاي مردم را به جريان توليد و اشتغال هدايت كند، اكنون بخش بزرگي از منابع خود را در بازار غيرمولد ملك متمركز كرده است. زماني كه بانك‌ها به جاي تأمين مالي بخش خصوصي، خود به مالك و سازنده تبديل مي‌شوند، توازن بازار از بين مي‌رود. حضور يك نهاد قدرتمند با منابع نامحدود مالي در بازاري محدود و پرريسك، به‌طور اجتناب‌ناپذيري باعث افزايش قيمت‌ها مي‌شود. بانك‌ها اكنون نه تنها بر بازار پول، بلكه بر بازار ملك نيز تسلط دارند. نتيجه اين تسلط، همان چيزي است كه ايلاتي از آن با تعبير «افزايش قيمت‌هاي منطقه‌اي و شكل‌گيري انتظارات تورمي» ياد مي‌كند. كارشناسان اقتصادي معتقدند، براي مهار تورم مسكن، تنها ساخت واحدهاي جديد كافي نيست؛ بلكه بايد نقش بانك‌ها در بازار املاك شفاف و محدود شود. تا زماني كه بانك‌ها بتوانند دارايي‌هاي ملكي خود را بدون نظارت نگه دارند و با آنها معامله كنند، بازار مسكن به ثبات نخواهد رسيد.
