بازار ملك در سردرگمي مطلق
بازار ملك ايران، سال‌هاست كه در باتلاقي از چالش‌هاي ريشه‌دار، چندلايه و در بسياري موارد خودساخته، گرفتار شده است؛ چالش‌هايي كه از سياست‌هاي متناقض شروع مي‌شود و تا دخالت‌هاي بي‌ضابطه، سوداگري زمين، قيمت‌هاي افسارگسيخته و نبود يك استراتژي منسجم براي توسعه متوازن شهري ادامه مي‌يابد.
بازار ملك ايران، سال‌هاست كه در باتلاقي از چالش‌هاي ريشه‌دار، چندلايه و در بسياري موارد خودساخته، گرفتار شده است؛ چالش‌هايي كه از سياست‌هاي متناقض شروع مي‌شود و تا دخالت‌هاي بي‌ضابطه، سوداگري زمين، قيمت‌هاي افسارگسيخته و نبود يك استراتژي منسجم براي توسعه متوازن شهري ادامه مي‌يابد. در اين فضاي ملتهب، آنچه بيش از همه به چشم مي‌خورد، جانشيني توسعه بي‌ضابطه به‌جاي برنامه‌ريزي اصولي و علمي است؛ نسخه‌اي شتاب‌زده و كوته‌بينانه كه بيشتر از آنكه در خدمت حل بحران مسكن باشد، به تقويت ريشه‌هاي آن دامن مي‌زند. در اين شرايط، فشردن پدال ساخت‌وساز در شهرهايي كه پيش از اين نيز زير بار جمعيت، آلودگي، كمبود زيرساخت و نابساماني حمل‌ونقل له شده‌اند، نه‌تنها راه نجات نيست، بلكه خود آغاز بحراني جديد است. آيا توسعه بي‌حد و مرز در تهران، مشهد، اصفهان يا شيراز، مي‌تواند به خانه‌دار شدن ميليون‌ها شهروند كمك كند؟ يا فقط به انباشت بحران‌هاي شهري، اجتماعي و زيست‌محيطي منجر خواهد شد؟ حسين جوشقاني، كارشناس حوزه مسكن، معتقد است كه توسعه بي‌رويه در شهرهاي متراكم، نه‌تنها گرهي از مشكل مسكن باز نمي‌كند، بلكه فشار مضاعفي به زيرساخت‌ها و محيط‌زيست وارد مي‌كند. توسعه بي‌رويه در شهرهاي متراكم زنگ خطري، است براي سياست‌گذاراني كه همچنان به توسعه عمودي و بي‌قاعده در كلان‌شهرها دل بسته‌اند. به گفته جوشقاني، سهم زمين در قيمت مسكن بسيار بالاست، و همين عامل، گلوگاه اصلي در تأمين مسكن ارزان‌قيمت به شمار مي‌رود. ما با دو چالش همزمان روبرو هستيم؛ كمبود زمين و تراكم جمعيت بالا، به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران كه از بسياري از شهرهاي بزرگ دنيا نيز متراكم‌تر است. با اين حال، روندهاي اجرايي كشور همچنان بر خلاف اين هشدارها پيش مي‌روند. نمونه آشكار آن، واگذاري پادگان‌ها يا اراضي دولتي براي ساخت انبوه‌سازي‌هايي است كه اغلب بدون توجه به ظرفيت زيربنايي مناطق انجام مي‌شود. اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به اين الگوهاي توسعه هشدار مي‌دهد: تبديل همه زمين‌هاي شهري به آپارتمان، راهكار نيست. بايد با نگاه آمايش سرزمين، نقاطي مانند سواحل مكران را براي شهرسازي مدرن و متوازن در نظر گرفت.
دولت، تسهيل‌گر باشد؛ نه سازنده
يكي از انتقادهاي جدي به عملكرد چند ده‌هاي دولت در بخش مسكن، نقش سنگين تصدي‌گري است. اين كارشناس حوزه مسكن صراحتاً تأكيد مي‌كند: دولت شركت‌دار و توسعه‌دهنده خوبي نيست. تجربه نشان داده است كه بايد بخش خصوصي حرفه‌اي، يعني دولوپرها، به ميدان بيايند و دولت صرفاً نقش تسهيل‌گر را ايفا كند. بر همين اساس، يكي از راهكارهاي مطرح‌شده، بازنگري در وظايف سازمان ملي زمين و مسكن است. او مي‌گويد اين نهاد بايد سياست‌هاي خود را با تمركز بر عرضه زمين در شهرهاي جديد اصلاح كند و از تكرار اشتباهات گذشته جلوگيري شود. در كنار اين مسائل، بحث تأمين مالي نيز به نقطه بحراني رسيده است. يكي از پيشنهادهاي جديد، بهره‌گيري از فناوري‌هاي نوين مانند توكنايز كردن مسكن است. جوشقاني در اين باره مي‌گويد: اين روش مي‌تواند سرمايه‌هاي خرد خانوارها را به‌جاي بازارهاي غيرمولد، به توليد مسكن و اشتغال هدايت كند. اين مدل همزمان محرك رشد اقتصادي نيز خواهد بود.
ساز ناكوك سامانه‌ها
از سوي ديگر، در حوزه تنظيم بازار و تعامل نهادهاي اجرايي، وضعيت حتي بحراني‌تر است. به‌گفته منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن، يكي از عوامل اصلي قفل شدن بازار، نابساماني ميان سامانه‌هاي دولتي است. او اظهار مي‌كند: در حال حاضر هر دستگاهي سامانه‌اي راه‌اندازي كرده كه ديگري را به رسميت نمي‌شناسد. شهرداري، وزارت راه، وزارت صمت و حتي قوه قضاييه، هر كدام ساز خود را مي‌زنند. اين ناهماهنگي باعث شده حتي تنظيم يك قرارداد ساده نيز به چالشي پيچيده تبديل شود. غيبي با اشاره به پيامدهاي اين وضع مي‌گويد: چرخه اقتصاد مسكن به‌جاي حركت روبه‌جلو، معيوب شده و درجا مي‌زند. اگر نهادها هم‌راستا نشوند، اين وضعيت ادامه خواهد يافت.
نااطميناني، قاتل ساخت‌وساز
شايد بزرگ‌ترين آسيب‌پذيري فعلي بازار مسكن، بي‌اعتمادي گسترده در ميان سازندگان باشد. سرمايه‌گذاران اين حوزه، نه به ثبات بازار اميدوارند و نه به بازگشت سرمايه. اين كارشناس حوزه مسكن اين شرايط را «انباشت انتظاري» مي‌نامد. او توضيح مي‌دهد: سازندگان هنوز نتوانسته‌اند واحدهاي موجود را به فروش برسانند و در نتيجه، تمايلي براي تعريف پروژه‌هاي جديد ندارند. در كنار ركود تقاضا، افزايش شديد هزينه ساخت‌وساز نيز به اين ركود دامن زده است. به‌گفته غيبي، هزينه مصالح، خدمات فني و شهري آن‌چنان بالا رفته كه قيمت تمام‌شده هر واحد به سطوح نگران‌كننده‌اي رسيده است. اگر سازنده‌اي با اين هزينه‌ها ساخت كند اما متقاضي موثري براي خريد نباشد، سرمايه‌اش در گردش نمي‌ماند و اين يعني توقف كامل چرخ توليد. نتيجه اين شرايط، كاهش چشمگير صدور پروانه‌هاي ساختماني بوده است. برخلاف سال‌هاي گذشته كه سازندگان براي دريافت مجوز صف مي‌كشيدند، امروز اين انگيزه تقريباً از بين رفته است.
فقدان راهبرد، نبود تعادل
در مجموع، تصوير بازار مسكن كشور، تصويري است پر از تضاد: ساخت‌وساز بي‌رويه در شهرهاي متراكم، در كنار ركود سنگين ساخت‌وساز در ديگر مناطق؛ سامانه‌هاي بي‌ربط و نامتصل، در كنار سياست‌گذاراني كه ادعاي تحول دارند؛ و البته مردمي كه در اين ميانه، هيچ آينده روشني براي خانه‌دار شدن نمي‌بينند. دولت اگر واقعاً به دنبال حل بحران مسكن است، بايد برنامه‌اي كلان، هماهنگ، متكي بر داده‌هاي واقعي و مبتني بر مشاركت واقعي بخش خصوصي ارايه دهد. اما تا زماني كه راه‌حل‌ها در سطح آزمون‌وخطا باقي بماند و نهادهاي مسوول هركدام مسير خود را بروند، نه تنها قفل بازار باز نخواهد شد، بلكه بحران، عميق‌تر و پرهزينه‌تر خواهد شد.
آغاز يك هشدار
بازار مسكن ايران، اين روزها بيش از هر زمان ديگري، آيينه تمام‌نماي ناهماهنگي‌هاي نهادي، مداخلات غيركارشناسي و غيبت تفكر راهبردي در مديريت شهري و اقتصادي كشور شده است. آنچه در نگاه اول به چشم مي‌آيد، تنها ركود در خريد و فروش يا افزايش قيمت‌ها نيست؛ بلكه يك بحران عميق در حكمراني شهري است كه از ريشه دچار اختلال شده است. در اين ميان، سياست‌گذاران همچنان به مسكن، تنها از دريچه ساخت‌وساز نگاه مي‌كنند؛ آن هم ساخت‌وسازهايي شتاب‌زده، بي‌هدف، و بي‌توجه به مكان، زمان و ظرفيت. توسعه افسارگسيخته، كه در قالب انبوه‌سازي‌هاي بي‌ضابطه در دل كلان‌شهرهاي خسته و فرسوده جريان دارد، تنها نتيجه‌اش، انباشت بحران است: ترافيك، آلودگي، فقر زيرساخت، تنش‌هاي اجتماعي و در نهايت، گسترش بي‌اعتمادي ميان مردم و حاكميت. در حالي كه تجربه‌هاي موفق جهاني از تركيه و مالزي گرفته تا كره جنوبي و حتي برخي كشورهاي آفريقايي نشان مي‌دهد كه حل بحران مسكن بدون نقشه راه دقيق، غيرممكن است. اين كشورها نه با دستور ساخت، بلكه با سياست‌گذاري زمين هوشمند، بهره‌گيري از توسعه‌گران حرفه‌اي، تمركز بر شهرهاي جديد، استفاده از ابزارهاي نوين مالي و البته هماهنگي نهادي، توانسته‌اند بازار مسكن خود را به تعادل برسانند و همزمان با ساخت، اعتماد بسازند. اما در ايران، اعتماد به پايين‌ترين سطح خود رسيده است. سرمايه‌گذاران نمي‌دانند مقررات فردا چيست، مردم نمي‌دانند وعده‌هاي امسال تا سال بعد پابرجاست يا نه، و نهادها هر كدام مسير جداگانه‌اي را مي‌روند بي‌آنكه خروجي مشخصي داشته باشند. حتي يك قرارداد ساده ملكي، امروز گرفتار چالش‌هاي سامانه‌اي و ناهماهنگي نهادي است. حالا پرسش اصلي اينجاست: آيا گوش شنوايي براي شنيدن اين هشدارها وجود دارد؟ آيا اراده‌اي براي خروج از اين دور باطل ديده مي‌شود؟ يا قرار است همچنان، همان سياست‌گذاران، همان مديران و همان برنامه‌هاي كهنه، در برج‌هاي ساخته‌شده روي بي‌اعتمادي، ناكارآمدي و ناهماهنگي، به دنبال «خانه‌دار كردن مردم» باشند؟ خانه‌هايي كه نه قرار است ارزان باشند، نه در جاي مناسب ساخته شده‌اند، و نه اميدي به زندگي در آنها وجود دارد. بازار مسكن، ديگر فقط يك بازار اقتصادي نيست؛ نبض عدالت اجتماعي و آينده زيست شهري كشور در دل آن مي‌تپد. اگر امروز به آن گوش داده نشود، فردا صداي فروپاشي آن را همگان خواهند شنيد.
