نه سازنده مي‌سازد، نه خريدار مي‌خرد
بازار مسكن ايران براي سومين سال پياپي در ركود به سر مي‌برد؛ ركودي كه فعالان اين حوزه مي‌گويند اگر چاره‌اي براي آن انديشيده نشود، نه‌تنها خروج از آن به تأخير مي‌افتد، بلكه مي‌تواند ابعاد گسترده‌تري به خود بگيرد و ساير بخش‌هاي اقتصادي را نيز تحت‌تأثير قرار دهد. اين در حالي است كه مسكن به عنوان لكوموتيو اقتصاد ايران و پيشران بيش از ۱۰۰ رشته صنعتي شناخته مي‌شود.
بازار مسكن ايران براي سومين سال پياپي در ركود به سر مي‌برد؛ ركودي كه فعالان اين حوزه مي‌گويند اگر چاره‌اي براي آن انديشيده نشود، نه‌تنها خروج از آن به تأخير مي‌افتد، بلكه مي‌تواند ابعاد گسترده‌تري به خود بگيرد و ساير بخش‌هاي اقتصادي را نيز تحت‌تأثير قرار دهد. اين در حالي است كه مسكن به عنوان لكوموتيو اقتصاد ايران و پيشران بيش از ۱۰۰ رشته صنعتي شناخته مي‌شود.
روند فعلي ساخت و ساز، كاهش معاملات ملكي، افزايش بي‌سابقه هزينه‌هاي ساخت و ضعف تقاضاي موثر در بازار، همه و همه نشانه‌هايي از تعميق ركود در اين بخش كليدي هستند. برخي از كارشناسان معتقدند اين ركود، برخلاف دوره‌هاي گذشته، نه سينوسي است و نه كوتاه‌مدت؛ بلكه ركودي است عميق كه با عدم اطمينان‌هاي سياسي، اقتصادي و تورم بالا درآميخته و براي عبور از آن نياز به راهكارهاي چندوجهي داريم. مروري بر تازه‌ترين آمارهاي رسمي، تصوير روشني از وضعيت مسكن در كشور ارايه مي‌دهد. طبق اطلاعات منتشرشده از سوي مركز آمار ايران، در سال ۱۴۰۳، شهرداري تهران براي ۵۷ هزار و ۲۳۱ واحد مسكوني پروانه ساخت صادر كرده كه به‌طور متوسط هر پروانه شامل ۷.۷ واحد بوده است. اين رقم در مقياس كشوري ۵۲۲ هزار و ۸۲۵ واحد بوده كه با رشد ۸.۶ درصدي نسبت به سال قبل همراه بوده و متوسط ۳.۷ واحد براي هر پروانه را نشان مي‌دهد. اما آمار بهار امسال تصوير ديگري دارد: صدور ۳۰ هزار و ۷۱ پروانه ساختماني در كشور، كه نسبت به بهار سال قبل كاهشي ۲۲.۶ درصدي را تجربه كرده است. اين كاهش معنادار در آغاز سال، در شرايطي رخ داده كه انتظار مي‌رفت با اجراي طرح‌هاي ملي مسكن، روند صدور پروانه بهبود يابد.
افزايش هزينه ساخت مانع بزرگ سرمايه‌گذاري جديد
يكي از مهم‌ترين موانع در مسير خروج از ركود، افزايش شديد هزينه‌هاي ساخت مسكن است. بنا به اعلام فعالان بازار، قيمت برخي مصالح ساختماني در يك سال گذشته تا ۵۰ درصد رشد داشته، در حالي كه تورم عمومي در همين بازه حدود ۴۵.۳ درصد بوده است. خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران با تأكيد بر اين موضوع مي‌گويد: هزينه توليد مسكن از نرخ تورم عمومي كشور بيشتر است. برخي مصالح ساختماني تا ۵۰ درصد گران شده‌اند، در حالي كه بازار مسكن از بازارهايي مانند طلا و ارز جا مانده است. در نهايت، اين عقب‌ماندگي در نقطه‌اي جبران خواهد شد. او همچنين ركود فعلي را متفاوت با دوره‌هاي گذشته مي‌داند و تأكيد مي‌كند: اين ركود، ديگر يك سير طبيعي و قابل پيش‌بيني نيست. عوامل متعددي از جمله سياست‌هاي كلان اقتصادي، شرايط سياسي و نوسانات بازارهاي موازي باعث شده‌اند كه سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن براي سازندگان و خريداران غيرقابل پيش‌بيني شود.
ضعف تقاضا؛ خريداران از بازار عقب‌نشيني كرده‌اند
در كنار افزايش هزينه‌ها، مشكل ديگر كاهش شديد تقاضاي موثر در بازار است. گراني مسكن در كنار ضعف قدرت خريد خانوارها، باعث شده تا بسياري از مردم به جاي خريد، به بازار اجاره روي آورند. ايرج رهبر، رييس انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران با اشاره به ركود چندساله در بازار مي‌گويد: ركود معاملات مسكن سبب شده تا صدور پروانه‌هاي ساختماني و توليد مسكن نيز در دو سال اخير افت چشمگيري داشته باشد. در گذشته شاهد دوره‌هاي رونق و ركود سينوسي در بازار مسكن بوديم، اما اين‌بار طول زمان ركود بيش از حد شده و به نظر مي‌رسد تا زماني كه قدرت خريد مردم به تورم مسكن نرسد، اين وضعيت ادامه خواهد يافت. او اضافه مي‌كند: مسكن يك نياز ضروري براي خانوارهاست اما وقتي توان مالي خريد وجود ندارد، مردم به اجاره‌نشيني روي مي‌آورند و اين موضوع به تعميق ركود بازار دامن زده است.
طرح‌هاي ملي و چالش‌هاي پيش‌رو
در حال حاضر، پروژه‌هاي بزرگ دولتي از جمله نهضت ملي مسكن با مشاركت انبوه‌سازان در حال اجراست؛ پروژه‌هايي كه بخشي از آنها به دليل تعهدات حقوقي در حال پيشرفت هستند و بخشي نيز با اتكا به آورده متقاضيان و تسهيلات بانكي در دست اجراست. با اين حال، رهبر معتقد است اين طرح‌ها نمي‌توانند در كوتاه‌مدت پاسخگوي نياز بازار باشند: تعداد زيادي از واحدهايي كه پيش‌تر ساخته شده‌اند هنوز به فروش نرفته‌اند. اين مساله باعث شده تا سازندگان نتوانند وارد پروژه‌هاي جديد شوند.
او مي‌گويد: رونق ساخت و ساز مي‌تواند به بهبود سطح عمومي اقتصاد كشور كمك كند اما سطح فعلي توليد كافي نيست.
راهكارها از نگاه سازندگان
فعالان بخش خصوصي، براي خروج از وضعيت فعلي راهكارهايي را پيشنهاد مي‌دهند. از جمله آنها، واگذاري تصدي‌گري دولت به بخش خصوصي، ارايه مشوق‌هاي مالياتي، بيمه‌اي و تسهيل در صدور مجوزها است. رهبر در اين باره معتقد است: دولت بايد نقش تنظيم‌گر، ناظر و رگولاتور را ايفا كند، نه تصدي‌گر. اگر مشوق‌هايي مناسب براي بخش خصوصي در نظر گرفته شود، مي‌توان شاهد تحرك در ساخت و ساز بود. همچنين درباره طرح توليد مسكن استيجاري نيز ديدگاه‌هاي متنوعي مطرح شده است.
رهبر با اشاره به لزوم استفاده از تجارب قبلي در اين زمينه مي‌گويد: بايد چارچوب مشخصي براي طرح مسكن استيجاري تعريف شود. از جمله تعيين وضعيت زمين، نحوه پرداخت، زمان تحويل و محاسبه قيمت‌ها. در حال حاضر كه قيمت زمين پايين‌تر است و ساخت و‌سازي آغاز نشده، مي‌توان با تثبيت قيمت‌ها و ارايه مشوق‌ها، سازندگان را به مشاركت ترغيب كرد.
بهبود بدون تقويت تقاضا ممكن نيست
واقعيت اين است كه بازار مسكن ايران بيش از هر چيز از ضعف تقاضا رنج مي‌برد. تا زماني كه درآمد واقعي خانوارها افزايش نيابد و شرايط اقتصادي كشور بهبود پيدا نكند، نمي‌توان انتظار خروج از ركود را داشت. باقرپور در اين باره تاكيد مي‌كند: بهبود بازار مسكن در گرو بهبود شاخص‌هاي كلان اقتصادي است. زماني مي‌توان به بازگشت رونق اميدوار بود كه مردم توان خريد واقعي داشته باشند. در غير اين صورت، توليد بدون مشتري معنا نخواهد داشت.
بازار مسكن در ايران در ميانه يكي از طولاني‌ترين دوره‌هاي ركودي خود قرار دارد. افزايش هزينه‌هاي ساخت، ضعف شديد تقاضا، نوسانات بازارهاي موازي و عدم اطمينان اقتصادي، همه و همه دست‌به دست هم داده‌اند تا اين ركود عميق‌تر شود. در چنين شرايطي، دولت و بخش خصوصي بايد با هم‌افزايي، راهكارهايي براي خروج از اين بن‌بست پيدا كنند. از تسهيل صدور مجوزها و كاهش بوروكراسي گرفته تا تقويت مشوق‌هاي مالي براي سازندگان، و از حمايت از دهك‌هاي پايين درآمدي براي افزايش قدرت خريد تا بازتعريف سياست‌هاي عرضه مسكن، مجموعه‌اي از اقدامات ضروري است تا بازار مسكن به مسير طبيعي خود بازگردد، و شايد مهم‌تر از همه اين است كه بدانيم، ركود مسكن، فقط ركود يك بازار نيست؛ ركود يك پيشران اقتصادي و ضربه‌اي به رشد اشتغال، توليد و رفاه عمومي است.
