آيا آينده‌اي روشن در راه است؟
در شرايطي كه بازارهاي طلا، ارز و حتي خودرو، شاهد تحرك نسبي هستند، بازار مسكن همچنان در ركودي سنگين و فرسايشي فرو رفته است؛ ركودي كه حالا ديگر نه صرفاً ناشي از عوامل اقتصادي، بلكه ريشه در بي‌ثباتي سياسي، ضعف اشتغال و بحران سرمايه‌گذاري دارد.
در شرايطي كه بازارهاي طلا، ارز و حتي خودرو، شاهد تحرك نسبي هستند، بازار مسكن همچنان در ركودي سنگين و فرسايشي فرو رفته است؛ ركودي كه حالا ديگر نه صرفاً ناشي از عوامل اقتصادي، بلكه ريشه در بي‌ثباتي سياسي، ضعف اشتغال و بحران سرمايه‌گذاري دارد.
در اين ميان، كارشناسان اقتصادي هشدار مي‌دهند كه تداوم اين وضعيت نه‌تنها بازار مسكن، بلكه كليت اقتصاد كشور را آسيب‌پذير و شكننده خواهد كرد. عباس زينعلي، كارشناس اقتصاد مسكن با تشريح ابعاد مختلف اين ركود، بر اين نكته تأكيد دارد كه ركود موجود در بازار مسكن پديده‌اي پايدار نخواهد بود؛ اما به سادگي هم از ميان نخواهد رفت مگر آنكه اقتصاد كلان كشور وارد فاز تازه‌اي از توليد و ثبات شود. او مي‌گويد: بازارهاي طلا و ارز به دليل نقدشوندگي فعلاً رونق دارند و مسكن در ركود به سر مي‌برد، اما اين وضعيت پايدار نخواهد بود. مسكن همواره به عنوان بازاري امن و مصرفي شناخته شده و ركود فعلي، در كنار تورم هفت سال اخير، تنها در صورتي تغيير خواهد كرد كه صنعت و توليد به عنوان جايگزين، به سوددهي برسند كه متاسفانه در شرايط كنوني چنين وضعيتي وجود ندارد. تحليل شرايط فعلي بازار مسكن بدون در نظر گرفتن بستر كلي اقتصاد سياسي كشور ممكن نيست. به باور زينعلي، وضعيت فعلي نوعي بلاتكليفي عمومي در فضاي سياسي و اقتصادي ايجاد كرده كه بر تصميم‌گيري سرمايه‌گذاران تأثير جدي گذاشته است، به گفته اين كارشناس اقتصاد مسكن در هيچ دوره‌اي شرايط سياسي و اقتصادي كشور مثل امروز گرگ و ميش نبوده است كه ندانيم صبح است يا شب. اين مساله باعث شده خيلي از سرمايه‌گذاراني كه در زمينه مسكن و ساختمان كار مي‌كردند، اين بازار را رها كنند. بي‌ثباتي سياسي و ناپايداري تصميمات اقتصادي، فضاي اطمينان را از بازارهاي بلندمدت مثل مسكن گرفته و سرمايه‌ها را به سمت بازارهاي نقدشونده‌تري همچون طلا، ارز و رمزارز هدايت كرده است. زينعلي در گفت‌وگويي با ايسنا، بر اين موضوع تاكيد مي‌كند و مي‌گويد: به نظر مي‌رسد بي‌ثباتي و ابهام درخصوص آينده اقتصاد كشور در ذهن مردم ما جا گرفته و اين ذهنيت بر بازار مسكن تاثير گذاشته است.
نقدشوندگي؛ كليد انتخاب بازار
طي يك دهه اخير، رفتار اقتصادي خانوارها و سرمايه‌گذاران تغييرات محسوسي كرده است. اولويت اصلي، «حفظ ارزش دارايي» شده و مردم ترجيح مي‌دهند در بازارهايي حضور يابند كه نقدشوندگي بالاتري داشته باشند. زينعلي توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: مردم به سمت بازارهايي مي‌روند كه سودآوري و نقدشوندگي دارد و دستشان را در انتخاب سريع و لحظه‌اي باز مي‌گذارد. او ادامه مي‌دهد: منطق اقتصادي افراد به آنها مي‌گويد در حال حاضر بايد ارز، رمزارز و طلا خريداري كنند؛ چرا كه مي‌خواهند ارزش دارايي خود را حفظ كنند. اين در حالي است كه مسكن نه‌تنها نقدشوندگي پاييني دارد، بلكه نياز به سرمايه‌گذاري كلان و طولاني‌مدت دارد. براي سرمايه‌گذاراني كه در فضاي پرريسك و غيرقابل‌پيش‌بيني كنوني فعاليت مي‌كنند، اين شرايط توجيه‌پذير نيست.
خروج تدريجي از صنعت ساختمان
يكي ديگر از پيامدهاي ركود مسكن، كوچ نيروهاي متخصص و فعالان صنعت ساختمان به بازارهاي موازي و حتي به خارج از كشور است. اين مساله نه‌تنها صنعت ساختمان را با بحران نيروي انساني مواجه كرده، بلكه بخشي از سرمايه‌ها را نيز از اقتصاد كشور خارج كرده است.
به گفته زينعلي، در حال حاضر بسياري از نيروهاي متخصص و فعالان اين صنعت به دليل شرايط موجود، به بازارهاي ديگر روي آورده‌اند. بخشي از اين افراد به مهاجرت فكر مي‌كنند و عملاً نيمي از فعاليت و سرمايه آنها خارج از كشور قرار دارد. او همچنين هشدار مي‌دهد كه نبود گردش مالي در بخش مسكن، كل اقتصاد را آسيب‌پذير مي‌كند و مي‌گويد: وقتي در بخش مسكن به عنوان يك حوزه پيشران، گردش مالي نداريم، اقتصادمان ضعيف و آسيب‌پذير مي‌شود.
اقتصاد بدون موتور محرك
واقعيت آن است كه مسكن، نه‌فقط به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي، بلكه به عنوان موتور پيشران بيش از ۱۲۰ صنعت جانبي شناخته مي‌شود. ركود در اين حوزه، دامنه گسترده‌اي از صنايع و خدمات را نيز درگير مي‌كند. زينعلي با ابراز تأسف از غفلت نسبت به اهميت اين بخش، مي‌گويد: علي‌رغم هشدارها و دلسوزي‌ها، فضايي در كشور بوده كه به صنعت ساختمان توجه نكرده است. حالا يا مجبور بوده يا علت ديگري داشته، مشخص نيست؛ اما فعاليت‌هايي كه براي رونق مسكن بايد انجام مي‌شده، صورت نگرفته است.
اما نكته مهم ديگر در تحليل ركود مسكن، نقش سياست خارجي و تعاملات بين‌المللي است. در شرايطي كه كشور ارتباط موثري با اقتصاد جهاني ندارد، سرمايه‌گذاري‌هاي بزرگ داخلي نيز با ريسك‌هاي بالا مواجه مي‌شوند. اين كارشناس اقتصاد مسكن اينگونه توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: هر كشوري در دنياي امروز بايد از اقتصاد جهان در لحظه بهره ببرد. ما الان آن ارتباط را نداريم و دنيا به نوعي در مقابل ما ايستاده است. عليه كشور سياه‌نمايي مي‌شود و اين آثار رواني بر فضاي سرمايه‌گذاري مي‌گذارد. او معتقد است كه هماهنگي ميان مصرف و توليد نيز در وضعيت مناسبي نيست، در بعد دروني فعاليت‌هاي معمولي توسط مردم انجام مي‌شود ولي مصرف و توليد با يكديگر هماهنگ نيستند. توليدكننده به بالاترين قيمت، محصول مي‌سازد و تقاضايي براي آن وجود ندارد.
تفاوت ارقام و نقدشوندگي بين بازارها
بازار مسكن علاوه بر ضعف نقدشوندگي، نياز به سرمايه‌گذاري بسيار بالاتري نسبت به ساير بازارها دارد. اين موضوع نيز يكي از دلايل فرار سرمايه از اين بازار است، اين كارشناس اقتصاد مسكن ادامه مي‌دهد: خودرو و طلا قابليت نقدشوندگي بهتري نسبت به مسكن دارند و اعداد و ارقام آن نيز بسيار كمتر از مسكن است. با سرمايه كوچك و متوسط مي‌توان خودرو خريداري كرد، اما مسكن اينگونه نيست.
در حالي كه بسياري از مردم تصور مي‌كنند ركود مي‌تواند مانعي براي رشد قيمت‌ها باشد، اما تجربه بازار مسكن ايران نشان داده كه ركود با تورم همزمان مي‌تواند ادامه‌دار باشد. زينعلي تأكيد مي‌كند: ركود تورمي بازار مسكن ادامه پيدا مي‌كند. مسكن يك نياز اساسي است كه نمي‌توان از آن گريخت. همه به دنبال سرپناه هستند. او همچنين به نكته‌اي مهم اشاره دارد: رشد قيمت در بازار مسكن متوقف نشده، بلكه با تاخير مواجه شده است، درواقع بي‌ثباتي و بلاتكليفي فعلي و حركت نقدينگي هولناك كشور به سمت بازارهاي ديگر، مقداري رشد قيمت مسكن را به تاخير انداخته، اما اين‌طور نيست كه اين رشد براي هميشه متوقف شده باشد.
نقدينگي و آينده بازار
افزايش حجم نقدينگي در اقتصاد كشور، دير يا زود بر قيمت مسكن نيز اثرگذار خواهد بود. حتي در شرايط ركود، اين بازار سهم خود را از رشد تورم خواهد گرفت. با افزايش حجم نقدينگي كشور، قيمت مسكن نيز بالا مي‌رود. هميشه هم بازار نسبي خود را داشته و دارد. ركود و تورم با هم در بازار مسكن عجين شده و پيش‌بيني من ادامه همين وضعيت ركود و تورم است. مگر اينكه توليد رونق بگيرد. زينعلي در پايان تأكيد مي‌كند كه حل بحران مسكن در گرو ايجاد فرصت‌هاي سودآور در ساير بخش‌هاي اقتصاد است، و تا زماني كه صنايع و توليدي نداشته باشيم كه سود ايجاد كند، اين معضل در بازار مسكن باقي مي‌ماند. دولت بايد يك جايگزين سودمند به جاي مسكن ايجاد كند. او مهم‌ترين شرط براي خروج از وضعيت فعلي را ايجاد ثبات سياسي و گسترش ارتباطات بين‌المللي مي‌داند و مي‌گويد: سرمايه‌گذاران منتظر شرايط باثبات به لحاظ اقتصاد سياسي هستند. چيزي به عنوان سرمايه‌گذار ايدئولوژيك وجود ندارد، سرمايه‌گذار دنبال سود است. قانون بازار و پول مي‌گويد كه فعلا طلا و ارز سود بهتري نسبت به مسكن دارد. درواقع نبايد اقتصاد كشور در وضعيت گرگ و ميش و بلاتكليفي قرار گيرد، چرا كه چنين وضعيتي به اقتصاد آسيب مي‌زند. در عين حفظ عزت و كرامت ملي، بايد به دنبال گسترش ارتباطات و تعاملات بين‌المللي بود، چراكه هرچه كشور در عرصه جهاني متصل‌تر باشد، وضعيت اقتصادي نيز بهبود بيشتري خواهد يافت.
