رکود سنگین در بازار ملک تهران
درست در ميانه بحران‌هاي اقتصادي، كاهش قدرت خريد و تنش‌هاي سياسي، بازار مسكن تهران در سكوتي سنگين فرو رفته است؛ سكوتي كه نه از آرامش، بلكه از نوعي بي‌پاسخي مزمن ناشي مي‌شود.
درست در ميانه بحران‌هاي اقتصادي، كاهش قدرت خريد و تنش‌هاي سياسي، بازار مسكن تهران در سكوتي سنگين فرو رفته است؛ سكوتي كه نه از آرامش، بلكه از نوعي بي‌پاسخي مزمن ناشي مي‌شود. بازار، نفس نمي‌كشد. معاملات به كف تاريخي رسيده‌اند، سرمايه‌گذاري متوقف شده و قيمت‌ها مثل داده‌هاي يك جدول بي‌منطق، هيچ روند مشخصي را دنبال نمي‌كنند. اما واقعاً چه بر سر بازار مسكن آمده است؟ چه عاملي باعث شده كه يكي از پوياترين بازارهاي سرمايه‌اي ايران، تا اين حد فلج شود؟ پاسخ در يك كلمه خلاصه مي‌شود: ابهام. بازار مسكن به عنوان يكي از حساس‌ترين بازارهاي اقتصاد ايران، هميشه واكنش سريع‌تري نسبت به ساير بخش‌ها به تحولات سياسي و اقتصادي داشته است. اما امروز، بازار ديگر واكنش نشان نمي‌دهد. نه به افزايش تورم، نه به نوسانات دلار، نه حتي به وعده‌هاي تسهيلاتي دولت. ركود تاريخي بازار مسكن، نتيجه مستقيم«انتظار براي آينده‌اي نامعلوم » است. آينده‌اي كه گره خورده به تحريم‌ها، جنگ، مذاكرات، و ده‌ها عامل غيرشفاف ديگر كه ارتباطي با عرضه و تقاضا يا سازنده و خريدار ندارند.
قيمت‌ها از مولوي تا دروس دو جهان متفاوت
وقتي قيمت‌ها ديگر تابعي از كيفيت، موقعيت يا متراژ نيستند و صرفاً به منطقه و «انتظارات ذهني فروشنده» وابسته مي‌شوند، بايد پذيرفت كه بازار به نقطه بحران رسيده است. گشتي در پلتفرم‌هاي ملكي كافي است تا ببينيم تهران به دو جهان موازي تقسيم شده: جنوب شهر و شمال شهر. در جنوب شهر، آپارتماني ۵۲ متري در مولوي، ۲۲ سال ساخت، بدون پاركينگ: ۱.۷ ميليارد تومان به فروش مي‌رسد. همچنين واحد ۶۰ متري در فلاح، فاقد انباري: ۳.۹ ميليارد تومان براي فروش، آگهي شده است. اما در شمال شهر، وضعيت متفاوت است، يك آپارتمان ۷۰ متري در دروس، با امكانات كامل، ۱۶.۱ ميليارد تومان (هر مترمربع: ۲۳۰ ميليون تومان) فروخته مي‌شود، همچنين يك واحد ۸۰ متري در اختياريه، ۱۵.۸ ميليارد تومان به فروش مي‌رسد. براساس اين آگهي‌ها، شكاف قيمت هر متر مربع بين جنوب و شمال تهران، بيش از ۲۰۰ ميليون تومان است. اين اختلاف نجومي ديگر قابل تحليل با شاخص‌هاي اقتصادي نيست. بازار تهران اكنون تحت سيطره احساسات، ترس و اميد بي‌مبناي مالكان است. هيچ مرجع كنترلي، هيچ سقف قيمتي و مهم‌تر از آن، هيچ تقاضاي واقعي وجود ندارد.
بازار پله‌اي بالا مي‌رود و سقوط مي‌كند
درهمين راستا، علي عسكري، كارشناس اقتصاد مسكن در گفت‌وگويي تحليلي با تسنيم، روند بازار را به خوبي تشريح مي‌كند و مي‌گويد: پرش‌هاي بازار مسكن پله‌اي است؛ چند سال در يك روند نسبتاً پايدار حركت مي‌كند و سپس يك‌باره جهش دارد. دوباره چند سال رشد پايدار ادامه مي‌يابد و سپس پله بعدي آغاز مي‌شود.
او درباره چرايي ركود فعلي چنين مي‌گويد: حدود دو سال است كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد و رخدادهاي اخير ممكن است شدت آن را افزايش دهد. اين ركود حداقل پنج سال ادامه خواهد داشت كه تاكنون نيمي از آن سپري شده است. عسكري ادامه مي‌دهد: اگر شرايط اقتصادي كشور بهبود يابد و گره‌هاي موجود در اقتصاد باز شود، بخش مسكن يكي از نخستين حوزه‌هايي خواهد بود كه رونق مي‌گيرد. اما آيا اساساً چشم‌اندازي از «بهبود» در وضعيت فعلي اقتصاد كشور ديده مي‌شود؟ يا بايد پذيرفت كه تا اطلاع ثانوي، بازار مسكن در انجماد باقي خواهد ماند؟
رشد توهمي قيمت اسمي
بر اساس گزارش خبرآنلاين، در بهار ۱۴۰۴، تنها ۴۰۰۰ معامله ملكي در تهران ثبت شده است. اين در حالي است كه در همين بازه، ۲۰۰۰ جواز ساخت صادر شده كه پايين‌ترين عدد در دو دهه اخير محسوب مي‌شود. يعني نه كسي مي‌سازد، نه كسي مي‌خرد. نه مصرف‌كننده مي‌تواند وارد بازار شود، و نه سرمايه‌گذار تمايلي به ورود دارد.با اين حال، قيمت‌ها همچنان در آگهي‌ها صعودي است. چرا؟ چون مالكان دچار توهم قيمتي هستند، بسياري از آنها حاضر به فروش با تخفيف نيستند، به عبارتي ديگر عدم شفافيت در معاملات، باعث شكل‌گيري قيمت‌سازي‌هاي دروغين شده است.
آينده چه خواهد شد؟ سه سناريوي محتمل
تحليلگران بازار مسكن، سه مسير محتمل را براي اين بازار تا پايان سال ۱۴۰۴ ترسيم كرده‌اند؛ مسيرهايي كه همه در يك نكته مشتركند: سرنوشت بازار مسكن ديگر در اختيار بازار نيست. سناريوي اول، براساس گشايش سياسي و پايان جنگ است. اگر مذاكرات هسته‌اي به نتيجه برسد و درگيري‌هاي منطقه‌اي پايان يابد، بازار به آرامي از ركود خارج خواهد شد. مشابه سال‌هاي ۹۴ تا ۹۶، قيمت‌ها تثبيت مي‌شوند و سرمايه‌گذاري رشد مي‌كند. برهمين اساس رشد سالانه قيمت واقعي، حدود ۵٪، افزايش ساخت‌وساز بيش از ۱۰٪ و همچنين شاهد بازگشت تقاضاي مصرفي هستيم. سناريوي دوم، ادامه يا تشديد تحريم‌هاست، در اين حالت، بازار وارد يك چرخه مخرب مي‌شود، افزايش قيمت اسمي (تا ۳۰٪ در سال)، كاهش سرمايه‌گذاري، حذف خريداران واقعي و تشديد ركود تورمي.اگر اين مسير با تنش نظامي همراه شود، بازار دچار سقوط سنگين در ارزش واقعي مي‌شود. سناريوي سوم براساس پايان جنگ، ادامه تحريم‌ها در نظرگرفته شده است، اين مسير از نظر كارشناسان محتمل‌تر به نظر مي‌رسد. در اين حالت، آتش‌بس برقرار مي‌شود اما تحريم‌ها باقي مي‌مانند. بازار كمي از انجماد خارج مي‌شود، اما همچنان در ركود تورمي باقي خواهد ماند.
سياست‌زدگي افراطي بازار
در اقتصاد سالم، بازارها بايد بر اساس داده‌هاي اقتصادي، عرضه و تقاضا و سياست‌گذاري‌هاي مشخص عمل كنند.
اما بازار مسكن ايران امروز بيش از هر زمان ديگري دچار سياست‌زدگي شده است و سياست‌هاي ناكارآمد مالياتي مانند ماليات بر خانه‌هاي خالي، عملاً بي‌اثر بوده‌اند ضمن اينكه طرح نهضت ملي مسكن در عمل به ساخت‌وساز در مناطق بدون تقاضا محدود شده و وام‌هاي مسكن عملاً با تورم بي‌ارزش شده‌اند. در چنين فضايي، بازار مسكن به جاي آنكه بازتابي از واقعيت‌هاي اقتصادي باشد، به آينه‌اي از سياست خارجي، تحريم و جنگ تبديل شده است. مسكن تهران امروز ديگر فقط يك مكان براي زندگي نيست؛ نه پناهگاهي آرام براي خانواده‌ها و نه وسيله‌اي قابل اعتماد براي سرمايه‌گذاري. اين بازار حالا شبيه به تابلويي است كه روي آن قيمت‌ها نوشته شده‌اند، اما خبري از خريد و فروش نيست؛ نه فروشنده‌اي كه بخواهد دل از خانه بكند، و نه خريدار واقعي‌اي كه قدم به ميدان بگذارد. بازار مسكن در سرماي سرد و بي‌رحم ابهامات سياسي و اقتصادي يخ زده است؛ جايي كه سكوت، جان گرفته و اميد در گوشه‌اي كم‌نور چشمك مي‌زند. اين زمستان طولاني، نفس‌هاي اين بازار را گرفته و باعث شده سرمايه‌ها در گوشه‌اي بنشينند و منتظر روزهاي بهتر بمانند. تنها كليد طلايي براي گشودن اين قفل سنگين، ثبات و آرامش در سياست‌هاي كلان كشور است؛ راهي كه بتواند دوباره گرماي اميد را به دل سازندگان، خريداران و سرمايه‌گذاران بازگرداند. تا آن روز، بايد كنار هم زندگي كنيم با مترمربع‌هايي كه قيمت دارند اما خريدار كم، خانه‌هايي كه آگهي شده‌اند اما در دلشان سكوت موج مي‌زند.
