بازار خواب‌زده ملك؛ بي‌تفاوت به مكانيسم ماشه و تحريم‌ها
بازار مسكن ايران اين روزها آرام‌تر از هميشه است؛ اما نه از جنس آرامش، بلكه نوعي ركود عميق و فرسايشي كه نه تنها از عوامل سياسي و بين‌المللي تأثير نمي‌گيرد، بلكه حتي در برابر نوسانات شديد بازارهاي ديگر همچون ارز و طلا نيز بي‌تفاوت مانده است.
بازار مسكن ايران اين روزها آرام‌تر از هميشه است؛ اما نه از جنس آرامش، بلكه نوعي ركود عميق و فرسايشي كه نه تنها از عوامل سياسي و بين‌المللي تأثير نمي‌گيرد، بلكه حتي در برابر نوسانات شديد بازارهاي ديگر همچون ارز و طلا نيز بي‌تفاوت مانده است. در شرايطي كه واژه‌هايي مثل «مكانيسم ماشه» و «بازگشت تحريم‌ها» دوباره به تيتر رسانه‌ها برگشته‌اند، بسياري گمان مي‌كردند شوك‌هاي اقتصادي ناشي از اين تحولات، بازار مسكن را نيز به حركت وادارد؛ اما اين بازار همچنان در خواب زمستاني به‌سر مي‌برد. طبق گفته كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، نه فقط تحريم و مكانيسم ماشه، بلكه هيچ متغير سياسي يا بين‌المللي در دو سال اخير نتوانسته مسير بازار مسكن را تغيير دهد. گودرزي مي‌گويد: بازار مسكن از حدود دو سال قبل به دليل نبود تقاضاي موثر، در ركود قرار گرفته و متغيرهاي سياسي و بين‌المللي هيچ تاثيري در رونق يا ركود آن ندارد. او در واكنش به فعال شدن مكانيسم ماشه از سوي تروئيكاي اروپايي تأكيد مي‌كند: بازار مسكن تاثير چنداني از اقدام احتمالي تروئيكاي اروپايي در فعال‌سازي مكانيسم ماشه يا بازگشت تحريم‌ها نخواهد داشت؛ چرا كه اولا مسكن كالايي است كه در داخل كشور توليد مي‌شود؛ ثانيا در حال حاضر به دليل نبود توان در متقاضيان مصرفي، به‌شدت دچار ركود است.
قيمت‌ها در ركود، اما با ثبات نسبي
بررسي‌هاي ميداني در تهران و ساير كلان‌شهرها نيز نشان مي‌دهد كه عليرغم افزايش تورم و رشد قيمت ارز، قيمت مسكن نه‌تنها جهشي نداشته، بلكه در برخي نقاط حتي كاهش نسبي در فايل‌هاي پيشنهادي ثبت شده است.
با اين حال گودرزي مي‌گويد: بازار مسكن در دو سال اخير وارد فاز ركود شده و به همين دليل نرخ‌هاي پيشنهادي در هفته‌هاي اخير ريزشي بود. اما در حال حاضر ريزش آن متوقف شده و قيمت‌ها به ثبات رسيده است.
او ادامه مي‌دهد: اين ثبات قيمت به نفع بازار و به نفع خريداران است. نوسانات كاهشي يا افزايشي مسكن براي اين بازار خوب نيست. ريزش‌هايي هم كه اخيرا اتفاق افتاد اسمي است؛ چرا كه ثبت معاملات چنداني نداشتيم. نه كسي خانه مي‌خرد و نه كسي مي‌فروشد.
نبود تقاضاي موثر
يكي از دلايل اصلي بي‌تحركي بازار مسكن، كاهش شديد قدرت خريد و خروج كامل سرمايه‌گذاران خرد از اين بازار است. در حالي كه بازارهايي مانند طلا و ارز با ورود سرمايه‌هاي كوچك‌تر، نوسانات سريع‌تري تجربه مي‌كنند، مسكن به دليل ارزش بالا و نياز به نقدينگي زياد، فعلاً از اولويت خارج شده است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در همين رابطه توضيح مي‌دهد: اينكه متغيرهاي سياسي به سرعت بر بازار طلا يا ارز تاثير مي‌گذارد علتش آن است كه با سرمايه محدود مي‌توان وارد اين بازارها شد. مثلا با يك رقم پايين مي‌توان چند گرم طلا يا چند اسكناس دلار خريداري كرد. بنابراين مردم به سمت سرمايه‌گذاري در اين بازارها مي‌روند.
او در ادامه مي‌افزايد: به دليل آنكه مسكن كالاي درشتي است و قيمت آن بالاست، فعلاً تقاضاي موثري براي آن وجود ندارد، در نتيجه قيمت آن افزايش نمي‌يابد.
دلار بالا مي‌رود، ولي مسكن تكان نمي‌خورد
افزايش نرخ ارز اگرچه در تئوري بايد بر هزينه‌هاي ساخت و قيمت نهايي مسكن اثر بگذارد، اما در شرايط فعلي كه بازار خريدار ندارد، اين اثرگذاري فقط روي پروژه‌هاي در حال ساخت است. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مي‌گويد: رشد قيمت دلار از جهت هزينه ساخت و قيمت تمام شده بر بخش مسكن اثر مي‌گذارد اما در حال حاضر تاثيري بر واحدهاي آماده ندارد؛ زيرا متقاضي مصرفي از توان كافي براي خريد برخوردار نيست. در اين ميان شايد مهم‌ترين شاخص براي بررسي وضعيت بازار مسكن، مقايسه رشد قيمت آن با تورم عمومي كشور باشد. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در يك سال گذشته بازار مسكن پايين‌تر از تورم عمومي حركت كرده است. قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن از سال گذشته تا امسال ۶.۱ درصد رشد داشته، در حالي كه نرخ تورم به ۳۶ درصد رسيده است. او نتيجه‌گيري مي‌كند: هيچ چشم‌انداز جهشي براي بازار مسكن متصور نيست و پيش‌بيني مي‌شود دست‌كم تا پايان سال جاري با يك بازار باثبات مواجه باشيم.
ركود ادامه دارد
در سوي ديگر، كارشناسان نهادهاي مالي نيز تصوير مشابهي از آينده ترسيم مي‌كنند. علي عسگري، مديرعامل گروه مالي بانك مسكن گفت: فارغ از همه مسائل و مشكلات سياسي و اقتصادي حاكم بر كشور، پيش‌بيني مي‌شود ركود فعلي حاكم بر بخش مسكن يكي دو سال ديگر ادامه داشته باشد. عسگري ضمن هشدار نسبت به وضعيت كلي بازار افزود: در دو سال اخير بخش مسكن در ركود كامل بود و شايد اتفاقات و رخدادهايي سبب شود تا شاهد بيشتر شدن شدت ركود آن باشيم. او همچنين درباره الگوهاي بلندمدت بازار گفت: در بخش مسكن هرچند سال يك بار شاهد پرش‌هاي پله‌اي هستيم. مسكن به‌طور معمول به مدت چند سال در يك روند پايدار رشد كرده و بعد از آن به‌يك‌باره پرش مي‌كند. در برخي موارد اين پله‌ها سه تا چهار ساله و در برخي ديگر از ادوار پنج تا ۶ ساله بوده است.
بر اساس اين تحليل، او پيش‌بيني كرد: به‌نظر مي‌رسد ركود فعلي مسكن دست‌كم چهار يا پنج سال به طول بينجامد كه دو سال آن را پشت سر گذاشته‌ايم. عسگري گفت: چنانچه اتفاقات مثبت در اقتصاد كشورمان بيفتد، يكي از جاهايي كه بيشترين رونق را خواهد داشت، بخش مسكن خواهد بود. اما راهكار كوتاه‌مدت براي خروج از ركود فعلي مسكن نمي‌توان متصور بود، زيرا اساسا نمي‌توان براي مسكن به يك‌باره كاري انجام داد.
فصل پاييز، فصل آرامش بازار اجاره
با عبور از تابستان پرنوسان، بازار اجاره نيز به آرامش رسيده است. با نزديك شدن به فصل پاييز، نقل و انتقالات در بازار اجاره نيز كاهش يافته است. پاييز معمولا رشد قيمت مسكن در هر دو بخش اجاره و خريد و فروش كاهش مي‌يابد. در حال حاضر نيز قيمت‌هاي اجاره به ثبات نسبي رسيده و اين موضوع در قيمت‌هاي خريد و فروش اثر گذاشته است.
اما شايد مهم‌ترين مانع در مسير خروج از ركود، نه صرفاً نبود تقاضا، بلكه نارسايي در نظام تأمين مالي پروژه‌هاي ساخت‌وساز باشد. در حالي كه بارها درباره ضرورت تسهيل پرداخت وام به سازندگان سخن گفته شده، اما تجربه فعالان اين بخش چيز ديگري را نشان مي‌دهد. فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان در گفت‌وگو با تسنيم، از انحراف مسير پرداخت تسهيلات مسكن انتقاد كرد و گفت: منابع مالي طرح‌هاي مسكن در دو بخش دنبال مي‌شود؛ نخست پروژه‌هايي كه دولت در قالب جهش توليد مسكن دنبال مي‌كند و دوم حوزه ساخت‌وساز شهري. او با اشاره به عملكرد ضعيف بانك‌ها در هر دو بخش گفت: گزارش‌ها نشان مي‌دهد بانك‌ها در اين زمينه حمايت كافي را از پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن نداشته‌اند. در بخش ساخت‌وساز شهري هم بانك مسكن شرايط مناسبي براي پرداخت تسهيلات ندارد. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان ادامه داد: دريافت تسهيلات از بانك مسكن نه‌تنها شرايط دشواري دارد، بلكه پرداخت آن نيز به‌صورت اقساطي و از طريق قراردادهاي مشاركت مدني انجام مي‌شود؛ روندي كه همراه با بروكراسي‌هاي پيچيده است. پورحاجت افزود: از سوي ديگر دريافت تسهيلات منوط به تهيه اوراق تسهيلات (تسه) شده و حتي در مرحله اجرا قراردادهاي مصوب نيز مشكلات متعددي وجود دارد. او از تجربه‌اي تلخ در اين مسير گفت: بانك مسكن اعلام مي‌كند كه سازندگان ابتدا بايد ساخت‌وساز را آغاز كنند و سپس بر اساس پيشرفت فيزيكي پروژه، تسهيلات مرحله به مرحله آزاد مي‌شود. يعني وامي كه بايد براي شروع پروژه پرداخت شود، عملاً به تكميل پروژه اختصاص پيدا مي‌كند. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان همچنين تأكيد كرد: سازندگان مجبورند اوراق تسهيلات گران‌قيمت را تهيه كنند تا بتوانند وام دريافت كنند. با وجود تأمين منابع، شرايط فروش اقساطي واحدها نيز مطلوب نيست و با تقاضا همخواني ندارد. او با انتقاد از انفعال بانك مسكن گفت: با وجود مكاتبات رسمي و ارايه پيشنهادها به بانك مسكن، تاكنون جز يك‌بار وعده برگزاري جلسه كه آن هم عملي نشد، هيچ اقدام مثبت و موثري از سوي بانك مسكن مشاهده نشده است.
ركود ادامه‌دار، بي‌تأثير از تحولات جهاني
بازار مسكن ايران امروز در شرايطي به سر مي‌برد كه نه سياست، نه تحريم، و نه حتي دلار105 هزار توماني توان تحريك آن را ندارد. كارشناسان متفق‌القولند كه علت اصلي در كاهش توان خريد، ناكارآمدي نظام تسهيلات‌دهي، و عدم جذابيت سرمايه‌گذاري در اين بازار نهفته است. در شرايط فعلي، ثبات قيمتي مسكن تنها در ظاهر مثبت است، اما در باطن، نشانه‌اي از بي‌تحركي و ركودي عميق است كه اگر چاره‌اي براي آن انديشيده نشود، ممكن است بخش مسكن براي سال‌هاي بيشتري در خواب بماند.
