جهش ساخت‌وساز در پايتخت
در حالي كه بازار مسكن ماه‌هاست در سكوت آماري فرو رفته، زمستان ۱۴۰۳ با ثبت ركورد تازه‌اي در صدور پروانه‌هاي ساختماني در تهران، نويد بازگشت تحرك به بخش ساخت‌وساز را داد؛ همزمان، وزارت راه و شهرسازي وعده داده تا يكي- دو ماه آينده، بالاخره آمارهاي به‌روز از معاملات ملكي منتشر شود.
در حالي كه بازار مسكن ماه‌هاست در سكوت آماري فرو رفته، زمستان ۱۴۰۳ با ثبت ركورد تازه‌اي در صدور پروانه‌هاي ساختماني در تهران، نويد بازگشت تحرك به بخش ساخت‌وساز را داد؛ همزمان، وزارت راه و شهرسازي وعده داده تا يكي- دو ماه آينده، بالاخره آمارهاي به‌روز از معاملات ملكي منتشر شود. بر اساس تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران، تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني‌شده در پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در تهران طي زمستان ۱۴۰۳، به ۱۶ هزار و ۷۳۶ واحد رسيد؛ رقمي كه نسبت به پاييز همان سال، ۲۵ درصد افزايش و نسبت به زمستان سال ۱۴۰۲ نيز ۷.۸ درصد رشد نشان مي‌دهد. اين جهش در حالي رقم خورده كه بازار ساخت‌وساز طي ماه‌هاي پيش از آن با ركود قابل توجهي مواجه بود. در همين بازه، شهرداري تهران ۲،۰۵۱ پروانه احداث بنا صادر كرد؛ آماري كه اگرچه نسبت به فصل قبل ۱۵.۴ درصد رشد داشت، اما نسبت به زمستان سال پيش ۲.۷ درصد كاهش را تجربه كرده است. اين يعني اگرچه تمايل به ساخت‌وساز در ميان متقاضيان حرفه‌اي افزايش يافته، اما فعالان خرد همچنان با احتياط عمل مي‌كنند. ميانگين تعداد واحد مسكوني در هر پروانه، ۸.۲ واحد بوده و مجموع زيربناي اين ساخت‌وسازها حدود ۳ ميليون و ۳۰ هزار متر مربع است. اين رقم در مقايسه با پاييز ۱۴۰۳، ۲۷.۴ درصد افزايش و نسبت به زمستان سال قبل ۸.۵ درصد رشد نشان مي‌دهد.
رشد همزمان در كشور
در سطح كلان نيز اوضاع ساخت‌وساز بهتر شده است. شهرداري‌هاي سراسر كشور در زمستان سال گذشته ۴۰ هزار و ۵۹۴ پروانه ساختماني صادر كردند. اين ميزان نسبت به پاييز ۱۴۰۳ ۳۱.۱ درصد افزايش داشته، اما همچنان ۲۰.۹ درصد پايين‌تر از زمستان ۱۴۰۲ است. به نظر مي‌رسد بخشي از فعالان كوچك‌تر بازار، همچنان به دليل نوسانات قيمتي، وارد ميدان نشده‌اند. در مجموع، ۱۶۴ هزار و ۸۹۲ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده پيش‌بيني شده است كه نسبت به فصل قبل ۵۲.۶ درصد افزايش و نسبت به سال قبل ۷.۳ درصد رشد داشته است. اين رشد پرشتاب در تعداد واحدها، نشان‌دهنده تمركز بيشتر بر پروژه‌هاي پرتراكم و برج‌سازي است؛ چرا كه متوسط تعداد واحد در هر پروانه ۴.۱ واحد بوده و در پايتخت، اين عدد دو برابر يعني ۸.۲ واحد است. در اين بازه، كل مساحت زيربناي پيش‌بيني‌شده در كشور حدود ۲۹ ميليون و ۵۰۰ هزار متر مربع بوده كه نسبت به پاييز، ۵۰.۷ درصد افزايش و نسبت به زمستان سال قبل ۷.۴ درصد رشد داشته است. متوسط زيربناي هر پروانه در كشور ۷۲۷ متر مربع برآورد شده است.
آمار بازار مسكن صدايي كه يك سال خاموش بود
اما در ميانه اين تحركات ساخت‌وساز، بازار خريد و فروش مسكن با خلأ اطلاعاتي عجيبي روبرو است. از مرداد ۱۴۰۳ تاكنون، آمار رسمي درباره قيمت و تعداد معاملات مسكن منتشر نشده است؛ مساله‌اي كه هم خريداران و هم فروشندگان را در ابهام قرار داده است. نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در گفت‌وگو با ايسنا، درباره اين خلأ آماري چنين توضيح داد: تا قبل از سال ۱۴۰۲، معاملات املاك و مستغلات در سامانه ايران املاك ثبت مي‌شد و بر اساس همان اطلاعات، گزارش تحولات بازار مسكن منتشر مي‌شد. اما با حذف اين سامانه، سامانه خودنويس جايگزين شد كه داده‌هاي بسيار محدودي دارد. او ادامه داد: معاملاتي كه توسط مشاوران املاك انجام مي‌شود، در سامانه كاتب ثبت مي‌شود، اما ما به اطلاعات اين سامانه دسترسي نداريم. با سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه مسووليت سامانه كاتب را دارد، مكاتبات و جلساتي داشتيم، اما هنوز دسترسي فراهم نشده است. رزبان در بخش ديگري از صحبت‌هايش تأكيد كرد كه تيم او ماه‌هاست روي پردازش اطلاعات ناقص سامانه خودنويس كار مي‌كند تا به آماري دقيق و معتبر برسند: نزديك به هشت ماه است همكاران من در حال پردازش اين داده‌ها هستند و سعي كرده‌ايم داده‌هاي غيرواقعي ارايه ندهيم. اكنون به مراحل خوبي رسيده‌ايم، اما داده‌ها هنوز براي انتشار كامل نيست. او ابراز اميدواري كرد كه طي يكي -دو ماه آينده، بتوانند گزارش قابل اتكايي از وضعيت معاملات مسكن ارايه دهند: پروتكل و فرآيند جديدي طراحي شده تا بتوانيم داده‌هاي بازار را احصا كنيم. اميدوارم بتوانيم بزودي، شايد تا دو ماه آينده، آمار تحولات بازار مسكن را منتشر كنيم.
حذف سامانه‌ها بدون جايگزين تصميمي كه بازار را فلج كرد
رزبان درباره علت اصلي اين اختلال گفت: اين تصميم در دوره‌هاي قبلي اتخاذ شد. نظر ما اين بود كه حذف سامانه ايران املاك بايد تدريجي و همراه با ايجاد زيرساخت باشد. اما متأسفانه سامانه خودنويس بدون آمادگي كامل جايگزين شد. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزود: سامانه خودنويس، برخلاف سامانه قبلي، امكانات كافي براي پردازش داده‌ها و استخراج آمار ندارد. به همين دليل، وزارت راه و شهرسازي در يك سال اخير تمركز زيادي روي اصلاح اين سامانه و تكميل اطلاعات آن گذاشته است. در حالي كه حذف ناگهاني سامانه ايران املاك، خلأ اطلاعاتي بزرگي را به بازار تحميل كرد، وزارت راه اكنون در تلاش است با تجميع اطلاعات سامانه خودنويس و سامانه كاتب، تصوير دقيقي از وضعيت بازار ارايه دهد.
آخرين آمار ثبت‌شده مسكن متري ۸۸ ميليون در تهران
آخرين گزارش رسمي منتشرشده، به مرداد ۱۴۰۳ برمي‌گردد. در آن زمان، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران به ۸۸.۵ ميليون تومان رسيده بود. اين رقم نسبت به تيرماه ۱۴۰۳، ۱.۲ درصد رشد و نسبت به مرداد سال قبل ۱۶.۸ درصد افزايش را نشان مي‌داد. همچنين تعداد معاملات ثبت‌شده در همان بازه حدود ۳،۶۶۵ معامله بود كه نسبت به ماه قبل، افزايش ۳ درصدي و نسبت به سال قبل ۲۶.۲ درصدي داشت. اين آمار نشان‌دهنده وجود تقاضاي پايدار در بازار، علي‌رغم افت دسترسي به داده‌هاي رسمي است.
بيداري آرام بازار در سرماي زمستان
زمستان ۱۴۰۳ برخلاف ركود سنگيني كه از نيمه دوم سال ۱۴۰۲ در بازار حاكم بود، با نشانه‌هاي روشني از بازگشت تحرك به بازار ساخت‌وساز مسكن همراه شد. در تهران، رشد قابل توجه ۲۵ درصدي در تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني‌شده و افزايش چشمگير زيربناهاي تحت پوشش پروانه‌هاي صادرشده، از آغاز دور جديدي از فعاليت‌هاي عمراني در سطح حرفه‌اي و انبوه‌سازي خبر مي‌دهد. در كنار آن، آمارهاي كشوري نيز با رشد خيره‌كننده در صدور پروانه‌ها و افزايش مساحت زيربنا، احتمال حركت دوباره پروژه‌هاي حمايتي، تعاوني و شهري در استان‌هاي مختلف را تقويت مي‌كند. اين روند مي‌تواند موتور توليد مسكن را، به‌ويژه در مناطقي كه نياز بيشتري به عرضه جديد دارند، مجدداً روشن كند. با اين حال، موتور معاملات همچنان خاموش است و تا زماني كه آمارهاي دقيق از قيمت، تعداد معاملات، نوسانات منطقه‌اي و رفتار خريداران منتشر نشود، چرخه كامل بازيابي بازار مسكن فعال نخواهد شد. نداشتن داده، مساوي است با نداشتن چشم‌انداز؛ و بدون چشم‌انداز، نه سازنده، نه خريدار و نه حتي دولت، قادر به تصميم‌گيري موثر نخواهند بود. در شرايط كنوني، صدور مجدد پروانه‌هاي ساختماني و تحرك در ساخت‌وساز، نشانه‌اي مثبت از احياي عرضه مسكن است. اگر اين روند با شفاف‌سازي در بخش تقاضا و اطلاعات بازار همراه شود، مي‌توان انتظار داشت كه طي ماه‌هاي آينده، بازار مسكن ايران از وضعيت ركودي خارج شده و به سمت تعادل نسبي ميان عرضه و تقاضا حركت كند.
