تهرانی‌ها برای خانه‌دار شدن باید ۹۸ سال صبر کنند!

به گزارش دنیای اقتصاد، این شاخص برای تهرانی‌ها ۸۹ سال است. «فاصله نجومی» مستاجرها تا کلید خانه که با ارقام درآمدی و قیمتی سال ۱۴۰۳ برآورد شده، نسبت به ۱۴۰۲، کاهش محسوسی پیدا کرده است. کاهش دوره انتظار مسکن تحت‌تاثیر ۳علت رخ داده که یکی از آنها «دوپینگ ناشی از ریسک جنگ» بوده است.

فاصله نجومی خانوارهای ایرانی تا «کلید خانه» با تغییراتی که سال گذشته در بازار مسکن از یک‌سو و سبد هزینه‌کرد از سوی دیگر رخ داد، به میزان قابل‌توجهی کم شده؛ هر چند هنوز «سال‌های دور از خانه» برای مستاجرها بسیار طولانی‌تر از آن چیزی است که انتظار می‌رود.

پس‌از به‌روزرسانی آمارهای رسمی مربوط به دخل و خرج سالانه ایرانی‌ها توسط مرکز آمار که آن را برای سال 1403 به تازگی منتشر کرد، اقدام به سنجش و برآورد دو شاخص کلیدی مرتبط با وضعیت «رفاه ملکی خانوارها» کرد. این دو شاخص به ترتیب، تحت عنوان «شاخص دسترسی به مسکن» و «شاخص انتظار برای خرید مسکن»، سال‌هایی را که یک خانوار باید سپری کند تا به ترتیب با «کل درآمد سالانه‌اش» و «پس‌انداز سالانه‌اش» بتواند صاحب یک واحد مسکونی متعارف شود، نشان می‌دهد.

چند سال انتظار برای صاحب‌خانه شدن؟

در حال حاضر با احتساب میزان درآمد و پس‌انداز خانوارهای شهری ایرانی در سال 1403 و همچنین برآورد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال گذشته، مشخص می‌شود: ایرانی‌ها اگر هر سال کل درآمدشان را برای خرید مسکن کنار بگذارند، 10سال زمان می‌برد تا بتوانند یک واحد مسکونی 100مترمربعی را مالک شوند. این وضعیت یا همان سطح شاخص «دسترسی به مسکن» برای تهرانی‌ها 18سال تخمین زده می‌شود.

البته، این فاصله مشروط به «رشد سالانه قیمت آپارتمان به میزان رشد درآمد خانوارها» است؛ اتفاقی که در تاریخ تورم مسکن، به جز برخی سال‌ها از جمله سال گذشته، معمولا رخ نمی‌دهد. سطح متعارف شاخص «دسترسی به مسکن» در جهان به لحاظ اینکه «بازار مسکن یک کشور با سیاست‌های درست، در شرایط طبیعی خود قرار داشته باشد» و همچنین خانوارهای آن کشور از وضعیت قابل قبول «رفاه ملکی» برخوردار باشند، معمولا کمتر از 15سال است.

به این ترتیب، وضع موجود «دسترسی به مسکن» در ایران، بسیار با آنچه باید باشد، فاصله دارد و بیشتر از آنچه «رفاه ملکی» خانوارها را نشان دهد، «شدت فقر مسکن» را بیان می‌کند. اما دقیق‌تر از شاخص «دسترسی»، شاخص «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه‌ شدن» است. از آنجا که «تخصیص کل درآمد برای پس‌انداز مسکن»، فرض محال محسوب می‌شود، سال‌های انتظار برای رسیدن به کلید مسکن را می‌توان با معیار «میزان پس‌انداز سالانه» مورد محاسبه قرار داد.

سال گذشته نرخ پس‌انداز ایرانی‌ها هم در کل کشور و هم در تهران، نسبت به سال 1402 «بهبود قابل‌توجهی» پیدا کرد. این رشد نرخ پس‌انداز با توجه به اینکه اوضاع معیشتی خانوارها در سال گذشته، تغییر مطلوبی نداشت، می‌تواند دلایل ترکیبی شامل «احتیاط در هزینه‌کرد» و «رشد ارزش دارایی‌‌های خانوار از جمله ملک و سهام و...» داشته باشد.

سال گذشته نرخ پس‌انداز خانوارها در کشور از 18درصد سال 1402 به 21درصد رسید. این نرخ برای تهرانی‌ها نیز از 13 درصد به 20 درصد افزایش پیدا کرد. در حال حاضر با لحاظ این نرخ‌ها، مشخص می‌شود، مدت زمان «انتظار» تا صاحب‌خانه شدن در کشور، 49سال و در تهران 89سال است. اگر بازار مسکن ایران از «ریسک‌های اقتصادی و سیاسی» تورم‌ساز به دور باشد و در عین حال، درآمد سرانه خانوارها در سطح قابل‌قبولی رشد کند و همچنین سرمایه‌گذاری ساختمانی، از عرضه مناسب مسکن در بازار مصرف پشتیبانی کند، در این صورت «انتظار» برای کلید مسکن به سطح متعارف 5 سال و کمتر، کاهش می‌یابد.

 آیا  طول «ماراتن» کم شد؛ علت چیست؟

 بررسی‌ها از روند تغییرات شاخص «انتظار برای صاحب‌خانه‌ شدن» در بازار مسکن ایران حکایت از کاهش محسوس این فاصله نجومی دارد. در سال 1402، شاخص «انتظار» در کشور 59سال و در تهران 152سال بود. در تهران، فاصله نجومی ماراتن مسکن با وضعیت دخل‌وخرج دو سال پیش خانوارها و همچنین سطح تورم مسکن 65درصدی در آن مقطع، «1.5 قرن» بود.

با این حال، اکنون و براساس ارقام سال 1403، این فاصله بیش از 40درصد کم شده است. علت «بهبود نسبی» شاخص انتظار برای صاحب‌خانه‌ شدن را می‌توان ناشی از 3موضوع دانست. اولین اتفاق، کندشدن روند رشد قیمت مسکن در سال1403 تحت‌تاثیر «بروز تنش نظامی در منطقه» و «احتمال سرایت آن به خاک ایران» بود. سال گذشته، تورم مسکن به زیر 20درصد و در حدود 15درصد فروکش کرد.

این در حالی است که قیمت مسکن در سال1402 بیش از 60درصد جهش کرده بود. پارسال، نوعی ثبات نسبی در قیمت آپارتمان‌‌ها به‌ویژه در تهران برقرار بود. این موضوع اثر بسیار محسوسی روی «کاهش فاصله نجومی مستاجرها تا صاحب‌خانه شدن» گذاشته است.

از طرفی، در سال گذشته، نرخ رشد درآمد خانوارها به مراتب بیشتر از تورم مسکن شد. در کشور متوسط درآمد‌ها 33.6درصد و در تهران 29درصد افزایش پیدا کرد. علت سوم «بهبود شاخص انتظار تا کلید مسکن» نیز بهبود نرخ پس‌انداز است. البته این نرخ الزاما برای خانوارهای مستاجر، می‌تواند افزایش پیدا نکرده باشد چرا که بخشی از پس‌انداز به افزایش ارزش دارایی‌ها به‌ویژه دارایی ملکی چند خانه‌ای‌ها برمی‌گردد که مستاجرها عملا از چنین ویژگی مالی برخوردار نیستند.

اما تصویر کلی دخل و خرج کل خانوارهای شهری ایرانی بیانگر بهبود محسوس نرخ پس‌انداز است. همه این عوامل 3گانه باعث شدند «انتظار برای مسکن» بهبود یابد.با این حال، این فاصله، کماکان «نجومی» است؛ چون برای تهرانی‌ها 6برابر «سطح متعارف» و برای کل کشور 3برابر است. گروه مسکن در این محاسبات به‌دلیل آنکه آمار رسمی از قیمت قطعی مسکن در کشور وجود ندارد، از سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها در بازار و نسبت تاریخی قیمت مسکن تهران با میانگین کشوری استفاده و قیمت‌ها را برآورد کرده است.

پیام‌های این ماراتن مسکن چیست؟

فاصله طبیعی (متعارف) یک خانوار تا صاحب‌خانه شدن بر اساس نسبت قیمت خانه به پس‌انداز سالانه، باید حول و حوش 15سال باشد. بنابراین اگر چه فاصله نجومی تا مسکن ملکی در تهران، نسبت به 1402 کاهش یافته اما هنوز تا شرایط مطلوب فاصله 6برابری دارد.

وضعیت فعلی خانوارهای ایرانی، بیشتر «فقر مسکن» را نشان می‌دهد. پیش‌تر در همین صفحه، گزارشی از آخرین وضعیت «فقر مسکن» مربوط به 1402 منتشر شد که نشان داد، نرخ فقر مستاجرها به 40درصد رسیده که بالاترین میزان دو دهه اخیر است. همچنین در حوزه «مسکن ملکی» نیز نابرابری قابل‌توجهی وجود دارد؛ به‌طوری‌که طی 16 سال گذشته، درحالی‌که تعداد خانوارهای خانه‌دار در دهک دهم، 2برابر افزایش پیدا کرد،‌ این تعداد برای دهک اول جامعه فقط 60درصد رشد کرد.

100 درصد مستاجرهای دهک اول «فقیر» هستند. در سال‌های اخیر، جهش هزینه اجاره مسکن، بخش زیادی از پس‌اندازهای سالانه خانوارها را بلعید. پس‌انداز یکی از دو اهرم اصلی خانوارها در کشورها برای «صاحب‌خانه شدن» است که در کنار اهرم بزرگ‌تر یعنی «وام خرید مسکن»، انتظار برای خانه‌دار شدن را کوتاه می‌کند. در بازار مسکن ایران اما هر دو اهرم، تقریبا از کار افتاده است.