ركود تاريخي در بازار مسكن تهران
بازار مسكن تهران اين روزها گرفتار يكي از عميق‌ترين ركودهاي تاريخ خود شده است؛ ركودي كه حجم معاملات را به كمترين ميزان طي يك دهه اخير رسانده و باعث شده آمارهاي ميانگين قيمت مسكن به دلايل آماري كاملا غيرقابل اتكا و حتي گمراه‌كننده باشند
بازار مسكن تهران اين روزها گرفتار يكي از عميق‌ترين ركودهاي تاريخ خود شده است؛ ركودي كه حجم معاملات را به كمترين ميزان طي يك دهه اخير رسانده و باعث شده آمارهاي ميانگين قيمت مسكن به دلايل آماري كاملا غيرقابل اتكا و حتي گمراه‌كننده باشند. اين وضعيت نه تنها چالش بزرگي براي فعالان بازار است بلكه تبعاتي سنگين براي كل اقتصاد ملي نيز در پي دارد. مطابق جديدترين آمارهاي وزارت راه و شهرسازي، بازار مسكن تهران پيش از اين ماهانه حدود ۷ تا ۸ هزار معامله را تجربه مي‌كرد، اما اكنون اين رقم به كمتر از ۱۰۰۰ معامله در ماه سقوط كرده است. نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در اين باره مي‌گويد: آمارهاي ثبت‌شده در سامانه خودنويس نشان مي‌دهد در برخي ماه‌ها حتي حجم معاملات به ۴۰۰ مورد نيز كاهش يافته است. اين افت كم‌سابقه نه تنها نشانه ركود شديد است، بلكه موجب شده ابزارهاي آماري براي سنجش قيمت مسكن نيز عملا كارايي خود را از دست بدهند. اين كاهش شديد حجم معاملات از دو منظر اهميت دارد؛ از يك سو قدرت خريد خريداران به‌شدت افت كرده و از سوي ديگر فروشندگان به دليل انتظار براي تثبيت شرايط اقتصادي تمايلي به عرضه واقعي املاك ندارند. اين وضعيت سبب شده بازار مسكن به بازاري بي‌جان و كم‌تحرك تبديل شود.
ميانگين قيمت‌ها؛ داده‌اي گمراه‌كننده در دل ركود
يكي از بزرگ‌ترين پيامدهاي كاهش شديد حجم معاملات، بي‌اعتباري شاخص ميانگين قيمت مسكن است. رزبان توضيح مي‌دهد: به دليل كاهش شديد معاملات، ميانگين قيمت‌ها به‌شدت تحت تأثير ويژگي‌هاي خاص هر معامله قرار مي‌گيرد. به عنوان مثال طي يك ماه بيش از ۱۵۰ معامله از مجموع ۷۰۰ معامله به فروش واحدهاي يك پروژه انبوه‌سازي در يك منطقه خاص مربوط بوده كه همين موضوع ميانگين قيمتي آن ماه را به‌طور مصنوعي تغيير داده است. او تأكيد مي‌كند: در ماه‌هاي بعد چنين حجمي از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسيده است. بنابراين در چنين شرايطي، سطح متوسط قيمت به‌شدت تحت تأثير عوامل گمراه‌كننده قرار مي‌گيرد و ميانگين بهاي معاملات انجام شده براي اعلام متوسط قيمت مسكن در سطح شهر به لحاظ آماري ديگر قابل اتكا و استناد نيست. به همين دليل مركز آمار و بانك مركزي كه مسوول انتشار آمارهاي رسمي هستند نيز از انتشار ميانگين قيمت مسكن خودداري كرده‌اند. رزبان بيان مي‌كند: اين مراجع به دليل ناكافي بودن حجم داده‌ها و نگراني از ارسال سيگنال‌هاي نادرست به بازار از انتشار آن خودداري كرده‌اند.
سامانه‌هاي آماري ناكارآمد و داده‌هاي پراكنده
يكي از مشكلات مهم ديگر، دو سامانه‌اي شدن ثبت معاملات مسكن است. رزبان مي‌گويد: در سال ۱۴۰۲ ثبت قراردادهاي اجاره در سامانه ايران املاك متوقف شد و سامانه خودنويس جايگزين آن شد. از مردادماه ۱۴۰۳ نيز ثبت معاملات خريد و فروش در سامانه ايران املاك متوقف و به سامانه خودنويس منتقل شد.
اما اين تغييرات زيرساختي همراه با ضعف‌هاي سامانه خودنويس باعث شده امكانات لازم براي پردازش داده‌ها و استخراج آمار جامع فراهم نشود. رزبان مي‌گويد: ضعف‌هاي زيرساختي سامانه خودنويس باعث شده امكانات مشابه سامانه ايران املاك در آن پيش‌بيني نشده باشد و وزارت راه و شهرسازي براي رفع اين نقص تلاش مي‌كند. از سوي ديگر، بخشي از معاملات در سامانه‌اي ديگر به نام «كاتب» وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ثبت مي‌شود كه داده‌هاي آن هنوز در اختيار وزارت راه قرار نگرفته است. به گفته رزبان، امكان ارايه متوسط قيمت مسكن شهر با استناد به داده‌هاي يك سامانه وجود ندارد و اعلام ميانگين قيمت مستلزم دسترسي به تمام داده‌هاي معاملاتي است.
اقتصاددانان ركود مسكن را چگونه تحليل مي‌كنند؟
حسين عبده‌تبريزي، اقتصاددان و استاد دانشگاه، كه اوايل مردادماه ۱۴۰۴ درباره اين ركود اظهارنظر كرده بود، مي‌گويد: مسكن كالايي با ماهيت سرمايه‌گذاري بلندمدت، نقدشوندگي پايين و نيازمند منابع مالي سنگين است. به همين دليل در شرايط بي‌ثباتي سياسي، خانوارها و سرمايه‌گذاران تمايل خود را براي ورود به اين بازار از دست مي‌دهند.
او توضيح مي‌دهد: نااطميناني درباره آينده، ترس از تخريب دارايي‌ها، احتمال سركوب قيمتي يا تصويب ماليات‌هاي جديد و ابهام نسبت به ثبات اقتصادي، همه باعث كاهش هم‌زمان تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي مي‌شوند. عبده‌تبريزي اضافه مي‌كند: ركود بازار مسكن به‌ويژه در كشورهاي در حال توسعه كه نظام مالي آسيب‌پذير و حقوق مالكيت شكننده است، با افزايش ريسك سياسي و نهادي تشديد مي‌شود. در چنين شرايطي، هم مصرف‌كنندگان نهايي و هم سرمايه‌گذاران ملكي از بازار خارج مي‌شوند.
او به «تقاضاي معلق» اشاره كرده و مي‌گويد: اين وضعيت باعث قفل‌شدن معاملات و ايستايي در كل چرخه توليد و عرضه مي‌شود.
ركود مزمن و پيامدهاي اقتصادي گسترده
عبده‌تبريزي درباره دوام ركود مي‌گويد: ركود مسكن به دليل ماهيت بلندمدت، غيرسيال و وابسته به ساختارهاي اعتباري، معمولا مزمن و فرسايشي باقي مي‌ماند.
او به نبود اطلاعات به‌روز در بازار مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: برخلاف بازار سرمايه كه هر روز داده‌ها ثبت و رصد مي‌شوند، بازار مسكن فاقد اطلاعات رسمي و به‌روز است و عمق ركود گاه از ديد سياست‌گذاران پنهان مي‌ماند. تأثير ركود مسكن تنها در خود بازار خلاصه نمي‌شود، بلكه صنايع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جريان نقدينگي خانوارها و حتي اميد به آينده را تحت تأثير قرار مي‌دهد.
توصيه به سرمايه‌گذاران؛ صبر و نگاه بلندمدت
عبده‌تبريزي درباره رفتار سرمايه‌گذاران ملكي در شرايط فعلي توصيه مي‌كند: فروش ملك بسيار دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگير داشته و تخفيف‌هاي سنگين تضميني براي نقدشوندگي نيست. اين ركود رواني و معاملاتي ممكن است ماه‌ها يا حتي يك تا دو سال ادامه يابد، اما نبايد با كاهش دايمي ارزش دارايي اشتباه گرفته شود. او تأكيد مي‌كند: سرمايه‌گذاري در مسكن ذاتا بلندمدت است و تصميم‌هاي هيجاني در كف بازار معمولا به زيان‌هاي جبران‌ناپذير منجر مي‌شوند. همچنين او به صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري حوزه مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: دارندگان واحدهاي اين صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداري كنند و ساختار سرمايه‌گذاري خود را براي دوره‌اي طولاني‌تر تنظيم كنند.
چشم‌انداز و راهكارهاي پيش رو
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي درباره برنامه‌هاي آينده مي‌گويد: موضوع تجميع اطلاعات دو سامانه كاتب و خودنويس و همچنين سياست‌گذاري براي اعمال روش‌هاي جايگزين كشف و استخراج داده‌هاي موثق به منظور ايجاد امكان اعلام متوسط قيمت مسكن در شهر تهران و ساير شهرها و برطرف كردن اين نقص آماري در دستور كار معاونت مسكن و دفتر اقتصاد مسكن قرار دارد. رزبان با اشاره به ضرورت دسترسي به داده‌هاي كامل مي‌گويد: اعلام ميانگين قيمت مسكن مستلزم دسترسي كامل به تمام معاملات ثبت‌شده است كه اكنون به علت پراكندگي و كاهش معاملات ميسر نيست.
بازاري در انتظار بهبود زير سايه ركود
بازار مسكن تهران در ركود تاريخي عميقي فرو رفته كه به گفته كارشناسان، ادامه آن مي‌تواند بحران ساختاري جدي در اقتصاد مسكن و صنايع وابسته به آن ايجاد كند. اين ركود محصول تركيبي از عوامل اقتصادي، سياسي، زيرساختي و ساختاري است كه باعث شده حجم معاملات به پايين‌ترين حد خود در دهه اخير برسد و شاخص‌هاي آماري رسمي نيز بي‌معنا و گمراه‌كننده شوند. هرچند روند كلي بازار مسكن مشخص و قابل برآورد است، اما فقدان داده‌هاي جامع و قابل اتكا، شرايط را براي سياست‌گذاري و تصميم‌گيري سخت كرده است. تحليل‌گران و اقتصاددانان توصيه مي‌كنند خريداران و سرمايه‌گذاران در اين شرايط صبر پيشه كنند و تصميمات بلندمدت و منطقي اتخاذ كنند تا از زيان‌هاي هيجاني جلوگيري شود. بازار مسكن تهران، به‌رغم شرايط دشوار فعلي، در انتظار روزهاي بهتري است كه با ارتقاي زيرساخت‌هاي آماري و بازگشت اعتماد اقتصادي و سياسي، امكان بازگشت رونق را خواهد يافت.
