مسكن در برزخ ركود و مقاومت؛ خانه بخريم يا نه؟
بازار مسكن در وضعيت پيچيدهاي قرار گرفته است؛ از يكسو خريداران با كاهش قدرت خريد، انتظارات تورمي و ناتواني در تأمين منابع مالي دستوپنجه نرم ميكنند و از طرف ديگر، مالكان و فروشندگان همچنان حاضر به كاهش قيمتها نيستند.
بازار مسكن در وضعيت پيچيدهاي قرار گرفته است؛ از يكسو خريداران با كاهش قدرت خريد، انتظارات تورمي و ناتواني در تأمين منابع مالي دستوپنجه نرم ميكنند و از طرف ديگر، مالكان و فروشندگان همچنان حاضر به كاهش قيمتها نيستند.
در نتيجه، اين بازار در ركودي عميق فرو رفته، اما همچنان قيمتها از خود مقاومت نشان ميدهند؛ مسالهاي كه نهتنها معاملهگران را سردرگم كرده، بلكه سياستگذاران را نيز با چالشهايي جدي مواجه ساخته است.
در همين زمينه، داود بيگينژاد، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفتوگو با ايرنا معتقد است، با وجود اخبار و شايعات مختلف درباره «ريزش قيمت مسكن »، فعالان بازار معتقدند كه هنوز نميتوان از يك كاهش جدي سخن گفت.
بيگينژاد در اين باره تصريح ميكند: با وجود ركود در بازار، قيمت مسكن در برابر كاهش مقاومت ميكند و تا به امروز افت قيمت گستردهاي در بازار مسكن مشاهده نشده است.
او همچنين تاكيد ميكند كه هرچند در برخي موارد، خريداران ميتوانند ملك را با قيمتي پايينتر از نرخ منطقهاي تهيه كنند، اما اين به معناي يك روند فراگير و پايدار نيست.
به گفته نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، ممكن است برخي افراد بتوانند زير قيمت منطقه اقدام به خريد ملك كنند، اما شرايط در بازار به گونهاي است كه خريداران از قدرت چانهزني بالاتري برخوردارند.
بنابراين در پاسخ به اين سوال كه «آيا زمان مناسبي براي خريد خانه است؟»، شايد بتوان گفت كه اگرچه شرايط براي چانهزني فراهمتر از گذشته است، اما همچنان ريسكهاي بازار، بهويژه در نبود شفافيت و نبود روند نزولي واقعي، بالاست.
نبود آمار رسمي؛ ابهام بزرگ در معاملات
اما يكي از مشكلات جدي در تحليل بازار مسكن ايران، نبود دادههاي بهروز و قابلاستناد از معاملات واقعي است.
بيگينژاد در اظهارات خود به اين مساله اشاره ميكند و ميگويد: آمار جديدي از معاملات ملكي از سوي دستگاههاي نظارتي بازار مسكن ارايه نشده است و از اين رو ميانگين نرخهايي كه به عنوان قيمت در مناطق مختلف مطرح ميشود، قابل استناد نيست.
او ميافزايد: نميتوان با قطعيت گفت كه چه تعداد قرارداد با چه قيمتهايي منعقد شده است.
اين ابهام، نه تنها امكان تحليل دقيق بازار را از كارشناسان سلب ميكند، بلكه منجر به شكلگيري شايعات، تحليلهاي بيپايه و تصميمگيريهاي نادرست توسط خريداران و فروشندگان ميشود. در بازاري كه دادههاي شفاف در دسترس نيست، اعتماد عمومي بهشدت كاهش يافته و همه منتظر «سيگنالهاي مطمئن»براي ورودياخروج هستند.
بازار اجاره؛ ناتوان از مهار رشد قيمتها
در كنار ركود خريد و فروش، بازار اجاره نيز با مشكلات پيچيدهاي مواجه است. گرچه دولت تلاش كرده با سياستهايي مانند تعيين سقف افزايش اجاره، مستأجران را حمايت كند، اما همچنان بسياري از اين تلاشها يا بهطور كامل اجرا نميشود، يا در قراردادهاي جديد بياثر است.
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك در اين رابطه توضيح ميدهد و ميگويد: اين سقف قيمتي براي واحدهايي كه به دنبال تمديد اجارهنامه هستند، تا حدود زيادي رعايت ميشود، اما براي قراردادهاي جديد، تابع توافق مالك و مستأجر است.
در سالهاي گذشته، سقف افزايش اجارهبها در سطح ملي و با نرخهايي بين ۲۰ تا ۲۵ درصد تعيين و ابلاغ ميشد. اما طبق مصوبه شوراي عالي مسكن در تاريخ ۲۴ فروردينماه ۱۴۰۴، مقرر شد كه تعيين اين سقف در سطح استانها و متناسب با نرخ تورم هر منطقه انجام گيرد.
هرچند اين مصوبه گامي در جهت واقعگرايي بيشتر تلقي ميشود، اما هنوز تا اجراي كامل آن در سطح استانها راه زيادي باقي مانده است. بسياري از مستأجران همچنان از نبود چارچوب روشن براي قراردادهاي جديد شكايت دارند.
ساختوساز در تهران؛ زنگ خطر جدي
از مهمترين معضلات امروز بازار مسكن، كاهش شديد فعاليتهاي ساختماني در پايتخت است. به گفته بيگينژاد، به دليل افزايش قيمت تمامشده ساخت، سازندگان تا واحدهاي خود را نفروشند، قادر به آغاز پروژههاي جديد ساختماني نيستند.
اين در حالي است كه بازار خريد هم به دليل ركود قفل شده و سازندگان با كمبود شديد نقدينگي مواجهاند. نتيجه اين وضعيت، كاهش توليد مسكن در سالهاي آينده و تشديد بحران در بازار خواهد بود.
نكته مهم ديگر، افزايش قابلتوجه دستمزد نيروي انساني در صنعت ساختمان است. بيگينژاد در اين باره هشدار ميدهد: بهطور متوسط، دستمزد كارگران روزمزد نسبت به سال گذشته ۲ برابر شده و بر كاهش ساختوسازها اثر گذاشته است.
علاوه بر اين، خروج كارگران اتباع بيگانه از بازار كار نيز به كاهش نيروي كار ارزانقيمت دامن زده و سازندگان را با فشار بيشتري مواجه كرده است.
نظام اجارهداري حرفهاي حلقه گمشده بازار
در كنار چالشهاي موجود، كارشناسان معتقدند يكي از ريشهايترين راهحلها، توسعه نظام اجارهداري حرفهاي در كشور است. فرشيد پورحاجت، دبير انجمن انبوهسازان مسكن، در گفتوگويي با راديو اقتصاد با انتقاد از نبود ساختار حرفهاي اجارهداري، ميگويد: متأسفانه در كشور نظام اجارهداري بهطور كلي تعريف واضح و شفافي ندارد و شركتهايي كه در حوزه اجاره فعاليت ميكنند، هنوز شكل نگرفتهاند.»
او با اشاره به تجربه محدودي از اجاره به شرط تمليك در دهه ۷۰ ميافزايد: فقط در سالهاي حوالي ۷۸ بخش كمي از توليد مسكن كشور تحت سياستگذاري و برنامهريزي دولت به صورت اجاره به شرط تمليك انجام شد، اما بعد از آن هيچ اتفاق خاصي در اين حوزه نيفتاده است.
پورحاجت تاكيد ميكند كه مسكن بايد به عنوان كالايي توليدي در نظر گرفته شود، نه صرفا سرمايهاي، و ميافزايد: مسكن يك كالاي توليدي است و تحت تأثير اقتصاد و مداخلات دولت قرار دارد.
متأسفانه طي اين سالها، نتايج رضايتبخشي مشاهده نشده و مشكلات همچنان باقي مانده است.
دبير انجمن انبوهسازان مسكن با ارايه راهكاري ساختاري، بيان ميكند: بايد ساختاري براي نظام حرفهاي اجارهداري در بخش خصوصي كشورمان طراحي كنيم.
حالا در اين شرايط پرسشي كه بسياري از مردم اين روزها ميپرسند: آيا زمان مناسبي براي خريد خانه است؟ پاسخ به اين پرسش، بستگي به شرايط مالي خريدار، هدف خريد (مصرفي يا سرمايهاي)، و منطقه جغرافيايي دارد.
اگرچه در شرايط فعلي، قدرت چانهزني خريداران بيشتر شده و برخي فروشندگان حاضر به تخفيفهاي محدود هستند، اما همچنان افت قيمت چشمگيري در بازار مشاهده نميشود. از طرفي، نبود آمار شفاف، آينده مبهم ساختوساز، و افزايش هزينههاي توليد مسكن، نشان ميدهد كه بازار در يك ايستايي پرهزينه قرار گرفته است.
تا زماني كه تحول ساختاري در سياستهاي مسكن رخ ندهد، نميتوان به بهبود اساسي در اين بازار اميدوار بود. تدوين يك نظام حرفهاي اجارهداري، حمايت هدفمند از ساختوساز، و شفافسازي آمار معاملات ميتواند گامهايي موثر براي خروج از بحران فعلي باشد.
