نوسان نرخ دلار طي هفته‌هاي اخير بار ديگر اين سوال را پيش روي مردم، متقاضيان مصرفي ملك و سرمايه‌گذاران گشوده است كه آيا قيمت مسكن طي هفته‌هاي باقيمانده از سال 1402 دچار جهش خواهد شد و ثبات نسبي حاكم بر اين بازار بر هم خواهد خورد؟ به عبارت ديگر، آيا پنجره فرصت خريد ملك در آرامش نسبي اين بازار با توجه به نوسان نرخ دلار بسته خواهد شد؟
اگر چه در سال‌هاي اخير، مردم عادي و متقاضيان مصرفي ملك، صرفا با هدف ارزيابي ميزان عقب ماندگي خود از جهش‌هاي قيمتي، تحولات بازار مسكن را به نوعي رصد مي‌كنند اما سرمايه‌گذاران ملكي همواره چه در رونق و چه در ركود، دنبال شكار فرصت‌ها براي خريد آپارتمان و افزودن آن به فهرست دارايي‌هاي خود هستند. از اين رو، بازار مسكن همواره واجد نوعي جذابيت براي اكثر شهروندان بوده است. اين همه در حالي است كه در سال‌هاي اخير، هم بررسي‌هاي علمي و پژوهشي مبتني بر آمار و هم گزارش‌هاي ميداني مطبوعاتي و مردمي به روشني نشان داده‌اند كه رشد نرخ دلار براي همه بازارها و از جمله بازار مسكن به مثابه بالابر قيمت‌ها عمل مي‌كند و در نتيجه با مشاهده كمترين رشد دلار، مردم به درستي تصور مي‌كنند كه قيمت مسكن نيز دچار جهش خواهد شد. البته معكوس اين روند نيز تا حدودي صادق بوده است به گونه‌اي كه طي تابستان و پاييز سال جاري (به غير از مهرماه) در پي كنترل نرخ دلار توسط دولت، بازار مسكن نيز رنگ ثبات قيمت‌ها را به خود ديد. با وجود اين، برخي مسوولان تمايل ندارند كه درباره اثرگذاري اين شاخص كلان روي قيمت بازار مسكن سخن بگويند و پاي عوامل ديگر را به ميان مي‌كشند. به‌طور نمونه، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك گفته است: «با توجه به طولاني شدن ركود بازار مسكن، سازندگان براي تامين مالي ساير پروژه‌هاي خود معمولا در آخر سال، واحدها را با قيمت‌هاي مناسب عرضه مي‌كنند.» گزاره‌اي كه بنا به دلايل متعدد از دقت لازم برخوردار نبوده و مقرون به صحت نيست و در عين حال، اگر نوسان‌هاي نرخ دلار در دي‌ماه سال جاري تا روزهاي پاياني سال تداوم يابد، بار ديگر، همچون 5 ماهه آخر سال 1401، شاهد رشد قيمت مسكن خواهيم بود. گزاره يادشده دستكم به دو علت مقرون به صحت نيست. اول آنكه همواره – در سال‌هايي كه وضعيت بازار مسكن عادي بود- در بازار شب عيد، با رشد تقاضا، قيمت مسكن نيز كمي بيشتر از نرخ تورم ارتفاع مي‌گرفت و اصطلاحا بازار به رونق مي‌رسيد. حال آنكه تعداد معاملات ملكي به اندازه‌اي طي ماه‌هاي اخير دچار افت شده‌اند كه فاصله بسيار زيادي با تعداد معاملات روزهاي رونق بازار مسكن گرفته‌اند. از سوي ديگر، هفته گذشته بود كه يكي ديگر از مسوولان عاليرتبه اتحاديه املاك از برابر شدن قيمت آپارتمان با هزينه ساخت آن در برخي از مناطق پايتخت خبر داده بود. مساله‌اي كه به معني سود «صفر» براي سازندگان است. در چنين شرايطي، سازندگان اساسا تمايلي به آغاز پروژه جديد ندارند و از همين رو، تلاشي براي عرضه واحدهاي خود به بازار نمي‌كنند. در اين حال، اگر نوسان نرخ دلار تداوم نيز داشته باشد، موضع سازندگان در حفظ واحدهاي ساخته شده، قوي‌تر از قبل نيز خواهد بود. بنابراين، قيمت مسكن رشد خواهد كرد.
تحولات قيمتي
به روايت نايب‌رييس اتحاديه املاك
داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك در گفت‌وگو با تسنيم، اظهار كرد: بررسي بازار مسكن تهران از ابتداي امسال تا پايان آذرماه و مقايسه آن با دوره مشابه سال گذشته نشان مي‌دهد كمترين تورم سالانه مربوط به منطقه يك بوده است. وي ادامه داد: تورم در اين منطقه طي مدت ياد شده حدود 33 درصد بوده است. اين درحالي است كه در كل مناطق 22گانه تهران تورم مسكن رشد حدود 50 درصد را نسبت به سال قبل (9 ماهه) داشته است.
وي افزود: بيشترين تورم مسكن نيز مربوط به منطقه 16 با بيش از 70 درصد بوده است. سال گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين منطقه حدود 26 ميليون تومان بود كه طي 9 ماه اخير به حدود 45 ميليون تومان افزايش يافته است. بر اساس آمار منتشر شده بانك مركزي از بازار مسكن طي آذرماه امسال متوسط قيمت مسكن در منطقه 16 بالغ بر 45 ميليون و 550 هزار تومان بوده است.
نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه اين اتفاق رشد قيمت مركز شهر به سمت پايين را متفاوت‌تر كرده است درباره دليل بروز اين اتفاق، گفت: يكي از مهم‌ترين دلايل اين است كه واحدهاي كوچك‌متراژ در اين مناطق نسبت به ساير مناطق تهران بيشتر است. واقعيت اين است كه سرمايه و موجودي متقاضيان خريد مسكن آنها به اين مناطق هدايت مي‌كند. بيگي‌نژاد بيان كرد: بعد از منطقه 16، مناطق 11 و 12 نسبت به ساير مناطق رشد متفاوت‌تري داشته باشند.
وي با بيان اينكه بيشترين معاملات مسكن طي 9 ماه اخير در منطقه 5 و سپس در مناطق 2، 10 و 4 انجام شده است در خصوص تسهيلات مسكن اظهار كرد: بانك‌ها تسهيلاتي را كه بايد براي بخش توليد مسكن پرداخت مي‌كردند كه عدم پرداخت آن توسط براي بانك‌ها با اهداف دولت همسويي ندارد. بانك‌ها خيلي تمايل ندارند 20 درصد تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند. وي افزود: مطمئنا سياست‌هاي دولت در جهت افزايش توليد مسكن است و بايد در اين مسير سيستم بانكي سهم تكليفي خود را پرداخت كنند كه متاسفانه چنين اتفاقي نيفتاده است.
پوشش وام خريد مسكن چقدر است؟
نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه وام خريد مسكن از محل اوراق حق تقدم پاسخگوي نياز مردم نيست، گفت: با احتساب وام تجهيز (250 ميليون توماني) كه آن هم از محل اوراق است مجموعا حدود 1.2 ميليارد تومان وام خريد پرداخت مي‌شود كه اثرگذاري موردنظر در افزايش قدرت خريد مردم را ندارد.
به گزارش «تعادل»، در حالي كه بر اساس آمارهاي رسمي متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران حدود 75 ميليون تومان است، 1.2 ميليارد تومان وام، هزينه خريد حدود 16 متر مربع را پوشش مي‌دهد كه بسيار اندك است. به گونه‌اي كه فرد متقاضي براي خريد يك واحد 50 متري، به غير از 1.2 ميليارد تومان وام، بايد بيش از 2 ميليارد نيز در چنته داشته باشد. بيگي‌نژاد با اشاره به افزايش قيمت اوراق حق تقدم، يادآور شد: رشد قيمت‌ها اين تصور را ايجاد كرد كه تعداد معاملات افزايش يافته است، اين در حالي است كه تعداد معاملات در آذرماه نسبت به آبان‌ماه حدود 11 درصد كاهش يافته است.
وي با بيان اينكه بيشتر اوراق خريداري شده حق تقدم وام مسكن براي وام جعاله و تجهيز مورد استفاده قرار گرفته است، درباره پيش‌بيني بازار مسكن در بهمن و اسفند امسال، تاكيد كرد: واقعيت اين است كه بازار املاك شب عيد املاكي‌ها ماه‌هاي دي، بهمن و نيمه اول اسفندماه است. املاكي‌ها آجيل و شيريني نمي‌فروشند كه معمولاًً مردم روز آخر براي خريد مي‌آيند. وي ادامه داد: افرادي كه مي‌خواهند وارد فرآيند خريد و فروش مسكن شوند بايد دو سه ماه قبل از تحويل سال اين كار را انجام دهند. در واقع حدود 45 روز مردم براي خريد يك واحد مسكوني فرصت دارند. نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك گفت: با توجه به سابقه معاملات مسكن، قطعاً تعداد خريد و فروش واحدهاي مسكوني در بازه اشاره شده متفاوت‌تر از ساير ماه‌هاي سال خواهد بود. بيگي‌نژاد درباره تحولات قيمت مسكن در ماه‌هاي پاياني سال نيز افزود: با توجه به طولاني شدن ركود بازار مسكن، سازندگان براي تامين مالي مورد نياز ساخت ساير پروژه‌هاي خود، واحدها را با قيمت‌هاي مناسب عرضه خواهند كرد.
سبقت تورم مسكن از تورم عمومي
به گزارش «تعادل»، اگر چه در آذر ١٤٠٢ تورم ماهانه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ٢.٩- درصد بوده است، اما تورم نقطه به نقطه اين شاخص در آذر ماه ١٤٠٢ به عدد ٥٧.٥ درصد رسيد. نرخ تورم سالانه آذر ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز ٨٥.٧ درصد ثبت شده است. دو شاخص تورم نقطه به نقطه و تورم سالانه به خوبي وضعيت قيمت‌ها در بازار مسكن را نشان مي‌دهد به ويژه اينكه نرخ تورم نقطه به نقطه عمومي 40.2 درصد و تورم سالانه عمومي44.4 درصد است. مقايسه تورم مسكن با تورم عمومي نشان مي‌دهد كه به واسطه جهش انتظارات تورمي طي سال‌هاي اخير و به ويژه در 5 ماهه انتهايي سال گذشته، بيشترين تورم در بازار مسكن جذب شده است. از اين رو، مي‌توان گفت، در حالي كه طي ماه‌هاي اخير نرخ دلار به عنوان اهرم رشد انتظارات تورمي به نوعي كنترل شده و به ثبات نسبي رسيده است، اما موجي كه اين شاخص تورم ساز در نيمه دوم سال گذشته به راه انداخت، همچنان قيمت‌هاي اسمي مسكن را در اوج نگه داشته است. بي‌ترديد، با جهش‌هاي قيمتي مسكن طي سال‌هاي پس از ارديبهشت سال 1397 و به ويژه با جهش‌هاي قيمتي آپارتمان طي 5 ماهه آخر سال 1401، قدرت خريد متقاضيان مصرفي به‌شدت كاهش يافته و اين دسته از تقاضاها از بازار مسكن خارج شده است. در عين حال، از آنجا كه تحولات و جريان‌هاي اصلي بازار مسكن طي سال‌ها و بلكه طي يكي دو دهه اخير، تحت تاثير فضا و جو اقتصاد كلان و شاخص‌هايي همچون رشد نقدينگي و پايه پولي و نرخ ارز بوده است، انتظار مي‌رود، قيمت‌هاي اسمي مسكن با جهش‌هاي احتمالي بعدي نرخ ارز، قله‌هاي تازه‌اي را فتح كند.
