سفيدنمايي وضعيت مسكن؟

مجيد اعزازي|

در شرايطي كه بانك مركزي و مركز آمار ايران، گزارشي از «تحولات بازار مسكن تهران طي آبان ماه سال 1402» و همچنين گزارشي از ميزان «رشد توليد ناخالص داخلي كشور مسكن» طي نيمه نخست سال جاري منتشر نكرده‌اند، ديروز وزارت راه و شهرسازي آمارهايي در اين رابطه و به نقل از دو مرجع آماري يادشده ارايه كرد.
به گزارش وزارت راه و شهرسازي به نقل بانك مركزي، «متوسط قيمت فروش يك متر مربع بناي واحد مسكوني در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل، منفي ۰.۴ درصد و تعداد معاملات نيز مثبت ۱۴.۸ درصد رشد داشته است.»
همچنين «توليد ناخالص داخلي مسكن پس از رشد منفي ۱۵.۴ درصدي سال ۹۹ طي نيمه نخست امسال رشد مثبت ۳.۸ درصدي را ثبت كرد.» 

 تحولات آبان ماه

به گزارش «تعادل»، وزارت راه و شهرسازي در حالي متوسط قيمت فروش يك متر مربع بناي واحد مسكوني در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ را نسبت به ماه قبل، منفي ۰.۴ درصد و تعداد معاملات را نيز مثبت ۱۴.۸ درصد گزارش كرده است كه بنا به گزارش ماه قبل بانك مركزي، قيمت اسمي مسكن تهران در مهر ماه سال جاري، پس از سه ماه منفي تابستان، دوباره مثبت شد و با يك درصد رشد به بيش از 76 ميليون رسيده بود. تعداد معاملات نيز با 20 درصد افزايش به 3 هزار و 133 فقره بالغ شده بود كه علي رغم اين رشد چشمگير، همچنان در محدود ركودي و نزديك به كف تاريخي خود قرار داشت.
 از اين رو، رخداد خاصي در روند يك سال اخير بازار ملك ايجاد نشده است و اين بازار همچنان در شرايط ركود- تورمي قرار دارد.
بررسي‌هاي «تعادل» نشان مي‌دهد، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 6 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان و حالا رشد منفي اندك آبان ماه، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد.
 افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است.
در اين حال، در بازار مسكن پايتخت، با توجه به تجربه‌هاي تاريخي، تعداد معاملات كمتر از 5 هزار فقره در ماه، نشانه‌اي از ركود اين بازار تلقي مي‌شود. از اين رو، علي رغم رشد 14.5 درصدي اعلامي از سوي وزارت راه، تعداد معاملات حتي به 3600 فقره نيز نرسيده است و در نتيجه همچنان در محدود ركودي قرار دارد. 

 جزييات گزارش مسكن در آبان

به گزارش ايرنا از وزارت راه و شهرسازي، گزارش بانك مركزي در خصوص قيمت مسكن در مناطق ۲۲ گانه تهران براي كل ماه آبان نشان مي‌دهد كه نسبت به ماه قبل قيمت مسكن منفي ۰.۴ درصد و حجم معاملات مثبت ۱۴.۸ درصد بوده است.
بنابر اين گزارش، متوسط قيمت فروش يك متر مربع بناي واحد مسكوني در مناطق شهر تهران نشان مي‌دهد بيشترين كاهش قيمت در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل مربوط به منطقه يك تهران با ۹.۴ درصد است؛ همچنين متوسط قيمت فروش يك متر مربع بناي واحد مسكوني در منطقه ۱۲ تهران، ۷.۸ كاهش را تجربه كرد.
متوسط قيمت فروش يك متر مربع بناي واحد مسكوني منطقه ۲۰ تهران كاهش قيمتي ۶.۶ و منطقه ۴ كاهش قيمتي ۶.۲ را در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل داشت.
بانك مركزي همچنين گزارش داد كه تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۱۴.۷ درصد رشد داشته است. بنابر اين گزارش تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در مناطق شهر تهران نشان مي‌دهد بيشترين افزايش معاملات مربوط به منطقه ۶ تهران با رشد ۴۵.۲ درصدي بوده است.
منطقه شهري ۹ تهران نيز افزايش ۳۴.۸ درصد و منطقه ۱۷ رشد ۳۱.۹ درصدي را در تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل را تجربه كردند.
تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در منطقه شهرداري ۸ تهران طي آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۲۷.۵ درصد و منطقه ۳ شهرداري تهران ۲۲.۵ درصد را ثبت كرده‌اند.
در گزارش بانك مركزي توضيح داده شده است: متوسط قيمت معاملاتي برآورد شده، صرفاً تصوير كلي از تحولات قيمتي در شهر تهران را ارايه مي‌نمايد كه با توجه به ناهمگن بودن واحدهاي مسكوني معامله شده (به لحاظ ناحيه، محله، طبقه، وضعيت مشاعات همچون پاركينگ و انباري، آسانسور، كيفيت ساخت و ساير عوامل)، لازم است اين موضوع در مقايسه قيمتهاي محاسبه شده در ماه‌هاي مختلف به ويژه در سطح مناطق مدنظر قرار گيرد.

رشد 3.8 درصدي مسكن 

به گزارش «تعادل»، وزارت راه و شهرسازي همچنين گزارش كرده است كه «توليد ناخالص داخلي مسكن پس از رشد منفي ۱۵.۴ درصدي سال ۹۹ طي نيمه نخست امسال رشد مثبت ۳.۸ درصدي را ثبت كرد.» اين وزارتخانه در حالي به رشد منفي 15.4 درصدي سال 99 اشاره كرده است كه اين شاخص طي سال 1400 منفي 6.9 درصد و در سال 1401 به 1.2 درصد رسيده بوده است. طي سال گذشته، با جذاب شدن قيمت ملك در مناطق جنوبي تهران و اعلام برخي مشوق‌ها براي ساخت و ساز در بافت فرسوده اين شهر، برخي از سازندگان مسكن در اين مناطق مشغول ساخت و ساز شدند و به اين ترتيب، رشد ساخت و ساز از حالت ركودي و منفي خارج شد. طي شش ماهه نخست سال جاري، همان روند ادامه داشته است و حتي پروژه ساخت مسكن دولت يا همان نهضت ملي مسكن نيز دچار تحول خاصي نشد كه رشد 3.8 درصدي را در پي داشته باشد. 
به گزارش مركز آمار ايران، در فصل بهار سال جاري، تعداد ٩٥٨٦ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ تهران، پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٨,٤ درصد كاهش داشته است. همچنين تعداد ٩٨٥٢٥ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌هاي كشور پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٢,٧ درصد افت را تجربه كرده است. 
در اين حال، آماري از تعداد پروانه‌هاي صادره در تابستان سال جاري از سوي مركز آمار ايران تاكنون منتشر نشده است.
از اين رو، به نظر نمي‌رسد در فصل‌هاي بهار و تابستان سال جاري، تحول چشمگيري در ميزان فعاليت‌هاي ساخت وساز مسكن رخ داده باشد كه بتواند خالق رشد 3.8 درصدي آن باشد.
در عين حال، يادآوري مي‌شود، به غير از فروردين ماه سال 1402، طي 6 ماهه پس از آن، به گفته فعالان صنعت ساختمان، فعاليت‌هاي عمراني اعم از ساخت و ساز مسكن و ساير ساختمان و همچنين تعميرات ساختمان‌هاي موجود، تحت تاثير ثبات نسبي نرخ ارز، كمي بالاتر از مرز ركود قرار داشته است.
با وجود اين نمي‌توان تاييد كرد كه توليد ناخالص داخلي مسكن طي نيمه نخست سال جاري رشد 3.8 درصدي را تجربه كرده باشد. با اين حال، بايد منتظر انتشار آمارهاي رسمي از سوي دو مرجع بانك مركزي و مركزآمار ايران بود و داده‌هاي دقيق‌تر را از آن منابع كسب كرد.