ردپای مسکن در کوچ طبقاتی به جنوب پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های یک کارشناس ارشد مسکن نشان می‌دهد، فاصله 5 برابری قیمت مسکن در گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران در سال ۱۳۹۶ هم اینک به سه برابر افت کرده است که نشانه‌ای از کوچ تقاضا به سمت مناطق کم‌برخوردار پایتخت ارزیابی می‌شود. یکی از پیامدهای چنین شرایطی، تحریک تقاضای مسکن در مناطق میانی و جنوبی شهر و در نتیجه رشد مضاعف قیمت مسکن در این مناطق نسبت به مناطق شمالی شهر بوده است. در واقع، این کاهش فاصله میان شمال و جنوب تهران - با توجه به نزدیک شدن قیمت‌های مناطق میانی و جنوبی به مناطق شمالی و نه افت قیمت در مناطق شمالی شهر - نه تنها پدیده مثبتی به شمار نمی‌رود، بلکه نشانه‌ای از تعمیق رکود تورمی مسکن ارزیابی می‌شود.

به گفته مهدی روانشادنیا، کارشناس ارشد بازار مسکن، بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بوده و در پیک‌هایی تا ۱۶۰۰ دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور، ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ایسنا تصریح کرد: بازار مسکن معمولا رفتار متفاوتی با بازار بقیه کالاها دارد؛ زیرا قابل واردات نیست که بتوان از آن طریق قیمت‌ها را اصلاح کرد و به همین دلیل ضوابط منطقه‌ای و محلی بر آن حاکم است.

   نوسان در سیکل‌های طبیعی بازار مسکن 

روانشادنیا در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن گفت: قیمت خانه طی شش سال گذشته به قدری بالا رفته که چند اتفاق را با خود همراه کرده است. اول اینکه از سال ۱۳۹۶ به بعد سیکل‌های طبیعی بازار به هم ریخته است. تا پیش از سال ۱۳۹۶ به مدت حدود ۲۰ سال بازار مسکن اینگونه بود که پس از یک دوره چهار تا پنج ساله رکود به ۱ تا ۱.۵ سال افزایش قیمت می‌رسید، سپس در سیکل تطبیق با تورم قرار می‌گرفت و مجددا وارد رکود می‌شد که از تورم عقب می‌افتاد.

وی یادآور شد: از آذر ۱۳۹۶ تا الان به مدت شش سال متوالی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم و تنها پارامتری که کم و زیاد شده تعداد معاملات است و در حال حاضر تعداد معاملات با حدود ۳۰۰۰ فقره در تهران به کف رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند، افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی به خصوص بازار ارز وارد نشود، دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت. روانشادنیا متغیرهایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم مصالح ساختمانی، وضعیت بازارهای موازی، میزان نقدینگی و توان متقاضیان را در بازار مسکن موثر دانست و گفت: متغیری که در حال حاضر عمده‌ترین تاثیر را دارد طرف تقاضا است که با کاهش قدرت خرید مواجه شده است. در بخش ساخت و ساز، عرضه‌ای به لحاظ تعداد واحد مسکونی از سال‌های گذشته ایجاد شده که در بازار وجود دارد. البته در دو سه سال گذشته با کاهش پروانه‌های صادره از سوی شهرداری مواجهیم که ممکن است اثر خود را در سال‌های آینده نشان دهد اما فعلا اصلی‌ترین مولفه محسوب نمی‌شود.

   کاهش فاصله قیمت  بین شمال و جنوب تهران 

وی یکی از شاخص‌های تایید کاهش توان خرید را کوچ طبقاتی دانست و گفت: تا سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران 5 برابر میانگین منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه بود. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که این رقم به سه برابر رسیده است. این نشان می‌دهد در دو سه سال اخیر طرف تقاضا به سمت مناطق کم‌برخوردار رفته و همین عامل باعث افزایش قیمت در محدوده جنوبی تهران شده است.

   نبض تازه‌ترین روند صعودی قیمت مسکن

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مسکن در پایتخت طی شهریور ماه سال جاری به 80 میلیون و 838 هزار تومان بالغ شده و حجم معاملات ملکی نیز در شهریورماه سال جاری به 3 هزار و 8 فقره تقلیل یافته است. رشد بیش از 60 درصدی قیمت مسکن همزمان با افول حجم معاملات ملکی حاکی از تعمیق رکود- تورمی در بازار مسکن است.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، تازه‌ترین روند صعودی قیمت مسکن از آبان سال گذشته آغاز شده است به گونه‌ای که تورم ماهانه مسکن در آبان سال 1401 به 5 درصد، در آذرماه به 4.1 درصد، در دیماه به 9.8 درصد، در بهمن به 11.6 درصد و در اسفند به اوج 13.8 درصد رسیده است. در فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری، کمابیش تب تند قیمت مسکن وجود داشته است به گونه‌ای که در نخستین ماه سال به 10.1 درصد و در دومین ماه سال به 8.7 درصد رسیده است. با سرکوب نرخ ارز از اردیبهشت ماه اما نوسان بازارها از جمله بازار مسکن به نوعی مهار شد.

این مساله در تورم مسکن نیز نمایان شد به گونه‌ای که در خرداد، این شاخص به یک باره به 1.6 درصد افت کرده و در سه ماهه تابستان به ترتیب رکوردهای منفی 2.8، منفی 0.7 و منفی 1.7 درصد را برجای گذاشته است. اگر چه نقطه اوج تورم ماهانه مسکن در طی سه فصل اخیر، در اسفند سال گذشته بروز یافته است اما اوج تورم نقطه به نقطه مسکن با 121.8 درصد در اردیبهشت ماه سال جاری تجلی یافته و پس از آن در ماه‌های بعدی به تدریج از آن کاسته شده و در شهریورماه سال جاری به 75.2 درصد رسیده است. به عبارت دیگر، قیمت مسکن در آخرین ماه تابستان 1402 نسبت به دوره مشابه سال قبل، بیش از 75 درصد رشد داشته است! تورم سالانه مسکن در یک ساله منتهی به اول مهر 1402 اما 83.9 درصد ثبت شده است که رقم قابل توجهی است. به عبارت روشن‌تر، همه این شاخص‌ها نشان می‌دهد، افت قیمت و تورم مسکن طی فصل تابستان به واسطه مهار مصنوعی نرخ ارز بوده است و در نتیجه به محض از کف در رفتن کنترل نرخ ارز احتمال رشد مجدد قیمت‌های اسمی در بازار مسکن وجود خواهد داشت.

 مالیات خانه‌های خالی بی‌معنی شد

روانشادنیا همچنین با اشاره به برنامه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی یادآور شد: مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۶۷ مطرح بود تا اینکه سال ۱۳۹۵ مجلس به آن ورود کرد و سال ۱۳۹۹ قانونی در این زمینه وضع شد. برآورد این بود که ۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد بعد که اعداد را جمع زدند مشخص شد، این رقم خیلی کمتر است. زمانی که قصد وصول مالیات داشتند آمار و اعداد کمتر و کمتر شد تا جایی که موضوع مالیات بر خانه‌های خالی تقریبا بی‌معنی شد. بنابراین نمی‌توان از این ناحیه شاهد عرضه‌ قابل توجهی واحد مسکونی برای کنترل بازار مسکن باشیم.

تهران شهری با 258 هزار خانه لاکچری

در این حال، آنگونه که فارس گزارش کرده است، بر اساس فهرست مالکیت‌های ارسالی از سوی وزارت راه و شهرسازی به سازمان امور مالیاتی کشور، تاکنون 729 هزار و 702 واحد مسکونی گران‌قیمت (لوکس) شناسایی شده و اطلاعات این واحدهای مسکونی به سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس ارسال شده است.

بر اساس قانون بودجه سال 1402 دولت موظف است بر واحدهای مسکونی و خانه‌های لوکس که ارزش آنها از 20 میلیارد تومان بیشتر باشد، مالیات بگیرد.

بر اساس این گزارش، بر اساس این اطلاعات استان تهران با 257 هزار و 704 واحد مسکونی لوکس در صدر فهرست استان‌ها با بیشترین واحد مسکونی گران‌قیمت شناسایی شده قرار دارد. پس از تهران استان‌های فارس، اصفهان و مازندران به ترتیب با 108 هزار و 983 واحد مسکونی، 78 هزار و 488 واحد مسکونی و 48 هزار و 651 واحد مسکونی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

کمترین واحد مسکونی لوکس شناسایی‌شده نیز مربوط به استان لرستان با 911 ملک گران قیمت است.

خرید ۱۰ متر مسکن  با وام ۹۶۰ میلیون تومانی

در حالی متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۸۱ میلیون تومان رسیده که با وام ۹۶۰ میلیونی مسکن می‌توان حدود ۱۰ متر خانه با احتساب هزینه اوراق خریداری کرد. اواخر خردادماه امسال با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم برای زوجین تهرانی به 800 میلیون تومان و با احتساب وام تعمیر (جعاله) به 960 میلیون تومان افزایش یافت.

در سایر شهرها نیز این وام از 160 میلیون تومان به 320 میلیون تومان افزایش یافت. برای تهیه این تسهیلات، متقاضی (زوج‌ها) معادل 2 برابر رقم وام یعنی 1920 برگه اوراق حق تقدم وام مسکن (تسه) را خریداری کنند. نرخ این اوراق در زمان حاضر به‌طور میانگین حدود 95 هزار تومان است. بنابراین متقاضیان همان ابتدا بایستی حدود 183 میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کنند.

در واقع آن چیزی که پس از کسر هزینه خرید اوراق حق تقدم مسکن برای متقاضیان می‌ماند حدود 777 میلیون تومان است. با توجه به جدیدترین گزارش مرکزی آمار ایران از تحولات بازار مسکن که متوسط قیمت مسکن را حدود 81 میلیون تومان اعلام کرده با رقم مذکور می‌توان حدود 10 مترمربع مسکن در شهر تهران خریداری کرد.

به گزارش تسنیم، مبلغ اقساط ماهانه وام 160 میلیون تومانی تعمیر حدود 4.5 میلیون تومان و وام 800 میلیون تومانی حدود 16.1 میلیون تومان خواهد بود. مجموع اقساط این 2 وام ماهانه حدود 20 میلیون و 600 هزار تومان است.