گروه راه و شهرسازی|
تورم مسکن در سال 1400 مسیر متفاوتی از تورم عمومی در پیش گرفت، به گونه‌ای که در برخی از ماه‌های سال گذشته، حتی قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) منفی شد و سرانجام بر اساس آخرین آمارهای رسمی، قیمت اسمی مسکن در بهمن ماه سال گذشته از حرکت باز ایستاد و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با رشد اندک 0.4 درصدی، ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان گزارش شد. اگرچه بانک مرکزی هنوز گزارش تحولات بازار مسکن در اسفند ماه را منتشر نکرده است، اما با توجه به سیطره عوامل خارج از بازار مسکن بر تحولات این بازار به نظر می‌رسد، روند نزولی قیمت واقعی مسکن در سال 1400، طی 45 روز گذشته نیز دستخوش تغییر نشده باشد. چه آنکه کاهش انتظارات تورمی ناشی از تحرکات دیپلماتیک در حوزه هسته‌ای به عنوان موتور اصلی انحراف مسیر تورم مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های گذشته همچنان فعال است. پیش از این انتظار می‌رفت، مذاکرات هسته‌ای تا قبل از نوروز به نتیجه برسد و در پی آن فروش نفت و درآمدهای نفتی افزایش یابد و به طبع نرخ دلار به عنوان نماگر انتظارات تورمی رقم‌های زیر 25 هزار تومان را لمس کند؛ اما اینگونه نشد. در این حال، مذاکرات به شکست نیز نینجامید و همچنان با شدت و ضعف در حال انجام هست. همین زنده بودن نبض مذاکرات هسته‌ای، بر خلاف تغییر برخی از شاخص‌ها از جمله افزایش دوباره نرخ دلار به بالای 26 هزار تومان، منجر به روشن ماندن چراغ صبر و انتظار در بازار مسکن شده است.در این حال، با توجه به اینکه فعالان بازار در انتظار مشخص شدن نتایج مذاکرات هسته‌ای بوده و هستند، به نظر می‌رسد، ثبات نسبی قیمتها در بازار اسفند نیز وجود داشته و تعداد معاملات نیز به دلیل کسادی بازار مسکن در نیمه دوم اسفند هر سال، تا حدی دچار افت شده باشد. در چنین شرایطی است که پیش بینی می‌شود، این روند با توجه به تعطیلی دو هفته‌ای بازار مسکن در نوروز و همچنین شروع ماه رمضان به همراه صبر و انتظار مضاعف نسبت به مذاکرات هسته‌ای قیمت مسکن را دستخوش تغییر خاصی نکند اما احتمالا تعداد معاملات در فروردین ماه تا حدی افت خواهد کرد.
تناقض‌های قیمتی در بازار مسکن
کارشناسان عوامل مختلفی را در پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ برمی‌شمرند. برخی با استناد به صحبت‌های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر کسری ۱۰ میلیون واحد مسکونی معتقدند دست کم تا ۱۰ سال آینده نمی‌توان انتظار ثبات مطلق در بازار مسکن داشت و هر از گاهی با تلنگرهای اقتصادی باید منتظر تلاطم این بازار باشیم. طی یک سال گذشته با وجود ثبات قیمتها و رکود معاملات در بازار، نهاده‌های ساختمانی به‌طور متوسط حدود ۵۰ درصد رشد قیمت داشتند. با توجه به نبود تقاضای موثر در بازار، رغبت سازندگان برای ساخت و ساز کاهش یافته است.
رکود تورمی در انتظار بازار مسکن
در همین رابطه، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: هزینه‌های مختلفی که سازندگان متقبل می‌شوند، نهایتا بر عهده خریدار نهایی قرار می‌گیرد. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش حقوق و دستمزد، عوارض منتج به صدور پروانه ساختمان، هزینه مختلف اخذ انشعابات، بسته‌های خدمت نظام مهندسی در سال آینده افزایش می‌یابد و این به معنای تورم بازار مسکن خواهد بود. پورحاجت اظهار کرد: بعضا شعار می‌دهند که قصد داریم جلوی جهش‌های قیمت مسکن را بگیریم، اما با وجود قانون جهش تولید مسکن، برای سال آینده شرایط خوبی را به لحاظ هزینه‌های ساخت مسکن پیش‌بینی نمی‌کنیم. نهادها و ارگان‌های مرتبط با بخش مسکن، هزینه‌ها را هرطور دلشان خواست افزایش دادند و بخش خصوصی هیچ چاره‌ای برای افزایش قیمت مسکن ندارد. نمی‌توان هزینه تولید را بیش از ۵۰ درصد بالا برد و انتظار داشت بنگاه‌های تولیدی هزینه‌های تولید مسکن را افزایش ندهند.
مسکن تا 3 سال به خواب می‌رود؟
با این حال سید محمد مرتضوی، عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان انتظار دارد بازار مسکن دست کم تا سه سال آینده به خواب برود. او بیان کرد: افزایش هزینه‌های ساخت و نبود متقاضی موثر منجر به رکود مسکن در سال ۱۴۰۱ خواهد شد. البته در صورت احیای برجام، تقویت پول ملی و افزایش توان خرید متقاضیان به تدریج بازار به رونق می‌رسد اما این فرآیند دو تا سه سال طول می‌کشد.
مرتضوی در عین حال معتقد است: با پالس‌های منفی که از وضعیت اقتصادی و تورم در ماه‌های اخیر دریافت شد، نمی‌توان به کنترل قیمت تمام‌شده مسکن امیدوار بود. قیمت مصالح ساختمانی رشد داشت. در یکی دو ماه گذشته نیز اعلام شد که نرخ عوارض ساختمانی توسط شهرداری‌ها افزایش می‌یابد. از طرف دیگر با افزایش هزینه‌های مربوط به تامین اجتماعی، زمزمه افزایش قیمت انشعابات و دستگاه‌های خدمات‌رسان و نهایتا دستمزدها که برای سال آینده ۵۷ درصد افزایش پیدا کرده، قطعا تاثیر مستقیم و قابل توجهی در قیمت تمام شده مسکن را شاهد خواهیم بود.از طرف دیگر رییس اتحادیه مشاوران املاک به ثبات بازار در سال ۱۴۰۱ امیدوار است. مصطفی قلی خسروی درخصوص پیش بینی بازار مسکن در سال جاری گفت: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته و از سال ۱۴۰۰ وارد دوره ثبات شده است. اما متغیرهایی مثل مذاکرات سیاسی، تحولات اقتصاد کلان، بازارهای موازی، تورم عمومی، میزان نقدینگی، تورم نهاده‌های ساختمانی و میزان کسری مسکن بر این بازار اثرگذار است. بر همین اساس پیش‌بینی دقیق این بازار ممکن نیست.
وی افزود: به دلیل عدم توانایی دولت قبل در کنترل تلاطمات اقتصادی و رشد شدید قیمت ارز در سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ بازار مسکن با رشد قیمت مواجه شد و مشاوران املاک نه تنها هیچگونه نقشی در افزایش قیمت نداشتند بلکه از جهش نرخ ها و رکود معاملات متضرر شدند.رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: اگر بخواهیم مروری بر وضعیت مولفه‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن داشته باشیم، باید بگوییم رشد تا ۳۰ درصدی نقدینگی و رسیدن آن به بیش از ۴۵۰۰ هزار میلیارد تومان، تورم بالای ۴۰ درصدی به جا مانده از دولت قبل، میزان افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش ساخت و ساز از عوامل منفی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ محسوب می‌شود.
خسروی تصریح کرد: از آن طرف با موضوعاتی مثل تکمیل دوره رونق مسکن، کنترل قیمت ارز و اخبار امیدوارکننده از مذاکرات هسته‌ای مواجهیم که از عوامل مثبت محسوب می‌شود.
کمبود فایل در مناطق مصرفی
طبق گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت، بیشترین میزان تقاضای مصرفی خرید مسکن در تهران در مناطق ۴، ۵، ۷، ۸، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از سوی خانوارهای متوسط شهری دیده می‌شود.
این در حالی است که بررسی‌های میدانی از کمبود فایل‌های فروش مسکن مصرفی در این مناطق حکایت دارد؛ یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ به مهر گفت: با توجه به افزایش قیمت مسکن در سایر مناطق پایتخت و رسیدن قیمت واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۱۰۰ متری در مناطقی که در سال‌های گذشته اقشار متوسط و خانوارهای کارمند در محله‌هایی چون ستارخان، جنت آباد، شهرزیبا، شهران، صادقیه و مرزداران به ۵ تا ۱۵ میلیارد تومان، بیشتر خانوارها به سمت مناطق ۹ و ۱۰ که جنوب خیابان آزادی هستند، متمایل شده‌اند.
وی افزود: قیمت مسکن در این مناطق از ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان در متراژهای کوچک و طبقات بالا بدون آسانسور آغاز شده و تا ۲.۵ میلیارد تومان ادامه می‌یابد. ولی مساله اصلی این است که پس انداز خانواده‌ها به همراه وام خرید مسکن، کفاف خرید واحدهای زیر یک و نیم میلیارد تومانی را می‌دهد که تعداد آنها در منطقه کم است و فروشندگان منتظرند تا ببینند در سال جاری چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ می‌دهد؛ لذا فایل فروش مسکن مصرفی در مناطق میانی پایتخت رو به کاهش گذاشته است.
2 عامل موثر در ثبات قیمت ها
در این حال، سعید لطفی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران ثبات قیمت مسکن در ماه‌های گذشته را به دلیل کاهشی بودن قیمت دلار در دو ماه اخیر دانست و افزود: خبرهایی که از نشست وین به گوش می‌رسد، در عدم افزایش قیمت مسکن طی دو ماه گذشته بی تأثیر نبوده است.
وی همچنین گفت: طرح‌های حمایتی مسکن دولت سیزدهم در صورت اجرایی شدن در سال جدید، می‌تواند به ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن منجر شده و روند ثبات قیمت مسکن را در پی داشته باشد.وی با بیان اینکه بهتر بود بخشی از واحدهای نهضت ملی مسکن به بافت‌های فرسوده شهر تهران منتقل می‌شد، تصریح کرد: برخی معتقدند ساخت و ساز در اطراف تهران کمکی به بازار مسکن تهران نمی‌کند و باید این ساخت و سازها در بافت‌های فرسوده و میانی شهر تهران با همکاری شهرداری پایتخت در کاهش هزینه صدور پروانه انجام شود؛ در این صورت می‌شد امیدوار بود که افزایش عرضه مسکن مصرفی و با قیمت مناسب در تهران، به کنترل قیمت مسکن پایتخت بینجامد.
