سهم بيش از ۷۰ درصدي زمين در هزينه مسكن
در حالي كه زمين در برخي برآوردها بيش از ۷۰ درصد قيمت تمام‌شده مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد، مجيد گودرزي، كارشناس مسكن معتقد است نمي‌توان كمبود زمين را تنها عامل گراني مسكن دانست؛ بلكه رهاشدگي بازار، ضعف قانونگذاري، نبود آمار شفاف و تأثير قيمت‌هاي پيشنهادي بر انتظارات بازار نيز در تشديد بحران مسكن نقش دارند.
در حالي كه زمين در برخي برآوردها بيش از ۷۰ درصد قيمت تمام‌شده مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد، مجيد گودرزي، كارشناس مسكن معتقد است نمي‌توان كمبود زمين را تنها عامل گراني مسكن دانست؛ بلكه رهاشدگي بازار، ضعف قانونگذاري، نبود آمار شفاف و تأثير قيمت‌هاي پيشنهادي بر انتظارات بازار نيز در تشديد بحران مسكن نقش دارند. بازار مسكن ايران در شرايطي با افزايش قيمت‌ها، كاهش قدرت خريد خانوارها و افت توان معاملاتي مواجه است كه سهم بالاي زمين از هزينه تمام‌شده ساخت‌وساز، بار ديگر ضرورت بازنگري در سياست‌هاي اين بخش را مطرح كرده است.
سهم بالاي زمين آيا كمبود عرضه تنها عامل گراني است؟
گودرزي با اشاره به تجربه كشورهاي مختلف در ساماندهي بازار مسكن اظهار كرد: بسياري از كشورها مسيرهايي را طي كرده‌اند كه به بهبود شرايط بازار مسكن منجر شده است؛ حتي در برخي موارد، شرايط اين كشورها از نظر ظرفيت‌ها و امكانات، تفاوت چنداني با وضعيت ايران نداشته است. با اين حال، بازار مسكن در ايران به دليل رهاشدگي و قانونگذاري متأثر از منافع ذي‌نفعان، طي نسل‌هاي مختلف به يكي از گلوگاه‌هاي اصلي فشار بر معيشت مردم تبديل شده است.
او افزود: بازار مسكن در ايران، با وجود ظرفيت‌هاي گسترده، با نارسايي‌هايي مواجه است كه تناسبي با امكانات و توانمندي‌هاي كشور ندارد. براي مثال، زماني كه سهم زمين از قيمت تمام‌شده مسكن به بيش از ۷۰ درصد مي‌رسد، نمي‌توان بدون بررسي دقيق عوامل موثر، كمبود زمين را تنها دليل اين وضعيت دانست. اين اظهارات در شرايطي مطرح مي‌شود كه سهم بالاي زمين در قيمت نهايي مسكن، موضوعي فراتر از هزينه‌هاي ساخت‌وساز را پيش روي سياستگذاران قرار مي‌دهد. در چنين وضعيتي، عواملي مانند نحوه عرضه زمين، تمركز تقاضا در مناطق شهري، هزينه‌هاي آماده‌سازي و زيرساخت، محدوديت‌هاي ساخت‌وساز و انتظارات سرمايه‌اي مي‌توانند در شكل‌گيري قيمت‌ها موثر باشند. بنابراين، بررسي سهم زمين بايد با توجه به موقعيت جغرافيايي، نوع پروژه و روش محاسبه هزينه تمام‌شده انجام شود و نمي‌توان اين نسبت را بدون داده‌هاي تفكيك‌شده به تمام بازار مسكن تعميم داد.
قانونگذاري و نظارت حلقه مفقوده ساماندهي بازار
اين كارشناس مسكن با تأكيد بر ضرورت قانونگذاري كارشناسي‌شده در اين حوزه تصريح كرد: مسكن يكي از نيازهاي اساسي خانوارهاست و به همين دليل، بايد در سياستگذاري‌هاي اقتصادي و برنامه‌هاي دولت‌ها جايگاه ويژه‌اي داشته باشد. نمي‌توان اين بازار را بدون نظارت و چارچوب‌هاي قانوني موثر رها كرد و انتظار داشت كه مشكلات آن بر معيشت مردم تأثير نگذارد. از منظر تحليلي، اهميت اين موضوع به ويژگي‌هاي خاص بازار مسكن بازمي‌گردد. مسكن هم كالايي ضروري براي سكونت است و هم مي‌تواند به عنوان دارايي سرمايه‌اي مورد توجه قرار بگيرد. همين دوگانگي سبب مي‌شود تحولات قيمت، علاوه بر متقاضيان مصرفي، بر رفتار سرمايه‌گذاران و تصميم‌هاي سازندگان نيز اثر بگذارد. در اين ميان، سياستگذاري موثر مستلزم آن است كه ابزارهاي قانوني، برنامه‌هاي عرضه زمين، نظام تأمين مالي و سياست‌هاي حمايتي از خانوارها در چارچوبي هماهنگ عمل كنند. نبود چنين هماهنگي‌اي مي‌تواند فاصله ميان قيمت مسكن و توان مالي متقاضيان را افزايش بدهد؛ به‌ويژه براي خانوارهايي كه بخش عمده درآمد خود را صرف هزينه‌هاي ضروري زندگي مي‌كنند.
آگهي‌ها چگونه بر انتظارات بازار اثر مي‌گذارند؟
گودرزي با انتقاد از تأثير قيمت‌هاي پيشنهادي بر روند قيمت‌گذاري در بازار مسكن گفت: نمي‌توان پذيرفت كه فردي با انتشار يك آگهي و درج قيمتي غيرواقعي، زمينه شكل‌گيري مبنايي براي قيمت‌گذاري‌هاي بعدي را فراهم كند؛ درحالي كه قيمت‌هاي پيشنهادي لزوما بيانگر ارزش واقعي ملك يا قيمت معاملات انجام‌شده نيستند. او ادامه داد: در بازار مسكن، انتشار آمارهاي رسمي و شفاف اهميت فراواني دارد. اگر اطلاعات معتبر در دسترس نباشد، قيمت‌هاي پيشنهادي كه ممكن است مبناي اقتصادي و منطقي نداشته باشند، در تحليل‌ها و محاسبات بازار مورد استناد قرار مي‌گيرند. اين روند مي‌تواند به تشديد انتظارات تورمي و افزايش آشفتگي در بازار منجر شود. تفاوت ميان قيمت پيشنهادي و قيمت قطعي معامله، يكي از نكات كليدي در تحليل بازار مسكن است. قيمت درج‌شده در آگهي، در وهله نخست بيانگر انتظار فروشنده است و لزوما نشان نمي‌دهد كه ملك با همان مبلغ معامله خواهد شد. با اين حال، تكرار قيمت‌هاي بالا در آگهي‌ها مي‌تواند بر تصور خريداران و فروشندگان از سطح عمومي قيمت‌ها اثر بگذارد و انتظارات قيمتي را تقويت كند. از اين رو، دسترسي به آمار قابل اتكاي معاملات قطعي، اطلاعات مربوط به تعداد خريدوفروش‌ها و داده‌هاي تفكيك شده بر اساس منطقه و نوع ملك، براي ارزيابي دقيق وضعيت بازار ضروري است. چنين اطلاعاتي مي‌تواند به سياستگذاران، كارشناسان و متقاضيان كمك كند تا ميان تغييرات واقعي بازار و انتظارات شكل‌گرفته در فضاي آگهي‌ها تمايز قائل شوند.
شفافيت اطلاعاتي پيش‌شرط اصلاح بازار مسكن
اين كارشناس مسكن با اشاره به ضرورت شفافيت اطلاعاتي در اين بخش اظهار كرد: در شرايطي كه مسكن يكي از نيازهاي ضروري و كم‌كشش خانوارهاست، نبود نظارت موثر و فقدان اطلاعات دقيق مي‌تواند پيامدهاي گسترده‌اي براي اقتصاد و معيشت مردم داشته باشد. ازاين‌رو، اصلاح قوانين، تقويت نظارت و استفاده از داده‌هاي معتبر بايد از اولويت‌هاي سياستگذاري در اين حوزه باشد. تأكيد بر شفافيت اطلاعاتي از آن جهت اهميت دارد كه تصميم‌گيري در بازار مسكن، بدون اطلاع دقيق از قيمت معاملات، حجم عرضه و تقاضا و روند تغييرات منطقه‌اي، مي‌تواند به سياست‌هايي منجر شود كه با واقعيت بازار همخواني ندارند. در مقابل، انتشار منظم داده‌هاي معتبر امكان ارزيابي اثر سياست‌هاي اجرايي و شناسايي نقاط بحراني بازار را فراهم مي‌كند. با اين حال، شفافيت به‌تنهايي براي حل بحران مسكن كافي نيست. اطلاعات دقيق زماني به بهبود شرايط منجر مي‌شود كه مبناي تصميم‌گيري‌هاي اجرايي قرار بگيرد و با سياست‌هاي موثر در حوزه زمين، ساخت‌وساز، تأمين مالي و حمايت از تقاضاي مصرفي همراه شود.
ركود تورمي
همزماني افزايش قيمت و افت معاملات
گودرزي در پايان با اشاره به پيامدهاي شرايط فعلي بازار مسكن گفت: تداوم اين وضعيت، زمينه‌ساز تشديد ركود تورمي در بازار شده است؛ شرايطي كه در آن، از يك سو قيمت‌ها افزايش مي‌يابند و از سوي ديگر، قدرت خريد مردم و توان انجام معاملات كاهش پيدا مي‌كند. در چنين وضعيتي، تقريبا تمام گروه‌هاي مرتبط با بازار مسكن، از متقاضيان مصرفي گرفته تا ساير فعالان اين حوزه، با مشكلات و فشارهاي اقتصادي مواجه مي‌شوند. ركود تورمي در بازار مسكن به وضعيتي اشاره دارد كه افزايش يا ماندگاري قيمت‌ها با كاهش معاملات و تضعيف قدرت خريد همراه مي‌شود. در چنين شرايطي، خريداران مصرفي به دليل فاصله گرفتن قيمت‌ها از توان مالي خود، خريد را به تعويق مي‌اندازند و فروشندگان نيز ممكن است به اميد دستيابي به قيمت بالاتر، از تعديل انتظارات خودداري كنند. اين وضعيت مي‌تواند حجم معاملات را كاهش بدهد، بدون آنكه الزاما به افت محسوس قيمت‌هاي پيشنهادي منجر شود. پيامدهاي اين شرايط تنها به خريداران محدود نيست. سازندگان با دشواري فروش واحدهاي ساخته‌شده و افزايش نااطميناني نسبت به بازگشت سرمايه روبرو مي‌شوند و فعالان مرتبط با ساخت‌وساز نيز ممكن است از كاهش فعاليت‌هاي جديد تأثير بپذيرند. در مجموع، اظهارات اين كارشناس بار ديگر ضرورت بررسي ريشه‌هاي ساختاري گراني مسكن را برجسته مي‌كند. اگر سهم زمين از قيمت تمام‌شده در بخش‌هايي از بازار به بيش از ۷۰ درصد برسد، پاسخ به بحران نمي‌تواند صرفا به افزايش ساخت‌وساز يا كنترل قيمت آگهي‌ها محدود شود. شناسايي عوامل موثر بر قيمت زمين، اصلاح چارچوب‌هاي قانوني، تقويت نظارت، انتشار آمار دقيق معاملات و طراحي سياست‌هايي متناسب با توان خريد خانوارها، از جمله محورهايي است كه مي‌تواند مبناي ارزيابي و اصلاح سياست‌هاي مسكن قرار بگيرد.
