خانه‌دار شدن با تسهيلات روي كاغذ
در شرايطي كه هزينه خريد مسكن از توان مالي بسياري از خانوارها فاصله گرفته و تمديد قرارداد اجاره به دغدغه‌اي جدي براي مستأجران تبديل شده است، تسهيلات بانكي ديگر به‌تنهايي پاسخگوي نياز متقاضيان نيست.
در شرايطي كه هزينه خريد مسكن از توان مالي بسياري از خانوارها فاصله گرفته و تمديد قرارداد اجاره به دغدغه‌اي جدي براي مستأجران تبديل شده است، تسهيلات بانكي ديگر به‌تنهايي پاسخگوي نياز متقاضيان نيست. شكاف ميان قدرت خريد مردم و قيمت خانه، در كنار افزايش هزينه‌هاي ساخت، محدوديت دسترسي به زمين آماده و ضعف سامان‌دهي بازار اجاره، نشان مي‌دهد بحران مسكن را نمي‌توان صرفاً با پرداخت وام بيشتر يا افزايش تعداد واحدهاي ساخته‌شده حل كرد. مساله اصلي اين است كه سياست‌هاي حمايتي تا چه اندازه با واقعيت اقتصادي خانوارها تناسب دارند و آيا برنامه‌هاي دولت مي‌توانند دسترسي به مسكن مناسب را به امكاني واقعي تبديل كنند.اظهارات بابك نگاهداري، رييس مركز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، درباره ناهماهنگي تسهيلات با هزينه خريد و اجاره مسكن، بار ديگر ضعف‌هاي سياست‌گذاري در اين بخش را برجسته كرده است. از نگاه او، مسكن تنها يك كالاي اقتصادي نيست، بلكه با اشتغال، خانواده، آموزش فرزندان و امنيت رواني مردم ارتباط مستقيم دارد؛ موضوعي كه ضرورت بازنگري در سياست‌هاي تأمين مالي، عرضه زمين و تنظيم بازار اجاره را دوچندان مي‌كند.
شكاف تأمين مالي عميق‌تر مي‌شود
نگاهداري با اشاره به عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها اظهار كرد: طي سال‌هاي گذشته عوامل مختلفي موجب افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها در كشور شده‌اند. در شرايط تورمي، مردم براي حفظ ارزش سرمايه خود، دارايي‌هايشان را به سمت بازار مسكن هدايت مي‌كنند و اين مساله به افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها دامن مي‌زند. البته عوامل ديگري نيز در اين زمينه موثرند.او در ادامه، ناهماهنگي تسهيلات بانكي با هزينه واقعي مسكن را يكي از مشكلات اين بازار دانست و تأكيد كرد: همچنين، تسهيلاتي كه براي خريد مسكن در اختيار مردم قرار مي‌گيرد، متناسب با قيمت خانه و هزينه‌هاي خريد و اجاره آن نيست.اين اظهارات، مساله‌اي اساسي را در سياست اعتباري كشور آشكار مي‌كند: وام زماني مي‌تواند قدرت خريد ايجاد كند كه سهم قابل‌توجهي از هزينه واقعي خريد خانه را پوشش دهد و اقساط آن نيز با درآمد متقاضيان تناسب داشته باشد. اگر تسهيلات تنها بخش محدودي از قيمت يك واحد مسكوني را تأمين كند، متقاضي همچنان به آورده اوليه سنگيني نياز خواهد داشت؛ آورده‌اي كه براي بسياري از حقوق‌بگيران و زوج‌هاي جوان، به مانعي جدي تبديل شده است.از سوي ديگر، افزايش مبلغ اسمي وام بدون توجه به رشد قيمت مسكن، هزينه ساخت و شرايط بازپرداخت، لزوماً به معناي بهبود قدرت خريد نيست. چنانچه هزينه‌هاي بازار با سرعتي بيشتر از ظرفيت تأمين مالي خانوارها افزايش يابد، اثر حمايتي تسهيلات كاهش پيدا مي‌كند و فاصله ميان متقاضي و مالكيت مسكن همچنان باقي مي‌ماند. بنابراين، چالش فقط پايين بودن مبلغ وام نيست؛ ساختار تأمين مالي، ميزان پوشش هزينه خريد، دوره بازپرداخت و تناسب اقساط با درآمد خانوار نيز اهميت دارد.
تورم؛ نيروي محرك ورود سرمايه‌ها به بازار مسكن
به گزارش تسنيم، نگاهداري، تورم و تلاش مردم براي حفظ ارزش دارايي‌ها را از عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها دانسته است. در شرايط تورمي، بخشي از سرمايه‌ها به سمت دارايي‌هايي حركت مي‌كنند كه از نگاه صاحبان آنها امكان حفظ ارزش دارند. مسكن نيز در چنين فضايي، علاوه بر كاركرد مصرفي، به ابزاري براي نگهداري سرمايه تبديل مي‌شود.اين وضعيت مي‌تواند رقابت بر سر خريد واحدهاي مسكوني را تشديد كند؛ به‌ويژه زماني كه عرضه زمين آماده و مسكن متناسب با توان اقتصادي خانوارها محدود باشد. در چنين بازاري، متقاضي مصرفي كه براي تأمين سرپناه به خانه نياز دارد، با تقاضايي مواجه مي‌شود كه انگيزه آن ممكن است نه سكونت، بلكه حفظ ارزش سرمايه باشد.
زمين بلااستفاده، مسكن گران گره عرضه كجاست؟
رييس مركز پژوهش‌هاي مجلس، محدوديت زمين‌هاي شناسايي‌شده و آماده‌اي را كه امكان ورود به چرخه ساخت‌وساز دارند، از عوامل موثر بر مشكلات بازار دانست. او گفت: يكي از اين عوامل، كمبود زمين‌هاي شناسايي‌شده و آماده‌اي است كه بتوان آنها را وارد بازار مسكن كرد.مساله زمين را نبايد صرفاً با وسعت اراضي موجود سنجيد. زمين زماني مي‌تواند به ظرفيت واقعي توليد مسكن تبديل شود كه موانع حقوقي و اجرايي آن برطرف شده و امكان تأمين خدمات و زيرساخت‌هاي موردنياز فراهم باشد. عرضه زمين بدون برنامه‌ريزي براي آب، برق، حمل‌ونقل عمومي، مدرسه، مراكز درماني و ساير خدمات شهري، ممكن است به توسعه سكونتگاه‌هايي منجر شود كه هزينه‌هاي زندگي در آنها براي خانوارها سنگين است.
نگاهداري درباره مسووليت دولت اظهار كرد: وظيفه دولت اين است كه زمين‌هاي بلااستفاده را براي ساخت مسكن فعال كند، زيرساخت‌هاي موردنياز براي توسعه اين بخش را فراهم آورد، بازار خريدوفروش و اجاره را تنظيم كند و حمايت‌هاي مالي لازم را براي گروه‌هاي هدفي كه به آنها اشاره شد، در نظر بگيرد.
نگاهداري، همچنين پيچيدگي مقررات و دشواري فرايند ساخت‌وساز را نيز از موانع توسعه بازار دانست و گفت: مقررات ساخت‌وساز در كشور در بسياري از موارد براي سازندگان دست‌وپاگير است و فرايند ساخت‌وساز نيز به‌سادگي و رواني انجام نمي‌شود.
اجاره‌نشيني در سايه نااطميناني
در شرايطي كه خريد خانه براي بسياري از خانوارها دشوار شده است، بازار اجاره نقشي تعيين‌كننده در امنيت اقتصادي و اجتماعي مردم دارد. نگاهداري درباره ضعف‌هاي اين بخش گفت: نبود بازار حرفه‌اي و سامان‌يافته براي اجاره مسكن نيز يكي ديگر از مشكلات اين حوزه به شمار مي‌رود.
او با تأكيد بر ابعاد اجتماعي مسكن اظهار كرد: مساله مسكن صرفاً به ساختمان محدود نمي‌شود، بلكه با اشتغال، خانواده، تحصيل فرزندان و امنيت رواني خانواده‌ها گره خورده است. براي فردي كه مستأجر است، تمديد قرارداد اجاره تنها يك موضوع اقتصادي نيست؛ بلكه با آرامش رواني و امكان برنامه‌ريزي براي زندگي او ارتباط مستقيم دارد. ازاين‌رو، مسكن به‌طور كامل با زندگي روزمره مردم درآميخته است.
سه گروه متقاضي، سه مسير حمايتي
نگاهداري با تفكيك گروه‌هاي اصلي متقاضيان مسكن، بر ضرورت طراحي حمايت‌هاي متناسب با نياز هر گروه تأكيد كرد و گفت: در حوزه مسكن با سه گروه اصلي مواجه هستيم.
او در تشريح اين گروه‌ها يادآور شد: گروه نخست، اقشار كم‌درآمد جامعه هستند كه براي تأمين مسكن خود به حمايت و كمك جدي نياز دارند. گروه دوم، حقوق‌بگيران و زوج‌هاي جوان هستند كه بايد از طريق تسهيلات و سازوكارهاي تأمين مالي مورد حمايت قرار گيرند تا بتوانند مشكل مسكن خود را حل كنند. گروه سوم نيز مستأجران هستند كه بايد براي آنها ثبات در قراردادهاي اجاره ايجاد شود تا بتوانند با امنيت رواني بيشتري زندگي خود را مديريت كنند.
خانه ساخته مي‌شود اما آيا زندگي در آن ممكن است؟
نگاهداري با انتقاد از ارزيابي عملكرد بخش مسكن صرفاً بر اساس تعداد واحدهاي ساخته‌شده گفت: در بسياري از موارد، عملكرد بخش مسكن را صرفاً بر اساس تعداد واحدهاي ساخته‌شده ارزيابي مي‌كنيم.
او در ادامه افزود: اين در حالي است مهم‌تر از تعداد واحدهاي مسكوني، اين است كه آيا مسكن ساخته‌شده با محل اشتغال خانواده‌ها، مدارس فرزندان و دسترسي به حمل‌ونقل عمومي تناسب دارد يا خير. اگر اين تناسب برقرار نباشد، ممكن است يك مشكل حل شود، اما ده‌ها مشكل ديگر به خانواده‌ها تحميل شود.نگاهداري درباره اقدامات مورد انتظار از دولت اظهار كرد: دولت مي‌تواند با آغاز فرايند سامان‌دهي اين حوزه، ابتدا براي ايجاد ثبات در قراردادهاي اجاره اقدام كند. در مرحله بعد، بايد زمين‌هاي بلااستفاده را شناسايي و وارد چرخه ساخت‌وساز مسكن كند. همچنين، ضروري است پروژه‌هايي كه فاقد خدمات و زيرساخت‌هاي لازم هستند، متوقف شوند تا توسعه مسكن به شكلي متوازن و متناسب با نيازهاي واقعي خانواده‌ها پيش برود.
معيار موفقيت كاهش فاصله درآمد مردم با هزينه مسكن
بازار مسكن با مشكلاتي درهم‌تنيده روبروست كه حل آنها با يك ابزار منفرد امكان‌پذير نيست. وام ناكافي، تورم، كمبود زمين آماده، موانع ساخت‌وساز، بي‌ثباتي اجاره و توسعه نامتوازن شهري، در كنار يكديگر دسترسي خانوارها به مسكن مناسب را دشوار مي‌كنند. افزايش تسهيلات، اگر با قدرت خريد و توان بازپرداخت خانوارها متناسب نباشد، نمي‌تواند به‌تنهايي فاصله ميان درآمد و قيمت خانه را جبران كند. عرضه زمين نيز بدون زيرساخت و خدمات عمومي، لزوماً به ايجاد سكونتگاه مناسب منجر نمي‌شود.در نهايت، آزمون اصلي سياست‌گذاري آن است كه آيا خانوارها مي‌توانند با درآمد خود به مسكن مناسب دسترسي پيدا كنند و آيا مستأجران از ثبات كافي براي برنامه‌ريزي زندگي برخوردارند يا خير. تحقق اين هدف به هماهنگي ميان تأمين مالي، عرضه زمين، زيرساخت‌هاي شهري، اصلاح مقررات و سامان‌دهي بازار اجاره نياز دارد. در غير اين صورت، ممكن است آمار ساخت‌وساز افزايش يابد و تسهيلات بيشتري پرداخت شود، اما فاصله ميان توان اقتصادي مردم و هزينه واقعي مسكن همچنان در كشور پابرجا بماند.
