خبري از جهش قيمت تا پايان سال نيست
بازار مسكن ايران در حالي با افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز، رشد قيمت زمين و مصالح ساختماني و كاهش قدرت خريد خانوارها مواجه است كه كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، پيش‌بيني مي‌كند اين بازار تا پايان سال ۱۴۰۵ با جهش قيمتي قابل‌توجهي روبه‌رو نشود.
بازار مسكن ايران در حالي با افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز، رشد قيمت زمين و مصالح ساختماني و كاهش قدرت خريد خانوارها مواجه است كه كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، پيش‌بيني مي‌كند اين بازار تا پايان سال ۱۴۰۵ با جهش قيمتي قابل‌توجهي روبه‌رو نشود.
اين ارزيابي در شرايطي مطرح مي‌شود كه از يك‌سو هزينه توليد واحدهاي مسكوني افزايش يافته و از سوي ديگر، توان مالي متقاضيان براي ورود به بازار محدودتر شده است. با اين حال، نبود چشم‌انداز جهش قيمت لزوماً به معناي بهبود شرايط بازار نيست؛ چراكه كاهش قدرت خريد و ركود معاملات مي‌تواند مانع افزايش شديد قيمت‌ها شود، بي‌آنكه امكان خانه‌دار شدن براي اقشار متوسط و كم‌درآمد بهبود پيدا كند. بر اين اساس، پرسش اصلي آن است كه آيا محدود ماندن رشد قيمت‌ها مي‌تواند نشانه بازگشت تعادل به بازار باشد يا صرفاً از بازاري حكايت دارد كه خريداران آن ديگر توان همراهي با موج گراني را ندارند؟ گودرزي در گفت‌وگو با ايسنا، با اشاره به افزايش هزينه ساخت‌وساز و رشد قيمت‌ها در ابتداي سال جاري، تأكيد كرد: با وجود رشدي كه ابتداي سال جاري در هزينه ساخت و قيمت‌ها در بازار مسكن ايجاد شد، پيش‌بيني نمي‌كنم اين بازار تا پايان سال ۱۴۰۵ با جهش قيمتي قابل‌توجهي مواجه شود و به نظر مي‌رسد نوسانات اين بازار محدود باشد. اين پيش‌بيني بر اين ارزيابي استوار است كه افزايش هزينه‌هاي توليد، به‌تنهايي براي شكل‌گيري جهش قيمتي كافي نيست و وضعيت تقاضا نيز در تعيين مسير بازار نقش مهمي دارد. رييس اتحاديه مشاوران املاك در توضيح اين موضوع مي‌گويد: افزايش قيمت زمين و هزينه‌هاي ساخت به رشد قيمت تمام‌شده مسكن منجر شده است. اما بازار مسكن همواره در مقايسه با تورم عمومي و رشد قيمت ارز و طلا افزايش قيمت كمتري را تجربه كرده است. به همين دليل نمي‌توان صرف افزايش هزينه‌هاي ساخت را نشانه‌اي از جهش دوباره قيمت مسكن دانست. اين اظهارات نشان مي‌دهد كه از نگاه گودرزي، ميان افزايش هزينه تمام‌شده واحدهاي مسكوني و ميزان رشد قيمت در معاملات تفاوت وجود دارد. اگرچه افزايش قيمت زمين و مصالح، فشار صعودي بر بازار وارد مي‌كند، اما ميزان انتقال اين هزينه‌ها به قيمت نهايي به توان مالي خريداران و شرايط معاملات نيز وابسته است.
كاهش قدرت خريد
مانع اصلي جهش قيمت‌ها
يكي از مهم‌ترين محورهاي تحليل رييس اتحاديه مشاوران املاك، كاهش قدرت خريد خانوارها و محدود شدن تقاضاي موثر است؛ عاملي كه به اعتقاد او مي‌تواند مانع افزايش شديد قيمت مسكن شود. او با اشاره به شرايط متقاضيان مصرفي مي‌گويد: قيمت مسكن به سطحي رسيده كه تأمين آن براي بسياري از خانوارها به‌ويژه كارگران، كارمندان و اقشار كم‌درآمد، بسيار دشوار شده است. در شرايطي كه توان مالي مردم محدود است و امكان دريافت تسهيلات كافي براي خريد مسكن نيز فراهم نيست، تقاضاي موثر در اين بازار با محدوديت مواجه شده و همين مساله مي‌تواند مانعي در برابر رشد شديد قيمت‌ها باشد. اين ارزيابي به يكي از تناقض‌هاي اساسي بازار مسكن اشاره دارد. از يك‌سو، هزينه ساخت افزايش مي‌يابد و فروشندگان براي حفظ ارزش دارايي خود انتظار قيمت‌هاي بالاتري دارند؛ ازسوي ديگر، بخش بزرگي از متقاضيان توان تأمين منابع لازم براي خريد را ندارند. در چنين شرايطي، افزايش قيمت‌ها با محدوديت تقاضاي واقعي مواجه مي‌شود و معاملات نمي‌توانند متناسب با هزينه‌هاي توليد رشد كنند. با اين حال، كاهش تقاضاي موثر را نبايد به معناي حل بحران مسكن دانست. هنگامي كه خانوارها به دليل ناتواني مالي از بازار خريد خارج مي‌شوند، ممكن است رشد قيمت‌ها محدود شود، اما همين وضعيت امكان خانه‌دار شدن را نيز كاهش مي‌دهد. بنابراين، ركود ناشي از ضعف قدرت خريد با تعادل پايدار بازار تفاوت دارد؛ زيرا در حالت نخست، محدوديت خريد مردم عامل اصلي مهار معاملات است، نه لزوماً كاهش قيمت‌ها به سطحي متناسب با درآمد خانوارها.
چرا مسكن همپاي ارز و طلا
گران نمي‌شود؟
گودرزي با اشاره به اثرگذاري بازارهاي موازي بر مسكن تصريح كرد: بازارهاي موازي مانند ارز و طلا همچنان بر بازار مسكن اثر مي‌گذارند. با اين حال، به گفته او، بالا بودن قيمت مسكن و محدوديت قدرت خريد خانوارها اجازه نمي‌دهد كه قيمت‌ها لزوماً همپاي بازارهاي موازي افزايش پيدا كنند.
اين تفاوت تا حد زيادي به ماهيت بازار مسكن مربوط است. خريد ملك به سرمايه اوليه قابل‌توجهي نياز دارد و فروش آن نيز در مقايسه با دارايي‌هايي مانند طلا و ارز، معمولاً به زمان بيشتري وابسته است. از اين رو، تغييرات بازارهاي موازي الزاماً با همان سرعت و شدت در قيمت معاملات مسكن منعكس نمي‌شود. با وجود اين، افزايش نرخ ارز و انتظارات تورمي مي‌تواند از مسير رشد هزينه مصالح، تجهيزات و ساير نهاده‌هاي ساختماني بر بازار اثر بگذارد. همچنين برخي سرمايه‌گذاران ممكن است براي حفظ ارزش دارايي‌هاي خود به خريد ملك تمايل پيدا كنند. با اين حال، تحقق اين تقاضا به توان مالي سرمايه‌گذاران و چشم‌انداز بازدهي بازار وابسته است. درنتيجه، محدود ماندن رشد قيمت مسكن در مقايسه با ارز و طلا، به‌تنهايي نشانه كاهش فشار تورمي نيست؛ بلكه مي‌تواند حاصل تفاوت ساختاري بازارها و محدوديت قدرت خريد باشد.
چرا رقم ۲۰۰ ميليون تومان
قابل تعميم نيست؟
يكي ديگر از محورهاي اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك، احتمال رسيدن ميانگين قيمت مسكن تهران به بيش از ۲۰۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع است. گودرزي در پاسخ به اين پرسش توضيح داد: تهران شهر گسترده‌اي است و مناطق مختلف آن از نظر موقعيت، كيفيت و ميزان استقبال متقاضيان تفاوت‌هاي زيادي دارند؛ بنابراين نمي‌توان يك رقم واحد را به عنوان ميانگين قيمت مسكن در كل شهر اعلام كرد. او همچنين گفت: پيش‌تر اعلام كرده بودم كه قيمت مسكن در تهران از مرز ۱۰۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع عبور كرده و اكنون نيز مي‌توان گفت قيمت‌ها در بسياري از مناطق به سطوح بالاتري رسيده است، اما تعميم رقم ۲۰۰ ميليون تومان به كل شهر تهران دقيق نيست. اين توضيح بر ضرورت تفكيك مناطق مختلف تهران از نظر قيمت، كيفيت ساختمان، سن بنا و موقعيت جغرافيايي تأكيد دارد. اختلاف قيمت واحدهاي مسكوني در مناطق مختلف پايتخت به اندازه‌اي است كه اعلام يك رقم واحد، بدون مشخص بودن منبع داده‌ها و روش محاسبه، نمي‌تواند تصوير دقيقي از وضعيت كل بازار ارايه كند. همچنين بايد ميان قيمت‌هاي پيشنهادي فروشندگان و قيمت معاملات قطعي تفاوت قائل شد. قيمت درج‌شده در آگهي‌ها الزاماً به معناي انجام معامله با همان مبلغ نيست. بنابراين، براي ارزيابي دقيق بازار تهران، داده‌هاي به‌روز و تفكيك‌شده معاملات اهميت بيشتري از تعميم يك عدد به كل شهر دارد.
سقف رشد قيمت از نگاه رييس اتحاديه املاك
گودرزي درباره چشم‌انداز بازار تا پايان سال ۱۴۰۵ مي‌گويد: ممكن است با توجه به شرايط اقتصادي و تحولات بازارهاي موازي، قيمت مسكن در برخي مقاطع اندكي افزايش يا كاهش پيدا كند، اما از نظر من بازار مسكن در سال جاري سقف رشد خود را تجربه كرده و انتظار جهش قيمتي قابل‌توجهي در ادامه سال ندارم. او تأكيد كرد: پيش‌بيني من اين است كه بازار مسكن تا پايان سال با نوسانات محدودي همراه باشد و افزايش قيمت‌ها به شكل جهش‌هاي شديد و قابل‌توجه رخ ندهد.
هزينه ساخت در برابر ركود معاملات
در كنار عواملي كه گودرزي به آنها اشاره كرده، افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز نيز فشار مضاعفي بر بازار مسكن وارد مي‌كند. براساس آمار رسمي نقل‌شده، تورم مصالح ساختماني در تهران در فصل بهار سال جاري به ۱۰۶درصد رسيده است. تفسير دقيق اين رقم به دوره مقايسه و تعريف شاخص آماري وابسته است، اما افزايش هزينه نهاده‌هاي ساختماني به‌طور كلي مي‌تواند قيمت تمام‌شده واحدهاي جديد را بالا ببرد. در چنين شرايطي، سازندگان براي آغاز يا تكميل پروژه‌ها به منابع مالي بيشتري نياز دارند، درحالي كه ركود معاملات و كاهش توان خريد خانوارها، فروش واحدهاي ساخته‌شده را دشوارتر مي‌كند. اين وضعيت ممكن است انگيزه سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز را كاهش دهد و اجراي پروژه‌هاي جديد را به تأخير بيندازد. بنابراين، حتي اگر محدوديت تقاضا مانع جهش قيمت در كوتاه‌مدت شود، تداوم افزايش هزينه‌هاي توليد و كاهش ساخت‌وساز مي‌تواند در ميان‌مدت بر عرضه اثر بگذارد. به همين دليل، بررسي چشم‌انداز بازار بايد علاوه بر قيمت‌ها، روند توليد و تكميل واحدهاي مسكوني را نيز در بر بگيرد.
ثبات قيمت‌ها به معناي پايان بحران نيست
مجموع اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك نشان مي‌دهد كه از نگاه او، محدوديت قدرت خريد خانوارها و كاهش تقاضاي موثر، مهم‌ترين موانع جهش شديد قيمت مسكن تا پايان سال ۱۴۰۵ هستند. با اين حال، افزايش هزينه ساخت‌وساز همچنان فشار صعودي بر قيمت تمام‌شده وارد مي‌كند و مي‌تواند بر روند عرضه در آينده اثر بگذارد. درنهايت، حتي اگر پيش‌بيني رييس اتحاديه مشاوران املاك محقق شود و بازار تا پايان سال با نوسانات محدودي همراه باشد، نمي‌توان از آن به عنوان نشانه پايان بحران مسكن ياد كرد. بازاري كه در آن بخش بزرگي از خانوارها توان خريد ندارند، معاملات با ركود مواجه است و پروژه‌هاي حمايتي با چالش اجرا روبه‌رو هستند، همچنان به اصلاحات جدي نياز دارد. معيار واقعي بهبود وضعيت بازار، تنها جلوگيري از جهش قيمت‌ها نيست؛ بلكه كاهش فاصله ميان درآمد خانوارها و هزينه تأمين مسكن، افزايش عرضه قابل‌دسترس و فراهم شدن امكان خريد براي متقاضيان مصرفي است. تا زماني كه اين شرايط محقق نشود، ثبات نسبي قيمت‌ها نيز نمي‌تواند به معناي بازگشت تعادل به بازار مسكن باشد.
