از ركود مسكن تا مهاجرت سازندگان
در حالي كه افزايش هزينه‌هاي ساخت، كمبود منابع مالي و كاهش قدرت خريد خانوارها، توليد مسكن در ايران را با چالش جدي مواجه كرده است، بخشي از سازندگان و توسعه‌گران ايراني به دنبال فرصت‌هاي تازه در بازارهاي خارجي هستند؛ روندي كه در كنار فرصت‌هاي توسعه بين‌المللي، پرسش‌هايي درباره آينده سرمايه‌گذاري و عرضه مسكن در كشور مطرح مي‌كند.
در حالي كه افزايش هزينه‌هاي ساخت، كمبود منابع مالي و كاهش قدرت خريد خانوارها، توليد مسكن در ايران را با چالش جدي مواجه كرده است، بخشي از سازندگان و توسعه‌گران ايراني به دنبال فرصت‌هاي تازه در بازارهاي خارجي هستند؛ روندي كه در كنار فرصت‌هاي توسعه بين‌المللي، پرسش‌هايي درباره آينده سرمايه‌گذاري و عرضه مسكن در كشور مطرح مي‌كند. بازار مسكن ايران با تناقضي جدي روبروست؛ از يك سو، بخش بزرگي از خانوارها توان خريد خانه ندارند و از سوي ديگر، سازندگان با افزايش هزينه‌هاي توليد و دشواري تأمين مالي دست‌وپنجه نرم مي‌كنند. در چنين شرايطي، بخشي از فعالان صنعت ساختمان، ادامه فعاليت در بازارهاي خارجي را گزينه‌اي براي كاهش ريسك و حفظ كسب‌وكار خود مي‌دانند. گزارش‌هاي منتشرشده طي حدود يك دهه گذشته از حضور سازندگان ايراني در كشورهايي مانند تركيه، عمان، ارمنستان و عراق حكايت داشته است. اكنون نيز به گفته مهدي زرقاني، دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران، شماري از سازندگان بزرگ در كشورهاي حاشيه خليج فارس، آسياي ميانه، استراليا و اروپا فعاليت مي‌كنند. برخي از آنها نيز با تشكيل كنسرسيوم و همكاري شركت‌هاي خارجي، به دنبال اجراي پروژه‌هاي ساختماني در بازارهاي منطقه هستند. هرچند فعاليت بين‌المللي به‌خودي‌خود پديده‌اي منفي نيست، اگر عامل اصلي اين جابه‌جايي، نااطميناني اقتصادي و دشواري پيش‌بيني هزينه‌هاي ساخت در ايران باشد، مساله از توسعه كسب‌وكار فراتر مي‌رود و به چالشي براي حفظ سرمايه و ظرفيت اجرايي صنعت ساختمان تبديل مي‌شود.يكي از مهم‌ترين موانع پيش روي سازندگان، رشد سريع هزينه نهاده‌هاي ساختماني است. بر اساس گزارش شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران، اين شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقايسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزايش يافته است. تورم سالانه نهاده‌هاي ساختماني نيز ۸۰ درصد اعلام شده است. مهدي زرقاني در گفت‌وگو با ايسنا با اشاره به تأثير تحولات اقتصادي و جنگ بر بازار ساخت‌وساز اظهار كرد كه اين تحولات، به‌ويژه بر قيمت برخي مصالح مرتبط با محصولات پتروشيمي و ساير نهاده‌هاي ساختماني تأثير گذاشته است. برآوردهاي اعلام‌شده از سوي او نشان مي‌دهد هزينه ساخت پروژه‌هاي اقتصادي و حمايتي، از جمله طرح‌هاي مرتبط با نهضت ملي مسكن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع رسيده است. اين رقم براي ساختمان‌هاي متعارف پنج تا هفت طبقه در تهران، حدود ۶۵ تا ۷۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود. به گفته زرقاني، هزينه ساخت برج‌ها و ساختمان‌هاي بلندمرتبه، بسته به نوع سازه و مشخصات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ ميليون تومان براي هر مترمربع زيربناي غيرمفيد مي‌رسد و در پروژه‌هاي خاص و لوكس ممكن است تا ۱۵۰ ميليون تومان افزايش يابد. اين ارقام برآوردهاي اعلام‌شده از سوي دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و نبايد آنها را متوسط رسمي هزينه ساخت در سراسر كشور دانست. با اين حال، افزايش هزينه مصالح، دستمزد و تأسيسات، در كنار دشواري تأمين مالي، امكان برآورد دقيق هزينه نهايي پروژه را كاهش داده و ريسك سرمايه‌گذاري را افزايش مي‌دهد. مشكل زماني جدي‌تر مي‌شود كه رشد هزينه توليد با قدرت خريد خانوارها تناسب نداشته باشد. در اين وضعيت، سازنده با هزينه‌هاي بيشتر مواجه است، اما فروش واحدها به دليل محدوديت تقاضاي موثر دشوارتر مي‌شود. نتيجه اين چرخه مي‌تواند كاهش انگيزه سرمايه‌گذاري و محدودتر شدن عرضه مسكن باشد.
نهضت ملي مسكن در تنگناي تأمين مالي
مشكلات تأمين مالي در پروژه‌هاي حمايتي، از جمله نهضت ملي مسكن، نمود آشكارتري دارد. به گفته زرقاني، انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شركت در اين طرح فعاليت دارد و در مجموع، حدود ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقيم در حوزه فعاليت اين مجموعه قرار گرفته است. او همچنين از تحويل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌هاي قبلي خبر داده است. دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران مي‌گويد پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن در شرايط فعلي با كندي و در مواردي توقف مواجه شده‌اند و فعاليت سازندگان در اين طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفيت رسيده است. اين رقم، برآورد اعلام‌شده از سوي اوست و نمي‌توان بدون آمار جامع آن را به تمام پروژه‌هاي كشور تعميم داد. زرقاني كمبود منابع مالي را عامل اصلي اين وضعيت مي‌داند و با اشاره به تسهيلات ۸۵۰ ميليون توماني برخي پروژه‌هاي حمايتي، مي‌گويد اين مبلغ در مقايسه با هزينه‌هاي فعلي ساخت پاسخگوي نياز مالي سازندگان نيست. او همچنين از اجرا نشدن كامل تكاليف قانوني بانك‌ها در زمينه تأمين مالي بخش مسكن انتقاد مي‌كند. بر اساس ماده ۴ قانون جهش توليد مسكن، نظام بانكي مكلف است بخشي از تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهد. با اين حال، صرف تعيين تكليف قانوني براي بانك‌ها به معناي تأمين به‌موقع منابع موردنياز پروژه‌ها نيست. ميزان پرداخت تسهيلات، زمان‌بندي آن و تناسب منابع با هزينه‌هاي واقعي ساخت، نقش تعيين‌كننده‌اي در ادامه فعاليت سازندگان دارد. از سوي ديگر، افزايش هزينه‌ها مي‌تواند آورده متقاضيان را نيز ناكافي كند. در نتيجه، سازنده يا بايد منابع بيشتري تأمين كند يا سرعت اجراي پروژه را كاهش دهد. هر دو گزينه مي‌تواند تحويل واحدها را به تأخير بيندازد و هزينه بيشتري به سازندگان و متقاضيان تحميل كند.مشكلات ساخت‌وساز در آمار پروانه‌هاي ساختماني نيز منعكس شده است. بر اساس آمار منتشرشده از مركز آمار ايران، در سال ۱۴۰۴ مجموعاً ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در نقاط شهري كشور پيش‌بيني شده بود. تعداد واحدهاي پيش‌بيني‌شده در پروانه‌ها در بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاييز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد بود. اين ارقام در مقايسه با فصل مشابه سال قبل، به ترتيب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد كاهش داشتند. اين روند در شرايطي اهميت دارد كه مطابق برآورد طرح جامع مسكن، سالانه به توليد و نوسازي يك ميليون واحد مسكوني نياز است. البته صدور پروانه به معناي آغاز عمليات ساختماني يا تكميل واحدها نيست، اما كاهش آن مي‌تواند نشانه‌اي از افت فعاليت‌هاي جديد ساختماني باشد. حبيب‌الله طاهرخاني، معاون وزير راه و شهرسازي، نيز در شهريور ۱۴۰۵ اعلام كرد كه بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدي داشته است. او در عين حال از كاهش ساختمان‌هاي شروع‌شده و افزايش فعاليت در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام با هدف عرضه واحدهاي موجود خبر داد. اين دو روند لزوماً متناقض نيستند؛ ممكن است بخشي از رشد فعاليت ساختمان ناشي از تكميل پروژه‌هاي قبلي باشد، در حالي كه آغاز طرح‌هاي جديد كاهش يافته است. از اين رو، ارزيابي وضعيت توليد مسكن بايد علاوه بر نرخ رشد، تعداد پروژه‌هاي آغازشده، ميزان پيشرفت فيزيكي و شمار واحدهاي تكميل‌شده را نيز در بر بگيرد. در چنين شرايطي، انتقال بخشي از فعاليت سازندگان به خارج از كشور را مي‌توان در چارچوب مقايسه ريسك و بازده سرمايه‌گذاري بررسي كرد. بازارهاي خارجي ممكن است فرصت دسترسي به تقاضاي جديد، همكاري با شركاي بين‌المللي و استفاده از منابع مالي متفاوت را فراهم كنند. با اين حال، مقررات كشور مقصد، هزينه نيروي كار، شرايط تأمين مالي و وضعيت بازار املاك نيز در اين تصميم موثرند. زرقاني درباره خروج سرمايه و توسعه‌گران ايراني از كشور مي‌گويد: سرمايه‌هاي كشور ما رفته، توسعه‌گران ما رفته‌اند؛ چندتايي مانده‌اند، ما هم داريم مي‌رويم، چاره نداريم. اين اظهارنظر، نگراني بخشي از فعالان صنعت ساختمان درباره امكان ادامه فعاليت در بازار داخلي را بازتاب مي‌دهد. با اين حال، براي تعيين ابعاد واقعي اين روند، آمار مستندي درباره تعداد شركت‌هاي منتقل‌شده، ميزان سرمايه خروجي و حجم پروژه‌هاي اجراشده در كشورهاي ديگر لازم است؛ اطلاعاتي كه در گزارش مورد استناد به‌صورت جامع ارايه نشده است. همچنين، فعاليت در بازارهاي خارجي الزاماً به معناي خروج كامل سرمايه از ايران نيست. برخي شركت‌ها ممكن است فعاليت داخلي خود را ادامه دهند و همزمان با تشكيل كنسرسيوم يا همكاري با شركت‌هاي خارجي، پروژه‌هاي بين‌المللي را نيز اجرا كنند. با اين وجود، اگر عامل اصلي اين انتخاب، نبود ثبات و دشواري پيش‌بيني هزينه‌ها در بازار داخلي باشد، پيامدهاي آن براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نيازمند توجه جدي است.
بازگشت سرمايه در گرو اصلاح شرايط داخلي
خروج سرمايه‌گذاران ساختماني، در صورت گسترش، مي‌تواند علاوه بر كاهش منابع مالي، بر ظرفيت اجرايي و تجربه حرفه‌اي صنعت ساختمان نيز اثر بگذارد. مديريت پروژه‌هاي بزرگ، شبكه پيمانكاران و نيروي انساني متخصص، بخشي از توانمندي‌هايي هستند كه شكل‌گيري آنها به زمان و سرمايه نياز دارد. در عين حال، مساله بازار مسكن تنها كمبود عرضه نيست؛ ضعف قدرت خريد خانوارها نيز مانعي جدي در برابر توليد و فروش واحدهاي جديد محسوب مي‌شود. بنابراين، افزايش ساخت‌وساز بدون توجه به تقاضاي موثر و توان مالي متقاضيان، نمي‌تواند راه‌حلي پايدار باشد. زرقاني ابراز اميدواري كرده است كه با بهبود شرايط، امكان بازگشت سرمايه‌گذاران به ايران و همكاري دوباره آنها با شركاي خارجي فراهم شود. تحقق چنين امكاني، بيش از هر چيز به ثبات نسبي اقتصادي، قابليت پيش‌بيني هزينه‌هاي ساخت، تأمين مالي مستمر پروژه‌ها و هماهنگي سياست‌هاي حمايتي با واقعيت‌هاي بازار وابسته است. در نهايت، حضور سازندگان ايراني در بازارهاي خارجي به‌خودي‌خود نشانه شكست صنعت ساختمان نيست؛ مساله زماني جدي مي‌شود كه نااطميناني داخلي، فعاليت در خارج از كشور را به گزينه‌اي جذاب‌تر از سرمايه‌گذاري در ايران تبديل كند. تا زماني كه فاصله ميان هزينه توليد مسكن و قدرت خريد مردم، مشكلات تأمين مالي و بي‌ثباتي اقتصادي به‌صورت همزمان مورد توجه قرار نگيرند، خطر كاهش سرمايه‌گذاري و افت عرضه واحدهاي جديد همچنان پابرجا خواهد بود؛ روندي كه پيامدهاي آن در نهايت به سازندگان محدود نمي‌ماند و متقاضيان مسكن نيز هزينه‌اش را خواهند پرداخت.
