۲۷ شهر مازندران در مسير بلند مرتبهسازي
در حالي كه سياستگذار شهري از بلندمرتبهسازي در ۲۷ شهر مازندران به عنوان يكي از مسيرهاي استفاده بهينهتر از زمين سخن ميگويد، فعالان صنعت ساختمان از سوي ديگر از معطل ماندن پروژههاي بزرگ براي ماهها و حتي سالها در فرآيند تصميمگيري خبر ميدهند؛ شكافي كه نشان ميدهد مساله شمال ايران ديگر صرفاً كمبود زمين يا سرمايه نيست، بلكه به تضاد ميان «ضرورت توسعه» و «سرعت تصميمگيري» رسيده است.
در حالي كه سياستگذار شهري از بلندمرتبهسازي در ۲۷ شهر مازندران به عنوان يكي از مسيرهاي استفاده بهينهتر از زمين سخن ميگويد، فعالان صنعت ساختمان از سوي ديگر از معطل ماندن پروژههاي بزرگ براي ماهها و حتي سالها در فرآيند تصميمگيري خبر ميدهند؛ شكافي كه نشان ميدهد مساله شمال ايران ديگر صرفاً كمبود زمين يا سرمايه نيست، بلكه به تضاد ميان «ضرورت توسعه» و «سرعت تصميمگيري» رسيده است.
پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان، با انتقاد از روند تصميمگيري درباره پروژههاي بزرگ ساختماني در استانهاي شمالي، تصويري از سرمايهگذاري ارايه كرد كه در آن سرمايهگذار با زمين، منابع مالي، طرح و حتي آمادگي براي تأمين زيرساخت وارد استان ميشود، اما در نقطهاي از مسير با يك جمله متوقف ميشود: بايد پرونده به مركز برود.
اين اظهارات در شرايطي مطرح ميشود كه خود وزارت راه و شهرسازي نيز بر ضرورت تغيير در شيوه تهيه و اجراي طرحهاي توسعه شهري در استانهاي شمالي تأكيد كرده است؛ موضوعي كه نشان ميدهد اختلاف ميان ظرفيت توسعه و سازوكار تصميمگيري، به يكي از مسائل جدي مديريت شهري در شمال كشور تبديل شده است.
در همين راستا، رييس انجمن صنعت ساختمان ميگويد: چرا استانهايي كه بايد مقصد سرمايهگذاري باشند، بهويژه مازندران، خودشان به ايستگاه انتظار سرمايهگذار تبديل شدهاند؟
جوزي درباره تجربه سرمايهگذار در استان گفت: توسعهگر وقتي وارد شمال كشور ميشود، ممكن است زمين، سرمايه، طرح، شريك و منابع مالي داشته باشد، براي پروژه خود اشتغال ايجاد كند و حتي حاضر باشد زيرساخت مورد نياز پروژه را نيز تأمين كند، اما در نهايت با يك جمله مواجه ميشود: «بايد پرونده به مركز برود.»
مركز؛ جايي كه زمان پروژه متوقف ميشود
جوزي منظور از مركز را شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران دانست و گفت فرآيند تصميمگيري درباره برخي پروژهها ميتواند به «گلوگاه خواب سرمايه» تبديل شود.
او توضيح داد: در اين شرايط، زمان ميگذرد؛ ماهها و حتي سالها. سرمايهگذار بلاتكليف ميماند، هزينههاي ساخت افزايش پيدا ميكند، قيمتها تغيير ميكند، شرايط اقتصادي پروژه عوض ميشود و در نهايت توجيه اقتصادي طرحي كه ميتوانست يك فرصت براي استان باشد، از بين ميرود.
نكته قابل تأمل اينجاست كه اصل وجود يك مرجع عالي براي كنترل آثار كالبدي و شهرسازي پروژههاي بزرگ، لزوماً به معناي ايراد در ساختار تصميمگيري نيست؛ مسالهاي كه اين انتقاد را به يك بحث سياستگذاري تبديل ميكند، زمان، شفافيت و قابليت پيشبيني فرآيند است.
بنابراين سؤال اصلي را ميتوان اينگونه بازتعريف كرد: آيا ميتوان بدون حذف نظارتهاي ملي و زيستمحيطي، فرآيند بررسي پروژههاي بزرگ را زمانبنديپذير و قابل پيشبيني كرد؟
مشكل شمال «زمين» نيست
شايد مهمترين بخش اظهارات جوزي، جايي باشد كه او مساله شمال را از «كمبود زمين» به «نحوه استفاده از زمين» منتقل ميكند.
به گزارش ايسنا، او صراحتاً گفت: بارها گفتهام كه مشكل شمال كمبود زمين نيست؛ مشكل، استفاده نادرست از زمين است.
به گفته رييس انجمن صنعت ساختمان، ادامه ساختوساز پراكنده در شمال به معناي توسعه پايدار نيست، زيرا هر قطعه زمين به راه دسترسي و هر منطقه به شبكه آب، فاضلاب، برق، پاركينگ و خدمات شهري نياز دارد.جوزي هشدار داد: اين مدل ساختوساز در شمال كشور اگر بدون برنامه ادامه پيدا كند، نتيجهاش توسعه پايدار نيست؛ بلكه پراكندگي ساختوساز است.
بلندمرتبهسازي تهديد يا ابزار حفاظت از زمين؟
در اينجا يكي از مناقشههاي قديمي توسعه شمال دوباره مطرح ميشود: آيا بلندمرتبهسازي الزاماً به معناي فشار بيشتر بر طبيعت است؟
جوزي معتقد است پاسخ لزوماً مثبت نيست و بايد ميان تراكم برنامهريزيشده و ساختوساز بيضابطه تفاوت گذاشت. او پرسيد: اگر براي ايجاد ظرفيت اقامتي يك پروژه، به جاي يك مجموعه متراكم، صدها ويلاي پراكنده بسازيم، آيا به طبيعت كمتر آسيب زدهايم؟ آيا هزينه زيرساخت كمتر شده است؟ آيا خدمات شهري متمركزتر شده است؟ آيا دسترسيها بهتر شده و در نهايت گردشگري حرفهايتري ايجاد كردهايم؟
رييس انجمن صنعت ساختمان تأكيد كرد: ميتوان در يك محدوده مشخص، يك مجموعه گردشگري بزرگ و متراكم ايجاد كرد و در مقابل، بخش بيشتري از زمين را براي فضاي سبز، محوطه طبيعي و خدمات عمومي آزاد گذاشت. اين همان تفاوت ميان تراكم هوشمند و تراكم بيضابطه است.
در واقع، سياست جديد اعلامشده براي مازندران نيز نشان ميدهد بلندمرتبهسازي ديگر صرفاً يك بحث نظري نيست و موضوع استفاده بهينه از زمين شهري در دستور كار قرار گرفته است؛ بر اساس گزارشهاي منتشرشده، حدود ۲۷ شهر استان مشمول اين رويكرد شدهاند.
با اين حال، «بلندمرتبهسازي» به خودي خود سياست توسعه پايدار محسوب نميشود؛ كيفيت طراحي، ظرفيت شبكه آب و فاضلاب، حملونقل، ظرفيت اكولوژيك، دسترسي عمومي و نحوه توزيع خدمات تعيين ميكند كه تراكم به راهحل تبديل شود يا مسالهاي تازه بسازد.
مساله اصلي: فروش زمين يا توسعه صنعت گردشگري؟
رييس انجمن صنعت ساختمان با طرح اين پرسش كه آيا هدف ما در شمال ايران، فروش زمين است يا توسعه صنعت گردشگري؟ تفاوت اين دو مدل را توضيح داد.
به گفته او، هتل نيروي انساني ميخواهد، رستوران و خدمات تفريحي ميخواهد، حملونقل و مديريت ميخواهد، تأمينكننده ميخواهد و مهمتر از همه، گردشگر را به يك مشتري دائمي تبديل ميكند. او افزود: اين يعني اشتغال، گردش مالي، درآمد پايدار، ماليات و رونق كسبوكارهاي محلي. چنين زنجيرهاي همان چيزي است كه بايد به عنوان صنعت گردشگري شناخته شود، نه صرفاً ساختوساز و فروش قطعه زمين.
اين تفكيك، نقطه كليدي بحث است. ساخت ويلا و فروش زمين ميتواند درآمد ايجاد كند، اما الزاماً يك صنعت گردشگري پايدار ايجاد نميكند. در مقابل، مجموعه اقامتي و گردشگري زماني ميتواند اثر اقتصادي گستردهتري داشته باشد كه با اشتغال، خدمات، حملونقل، تأمينكنندگان محلي و ماندگاري گردشگر همراه شود.
سرمايهگذار از «نه» نميترسد از «شايد» ميترسد
شايد صريحترين جمله جوزي درباره فضاي كسبوكار همين باشد: سرمايهگذار بيش از آنكه از «نه » بترسد، از«شايد » بيپايان ميترسد.رييس انجمن صنعت ساختمان ادامه داد: اگر قانون ميگويد پروژهاي امكان اجرا ندارد، صريح بگوييم «نميشود». اما اگر امكان اجرا دارد، چرا سرمايهگذار بايد سالها منتظر بماند؟ سرمايهگذار بايد بتواند زمان و هزينه خود را پيشبيني كند.اين گزاره، مساله را از «موافق يا مخالف بودن با پروژههاي بزرگ» به موضوع مهمتري يعني پيشبينيپذيري محيط كسبوكار منتقل ميكند.
پنجره واحد؛ روي كاغذ يا در عمل؟
جوزي درباره پنجره واحد خدمات نيز گفت: اگر از پنجره واحد سخن ميگوييم، بايد از پنجره واحد واقعي حرف بزنيم، نه پنجره واحد روي كاغذ.تعريف او از پنجره واحد روشن است: سرمايهگذار يك بار پرونده بدهد، يك زمان مشخص براي رسيدگي داشته باشد، بداند كدام دستگاه مسوول است و پاسخ چه زماني صادر ميشود. رييس انجمن صنعت ساختمان همچنين تأكيد كرد: اگر دستگاهي با پروژه مخالفت دارد، بايد مخالفت خود را مستند به قانون و در مهلت مشخص اعلام كند. اين يعني محيط كسبوكار واقعي و قابل پيشبيني. از اين منظر، اصلاح فرآيند صدور مجوز لزوماً به معناي تسهيل بيقيدوشرط ساختوساز نيست. ميتوان ضوابط محيطزيستي و شهرسازي را حفظ كرد، اما تصميمگيري را از وضعيت نامعلوم و چندلايه به فرآيندي با ضربالاجل، مسوول مشخص و پاسخ مستند تبديل كرد.
يك تناقض سياستي «ويلا نساز» اما هتل هم نساز؟
جوزي اين تناقض را چنين بيان كرد: نميتوانيم به مردم بگوييم «ويلا نسازيد»، به سرمايهگذار بگوييم «ساختوساز نكنيد» و در عين حال، مسير ساخت هتل و مجموعههاي گردشگري و پروژههاي بزرگ را آنقدر دشوار كنيم كه هيچ پروژه معظمي امكان اجرا پيدا نكند. البته ميان حفاظت از طبيعت و توسعه گردشگري الزاماً تضاد مطلق وجود ندارد. مساله، انتخاب مدل توسعه است: توسعه پراكنده و كمتراكم در سطح وسيع يا توسعه متمركز و برنامهريزيشده در محدودههاي مشخص. در همين چارچوب است كه سياستگذاري اخير براي بلندمرتبهسازي در ۲۷ شهر مازندران اهميت پيدا ميكند؛ زيرا اگر قرار باشد از زمين به شكل فشردهتر استفاده شود، اين سياست بايد همزمان با ظرفيتسنجي زيرساخت و ملاحظات محيطزيستي اجرا شود.
شمال ايران در برابر يك انتخاب واقعي
جوزي در جمعبندي سخنان خود گفت: شمال ايران منتظر يك تصميم بزرگ است و امروز به يك تغيير نگاه نياز دارد؛ از «خرد كردن زمين» به سمت «تجميع زمين » و از «پروندههاي بلاتكليف » به سمت «زمانبندي شفاف براي صدور مجوز». به گفته رييس انجمن صنعت ساختمان، اين تغيير صرفاً ساختماني نيست و يك تغيير در مدل حكمراني توسعه است.او در ادامه دو مسير را ترسيم كرد: ميتوانيم همين مسير را ادامه دهيم؛ قطعهقطعه شدن زمينها، تخريب محيط زيست، توسعه پراكنده، افزايش هزينه خدمات، پروژههاي كوچك و پروندههاي طولاني. يا ميتوانيم مسير ديگري را دنبال كنيم؛ تجميع زمين، توسعه متراكم، ساخت پروژههاي بزرگ، حفظ بخش بيشتري از اراضي طبيعي، ايجاد اشتغال پايدار و تصميمگيري سريع و شفاف در استانها.اين دوگانه البته در عمل ساده نيست. توسعه متراكم نيز بدون برنامه حملونقل، فاضلاب، آب، برق، مديريت پسماند و ارزيابي محيطزيستي ميتواند فشار تازهاي بر شهرهاي شمالي ايجاد كند. بنابراين مساله اصلي نه «بلندمرتبهسازي به جاي ويلاسازي» به صورت مطلق، بلكه انتخاب الگوي توسعه متناسب با ظرفيت هر محدوده است.
گلوگاه واقعي؛ سرمايه يا تصميم؟
رييس انجمن صنعت ساختمان در پايان گفت: اگر واقعاً معتقديم شمال ايران بايد به يك مقصد بزرگ گردشگري تبديل شود و محيط زيست آن حفظ شود، بايد بپذيريم كه بزرگترين مانع توسعه هميشه كمبود سرمايه نيست؛ گاهي طولاني شدن مسير تصميمگيري است.
و نتيجهگيري او روشن بود: بنابراين بايد اين مسير كوتاه شود تا سرمايهاي كه ميتواند وارد بخش ساختمان شود، سالها در انتظار تصميم و مجوز باقي نماند.
مسالهاي كه اكنون پيش روي سياستگذار قرار دارد، در نهايت يك پرسش ساده اما پرهزينه است: آيا ميتوان همزمان سرمايهگذاري بزرگ را جذب كرد، از محيطزيست شمال حفاظت كرد، توسعه شهري را متراكم و زيرساختمحور كرد و فرآيند صدور مجوز را قابل پيشبيني ساخت؟
پاسخ اين پرسش نه در حذف نظارت، بلكه در كيفيت حكمراني نهفته است. اگر توسعه در استانها مطالبه ميشود، بايد سازوكار تصميمگيري نيز به اندازهاي سريع، شفاف و پاسخگو باشد كه سرمايهگذار بداند در پايان مسير با «نه» مواجه است يا «بله»؛ آنچه براي سرمايهگذار و حتي براي برنامهريز شهري پرهزينه است، باقي ماندن پروژه در وضعيت «شايد» است.
