ثبت ۵ ميليون قرارداد در «خودنويس»
ثبت نزديك به ۵ ميليون قرارداد اجاره و خريدوفروش در سامانه «خودنويس» در شرايطي به عنوان يكي از دستاوردهاي ساماندهي بازار مسكن مطرح ميشود كه بخش ساختمان كشور در بهار ۱۴۰۵ رشد منفي ۶.۴ درصدي را تجربه كرده است؛ دو آماري كه در كنار يكديگر، تصوير متفاوتي از وضعيت بازار مسكن ارايه ميكنند.
ثبت نزديك به ۵ ميليون قرارداد اجاره و خريدوفروش در سامانه «خودنويس» در شرايطي به عنوان يكي از دستاوردهاي ساماندهي بازار مسكن مطرح ميشود كه بخش ساختمان كشور در بهار ۱۴۰۵ رشد منفي ۶.۴ درصدي را تجربه كرده است؛ دو آماري كه در كنار يكديگر، تصوير متفاوتي از وضعيت بازار مسكن ارايه ميكنند. از يك سو، ميليونها قرارداد در يك سامانه رسمي ثبت شده، ۱۳.۳ ميليون نفر به آن مراجعه كردهاند و بهطور متوسط روزانه حدود ۱۰ هزار قرارداد در آن تكميل ميشود؛ از سوي ديگر، فعاليت اقتصادي بخش ساختمان در نخستين فصل سال جاري كاهش يافته است. اين فاصله نشان ميدهد كه افزايش حجم قراردادها الزاما به معناي افزايش توليد، سرمايهگذاري و عرضه مسكن نيست. براي درك وضعيت بازار بايد ميان «بازار معاملات» و «بازار توليد مسكن» تفكيك قائل شد؛ دو بازاري كه ميتوانند در يك مقطع زماني، مسيرهاي متفاوتي داشته باشند. بر اساس آمار اعلامشده، از مجموع بيش از ۴.۹ ميليون قرارداد ثبتشده در خودنويس، حدود ۴ ميليون و ۴۰۰ هزار قرارداد مربوط به اجاره و حدود ۵۲۵ هزار قرارداد مربوط به خريدوفروش بوده است. بنابراين، حدود ۹۰ درصد قراردادهاي ثبتشده در اين سامانه مربوط به بازار اجاره است؛ نكتهاي كه براي تحليل وضعيت بازار اهميت زيادي دارد. از اين منظر، عدد ۵ ميليون قرارداد را نميتوان بهتنهايي شاخصي براي رونق توليد مسكن دانست. اين عدد بيش از هر چيز حجم بالاي گردش قراردادها و حركت بخشي از معاملات به سمت ثبت رسمي و الكترونيكي را نشان ميدهد.
ساختمان در بهار ۱۴۰۵ عقب نشست
به گزارش مهر، از سوي ديگر مطابق آمار اعلامشده، بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ رشد منفي ۶.۴ درصدي داشته است. اين در حالي است كه رشد اين بخش در بهار ۱۴۰۴ معادل ۰.۴ درصد بود. البته در ادامه سال ۱۴۰۴ وضعيت ساختمان بهبود يافت و رشد سالانه اين بخش به ۱.۴ درصد رسيد، اما افت ۶.۴ درصدي در نخستين فصل سال ۱۴۰۵ نشان ميدهد كه بهبود سال گذشته هنوز به يك روند پايدار در توليد و سرمايهگذاري ساختماني تبديل نشده است.
درهمين راستا حبيبالله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، درباره وضعيت سرمايهگذاري در بخش مسكن گفت: در سال ۱۴۰۴، با وجود ثبت رشد ۱.۴ درصدي در بخش ساختمان، تمايل به سرمايهگذاري در ساختمانهاي جديد كاهش يافته است.
به گفته طاهرخاني، در مقابل سرمايهگذاري در ساختمانهاي نيمهتمام افزايش پيدا كرده تا بخشي از پروژههاي موجود تكميل و واحدهاي مسكوني آنها وارد بازار شود. اين تفكيك يك نكته مهم را روشن ميكند: حتي رشد مثبت سالانه بخش ساختمان الزاما به معناي رونق ساخت پروژههاي جديد نيست. بخشي از فعاليت اقتصادي ممكن است صرف تكميل پروژههاي قبلي شود، بدون آنكه ظرفيت جديدي براي توليد مسكن ايجاد شود.
فشار همزمان بر سازنده و خريدار
يكي از مهمترين عوامل موثر بر وضعيت ساختوساز را بايد در سمت هزينه توليد جستوجو كرد.طاهرخاني درباره شرايط ابتداي سال ۱۴۰۵ اعلام كرد كه متوسط رشد قيمت بسياري از نهادههاي ساختماني از ۱۰۰ درصد عبور كرده است. به گفته او، اين افزايش هزينهها زمينه افزايش قيمت مسكن را نيز فراهم كرده است؛ هرچند بخشي از اين رشد قيمتها در ادامه تعديل شده است. افزايش هزينه نهادههاي ساختماني، يك فشار دوطرفه ايجاد ميكند. از يك سو، سازنده براي شروع يا ادامه پروژه به سرمايه بيشتري نياز دارد. افزايش قيمت مصالح، دستمزد، خدمات فني، زمين و ساير هزينههاي مرتبط با ساخت، قيمت تمامشده واحد را بالا ميبرد و ريسك آغاز پروژه جديد را افزايش ميدهد. از سوي ديگر، همين افزايش هزينه توليد در نهايت بر قيمت نهايي واحد مسكوني اثر ميگذارد و خريد خانه را براي خانوار دشوارتر ميكند. در نتيجه، بازار با يك معادله پيچيده مواجه ميشود: سازنده براي ادامه ساخت به قيمت بالاتري نياز دارد، اما خريدار توان پرداخت اين قيمت را ندارد. اين شكاف ميتواند بخشي از توضيح كاهش سرمايهگذاري در ساختمانهاي نوساز و افزايش وزن بازار اجاره باشد.
مساله فقط كمبود مسكن نيست
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات طاهرخاني، تأكيد بر كاهش توان اقتصادي خانوارهاست. معاون وزير راه و شهرسازي گفت: مساله مسكن صرفا به ميزان عرضه مربوط نميشود و كاهش توان اقتصادي خانوارها، دسترسي مردم به مسكن را دشوارتر كرده است. به گفته او، اين مساله طي بيش از يك دهه تشديد شده و در كلانشهرها، بهويژه تهران، وضعيت پيچيدهتري پيدا كرده است. از اين منظر، شكاف بازار مسكن فقط ميان «تعداد خانه» و «تعداد متقاضي» نيست؛ بلكه ميان قيمت و شرايط عرضه از يك سو و توان اقتصادي خانوارها از سوي ديگر نيز فاصله ايجاد شده است. اين نكته ميتواند بخشي از فاصله ميان آمار معاملات و آمار ساختوساز را توضيح دهد. خانوار همچنان به مسكن نياز دارد، اما اگر قدرت خريد كافي براي ورود به بازار خريد نداشته باشد، نياز خود را از طريق اجاره تأمين ميكند. بنابراين افزايش قراردادهاي اجاره لزوما به معناي رونق اقتصادي بازار مسكن نيست و ميتواند نشاندهنده وزن بالاي تقاضاي اجاره در شرايطي باشد كه بخشي از خانوارها امكان خريد ندارند. در طرف مقابل نيز سازنده با افزايش هزينه و محدوديت سرمايهگذاري مواجه است. در نتيجه، مصرفكننده و توليدكننده هر دو تحت فشار قرار ميگيرند؛ يكي از سمت قدرت خريد و ديگري از سمت هزينه توليد.
خودنويس چه چيزي را حل ميكند
و چه چيزي را نه؟
در اين ميان بايد جايگاه سامانه خودنويس نيز دقيق تعريف شود.اين سامانه ميتواند فرآيند ثبت قراردادها را تسهيل كند، كد رهگيري صادر كند، بخشي از معاملات را شفافتر و قابل رصدتر كند و اطلاعات بيشتري از وضعيت بازار در اختيار سياستگذار قرار بدهد. اما خودنويس بهخوديخود نميتواند مشكل قيمت زمين، افزايش هزينه مصالح، تأمين مالي پروژهها، كاهش قدرت خريد خانوار يا كاهش انگيزه سرمايهگذاري در ساختوساز را حل كند. حتي ثبت قرارداد و دريافت كد رهگيري براي استفاده از برخي تسهيلات، از جمله تسهيلات وديعه مسكن، بيشتر به ساماندهي و شفافيت بازار اجاره مربوط است تا افزايش مستقيم توليد مسكن. بنابراين، ۴.۹ ميليون قرارداد را ميتوان يك شاخص مهم در حوزه ثبت و ساماندهي معاملات دانست، اما نميتوان اين عدد را معادل رونق بخش ساختمان قرار داد.
پروژههاي نيمهتمام؛ حلقه فراموششده
ميان سرمايهگذاري و عرضه
اظهارات معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي درباره پروژههاي نيمهتمام نيز بخش ديگري از اين معادله را نشان ميدهد. به گفته او، دولت حدود ۸۵۰ هزار تعهد قبلي در حوزه حمايت از مسكن داشته كه بيش از ۶۰۰ هزار مورد آنها هنوز وارد مرحله ساخت نشدهاند. بخشي از اين پروژهها با مشكل تأمين مالي، نبود شرايط لازم براي آغاز ساخت يا عدم اتصال مناسب به منابع بانكي مواجه بودهاند.
اين وضعيت نشان ميدهد كه فاصله ميان «تعهد براي ساخت مسكن» و «ساخت واقعي واحد مسكوني» ميتواند قابل توجه باشد. حتي اختصاص زمين يا قرار گرفتن متقاضي در يك طرح، تا زماني كه منابع مالي، زيرساخت و خدمات شهري فراهم نشود، الزامابه معناي افزايش واقعي عرضه مسكن نيست. طاهرخاني نيز تأكيد كرده زمين بهتنهايي خانه ايجاد نميكند و زمين بايد همراه با زيرساخت و خدمات لازم آماده شود تا بتواند به ساخت واحد مسكوني منجر شود.
پنج ميليون قرارداد
عدد بزرگ اما پاسخ كامل نيست
اكنون ميتوان دو تصوير از بازار مسكن ترسيم كرد.تصوير نخست، سامانه خودنويس است: نزديك به ۵ ميليون قرارداد، ۱۳.۳ ميليون مراجعه و روزانه حدود ۱۰ هزار قرارداد تكميلشده. تصوير دوم، بخش ساختمان است: رشد منفي ۶.۴ درصدي در بهار ۱۴۰۵، كاهش سرمايهگذاري در ساختمانهاي نوساز، افزايش شديد هزينه نهادههاي ساختماني و كاهش توان اقتصادي خانوارها. اين دو تصوير الزاما متناقض نيستند؛ بلكه نشان ميدهند رونق معاملات و رونق توليد دو مفهوم متفاوتند. بازاري كه ميليونها قرارداد در آن ثبت ميشود، ميتواند همزمان با كاهش سرمايهگذاري و ساختوساز مواجه باشد؛ بهخصوص زماني كه بخش عمده قراردادها اجارهاي است و بخشي از خانوارها به دليل محدوديت قدرت خريد، به جاي خريد به بازار اجاره روي ميآورند. از اين منظر، عدد ۵ ميليون قرارداد بهتنهايي نميتواند معيار سنجش موفقيت سياستهاي مسكن باشد.
سوال اصلي
چند خانه جديد و براي چه كساني؟
در نهايت، براي ارزيابي وضعيت مسكن در سال ۱۴۰۵ بايد از تعداد قراردادهاي ثبتشده فراتر رفت. پرسش اصلي اين نيست كه چند قرارداد در خودنويس ثبت شده؛ بلكه اين است كه چه تعداد واحد جديد ساخته شده، چه ميزان سرمايهگذاري جديد در ساختمان شكل گرفته، چه تعداد پروژه نيمهتمام به بهرهبرداري رسيده و واحدهاي ساختهشده تا چه اندازه با توان اقتصادي خانوارها تناسب دارند. اظهارات طاهرخاني نيز بر همين شكاف تأكيد دارد: از يك سو هزينه نهادههاي ساختماني افزايش يافته و سرمايهگذاري در ساختمانهاي نوساز كاهش پيدا كرده و از سوي ديگر، توان اقتصادي خانوارها براي تأمين مسكن محدودتر شده است. بنابراين، مساله امروز بازار مسكن را نميتوان فقط «كمبود عرضه» يا فقط «گراني مسكن» دانست. مساله اصلي در نقطهاي شكل ميگيرد كه هزينه ساخت، قيمت نهايي مسكن و توان پرداخت خانوار از يكديگر فاصله ميگيرند. خودنويس ميتواند قرارداد را ثبت كند، كد رهگيري بدهد و اطلاعات بازار را منظمتر كند؛ اما حل مساله اصلي مسكن در خارج از سامانه رقم ميخورد: در اقتصاد ساختوساز، تأمين مالي پروژهها، كنترل هزينه توليد و افزايش توان دسترسي خانوارها. در نهايت، براي سنجش اثرگذاري سياستهاي مسكن بايد يك سوال ساده اما اساسي را پاسخ داد: در كنار ۴.۹ ميليون قرارداد ثبتشده در «خودنويس» چه تعداد واحد مسكوني جديد با قيمت و شرايطي متناسب با توان اقتصادي مردم وارد بازار شده است؟
