هزینه پنهان سقف ۲۵ درصدی اجاره
تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در شرایطی به عنوان ابزار حمایت از مستأجران اجرا شده که به گفته نایبرییس اتحادیه املاک، در برخی مناطق تهران نرخهای متعارف افزایش اجاره پیش از اجرای این سیاست حدود ۸ تا ۱۰ درصد بوده است؛ یعنی سقف اعلامشده دولت در این مناطق حدود ۲.۵ تا بیش از ۳ برابر نرخهای مورد اشاره بازار بوده است.
تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در شرایطی به عنوان ابزار حمایت از مستأجران اجرا شده که به گفته نایبرییس اتحادیه املاک، در برخی مناطق تهران نرخهای متعارف افزایش اجاره پیش از اجرای این سیاست حدود ۸ تا ۱۰ درصد بوده است؛ یعنی سقف اعلامشده دولت در این مناطق حدود ۲.۵ تا بیش از ۳ برابر نرخهای مورد اشاره بازار بوده است. این اختلاف، از نگاه منتقدان مصوبه، تنها یک تفاوت عددی نیست؛ بلکه میتواند یک «لنگر قیمتی» ایجاد کند که حتی در مناطق کمتورمتر نیز مالکان را به سمت افزایش ۲۵ درصدی سوق دهد. همزمان، تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستأجر و وجود استثناهای قانونی برای تخلیه، مناقشه بر سر مرز میان حمایت از مستأجر و حقوق مالک را از بنگاههای معاملات ملکی به محاکم قضایی کشانده است. مصوبه افزایش حداکثر ۲۵ درصدی اجارهبها و تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره، با هدف حمایت از مستأجران و جلوگیری از جهش هزینه سکونت در شرایط تورمی طراحی شده است. بر اساس این سیاست، در صورت درخواست مستأجر، قرارداد در چارچوب مقرر میتواند برای یک سال تمدید شود؛ با این حال، چهار استثنا برای امکان صدور حکم تخلیه از سوی مالک پیشبینی شده است. در ظاهر، این سازوکار قرار است میان دو هدف تعادل ایجاد کند: از یک سو جلوگیری از افزایش ناگهانی اجارهبها و جابهجایی اجباری مستأجر و از سوی دیگر حفظ حقوق مالک در شرایطی که قانون برای او امکان درخواست تخلیه را به رسمیت شناخته است. اما آنچه اکنون محل مناقشه است، فاصله میان متن مصوبه و سازوکار اجرای آن در بازار واقعی است. گزارشی که درباره این موضوع منتشر شده، از موردی خبر میدهد که مستأجر پس از پایان قرارداد، خواستار تمدید قرارداد با رعایت سقف ۲۵ درصدی شده، اما مالک با آن موافقت نکرده و در فاصله کوتاهی حکم تخلیه صادر شده است. این نمونه، یک پرسش اساسی را برجسته میکند: اگر حمایت از مستأجر به اختلاف درباره شمول یا عدم شمول مصوبه منجر شود، آیا سیاست تنظیم بازار اجاره در نهایت به کاهش مناقشه منجر خواهد شد یا بخشی از اختلافات اقتصادی را به اختلافات حقوقی تبدیل میکند؟
فاصله ۱۵ تا ۱۷ واحد درصدی با نرخهای مورد اشاره بازار
سمانه محرمینمین، نایبرییس اتحادیه املاک، مهمترین انتقاد خود را متوجه «دستوری بودن» این سیاست میداند. او معتقد است مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، به جای تقویت مذاکره میان موجر و مستأجر، در مواردی رابطه قراردادی دو طرف را به اختلاف حقوقی تبدیل کرده است. محرمینمین با بیان اینکه مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، موجر و مستأجر را از پای میز مذاکره و تعامل به راهروهای دادگاهها کشانده است، میگوید با اجرای دستوری مصوبه، اختلافات میان موجر و مستأجر افزایش یافته است؛ زیرا به اعتقاد او، پیش از این مالک میتوانست با توجه به توان مالی مستأجر درباره میزان افزایش اجاره با او مذاکره کند. اما یکی از مهمترین بخشهای این انتقاد، به اختلاف میان نرخ تعیینشده دولت و نرخهای مورد اشاره در برخی مناطق مربوط میشود. به گفته نایبرئیس اتحادیه املاک، در مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ تهران، افزایش اجارهبها پیش از اعلام سقف دولتی حدود ۸ تا ۱۰ درصد بوده است. در مقابل، سقف رسمی ۲۵ درصد تعیین شده است. به بیان آماری، فاصله میان کف این دو عدد، یعنی ۸ و ۲۵ درصد، ۱۷ واحد درصد و فاصله میان ۱۰ و ۲۵ درصد ۱۵ واحد درصد است. همچنین ۲۵ درصد، حدود ۲.۵ برابر نرخ ۱۰ درصد و بیش از ۳ برابر نرخ ۸ درصد است.
وقتی سقف تبدیل به معیار بازار میشود
یکی از انتقادهای مهم محرمینمین این است که دولت با اعلام عدد ۲۵ درصد، عملاً ممکن است یک «لنگر قیمتی» در بازار ایجاد کرده باشد. او میگوید: وقتی نرخ دستوری ۲۵ درصدی اعلام شد، خود دولت یک لنگر قیمتی در بازار مسکن ایجاد کرد. به گزارش مهر، بر اساس توضیح او، در مناطقی که افزایش اجارهبها حدود ۸ تا ۱۰ درصد بوده، برخی مالکان پس از اعلام سقف ۲۵ درصدی، همان عدد را مبنای افزایش قرار دادهاند. محرمینمین همین مسئله را درباره مناطق یک تا سه تهران نیز مطرح میکند و معتقد است افزایش ۲۵ درصدی در مناطق مختلف، بدون توجه کافی به تفاوت شرایط بازار، میتواند آثار یکسانی نداشته باشد.
حمایت از مستأجر یا محدود کردن مالک؟
بخش دیگری از انتقاد مطرحشده، به نسبت میان حق مالکیت و حق سکونت بازمیگردد. محرمینمین تأکید میکند: موجر، مالک ملک است و مالکیت مهم و محترم است و در دین اسلام نیز محترمتر است. او معتقد است مالکیت اموال مردم در اختیار دولت نیست و دولت میتواند برای آرامسازی بازار مسکن وارد عمل شود، اما از نظر او این مداخله نباید از حدود قانونی فراتر رود. او همچنین میگوید: دولت نمیتواند بگوید مستأجر تحت هر شرایطی هر کاری که انجام داد، بتواند یک سال دیگر در خانه مالک بماند و ملک را تخلیه نکند. در عین حال، نقطه حساس ماجرا همینجاست: سیاست اجاره، صرفاً یک موضوع مالکیتی نیست. مسکن برای مستأجر نیز یک کالای مصرفی و یک نیاز اساسی است و افزایش شدید اجاره میتواند مستقیماً بر ثبات اقتصادی و اجتماعی خانوار اثر بگذارد.
خطر خروج ملک از بازار اجاره
یکی از هشدارهای جدی مطرحشده از سوی نایبرییس اتحادیه املاک، احتمال کاهش عرضه واحدهای اجارهای است. محرمینمین میگوید: دولت با اجرای این مصوبه موجب خواهد شد در سال آینده عده زیادی از مالکان حاضر باشند مالیات خانه خالی برای ملک خود پرداخت کنند، اما ملکشان را وارد چرخه اجارهداری نکنند. این ادعا یک سناریوی اقتصادی مشخص را مطرح میکند: اگر مالک احساس کند بازده اجارهای ملک با محدودیتهای قانونی و افزایش هزینههای حقوقی همراه شده، ممکن است گزینههای دیگری مانند فروش، استفاده شخصی یا خالی نگه داشتن ملک را بررسی کند. البته میزان تحقق چنین رفتاری به عواملی مانند نرخ مالیات، هزینه فرصت مالک، وضعیت بازار فروش، بازده اجاره و میزان امکان اجرای مصوبه بستگی دارد و صرف طرح این احتمال به معنای اثبات وقوع گسترده آن نیست. اما از منظر سیاستگذاری، همین احتمال اهمیت دارد؛ زیرا کنترل قیمت بدون توجه به سمت عرضه میتواند در بلندمدت با مساله کاهش انگیزه عرضه مواجه شود.
سامانههایی که سابقه اجاره را نمیبینند
انتقاد دیگر به زیرساخت اجرای مصوبه مربوط است.محرمینمین میگوید در سامانههای کاتب و خودنویس، گزینهای تحت عنوان تمدید اجاره وجود ندارد و با پایان قرارداد باید قرارداد جدید ثبت شود. از نگاه او، این مسئله اجرای سیاست را دشوار میکند. او صراحتاً میگوید: مشاوران املاک علم غیب ندارند.منظور او این است که اگر قرار باشد مشاور املاک مانع ثبت افزایش بیش از ۲۵ درصدی شود، ابتدا باید بداند اجارهبهای همان ملک در سال قبل چه میزان بوده است. نایبرییس اتحادیه املاک پیشنهاد میکند هنگام ثبت قرارداد با استفاده از کدپستی، سابقه قراردادهای اجاره همان ملک برای مشاور املاک قابل مشاهده باشد تا مشخص شود ملک در سالهای گذشته با چه مبلغی اجاره داده شده است.
مشاور املاک
مجری سیاست یا شاهد اختلاف؟
دولت برای اجرای هر سیاست قیمتی نیازمند ابزار نظارت است. در بازار اجاره، مشاوران املاک یکی از بازیگران اصلی ثبت و تنظیم قرارداد هستند. اما اگر قرار باشد آنها مسوول کنترل سقف افزایش اجاره باشند، باید بتوانند اطلاعات لازم را مشاهده و تطبیق دهند. محرمینمین نیز بر همین موضوع تأکید دارد و میگوید: دولت برای اجرای این مصوبه به یک بازو احتیاج دارد و این بازو میتواند مشاوران املاک باشند، اما به شرطی که ابزار لازم را در اختیار داشته باشند. او معتقد است اگر اطلاعات قراردادهای قبلی در اختیار مشاور قرار گیرد، اتحادیه مشاوران املاک نیز میتواند بر روند اجرای مصوبه نظارت کند تا افزایش اجارهبها بیش از عدد تعیینشده ثبت نشود. در نتیجه، ضعف احتمالی سیاست فقط به عدد ۲۵ درصد محدود نمیشود؛ بلکه به معماری اجرای آن نیز مربوط است. سقف قیمتی بدون پایگاه داده کامل، سازوکار روشن تمدید، رویه قضایی یکدست و تعریف شفاف استثناها، میتواند به جای کاهش اختلاف، اختلاف را پیچیدهتر کند.
سقف قیمت یا نبود سیاست جامع اجاره؟
انتقادهای مطرحشده از سوی اتحادیه املاک را میتوان در یک گزاره خلاصه کرد: سقف ۲۵ درصدی به تنهایی قادر نیست تمام مسئله بازار اجاره را حل کند. محرمینمین معتقد است مسکن اشتباهی به درد فعلی بازار مسکن تزریق میکنیم و به جای سازوکارهای تشویقی، سیاست دستوری در پیش گرفته شده است. در مقابل، فلسفه سیاست سقف اجاره روشن است: در شرایطی که مستأجر قدرت چانهزنی محدودی دارد و افزایش شدید اجاره میتواند او را ناچار به جابهجایی یا کاهش کیفیت سکونت کند، مداخله دولت میتواند با هدف ایجاد ثبات انجام شود. چالش اصلی آن است که این مداخله باید همزمان سه ضلع بازار را ببیند: قدرت پرداخت مستأجر، حق مالک و انگیزه عرضه ملک به بازار اجاره. اگر فقط ضلع نخست دیده شود، احتمال کاهش عرضه و افزایش اختلاف میان مالک و مستأجر مطرح میشود؛ اگر فقط ضلع دوم مورد توجه قرار گیرد، هدف حمایت از مستأجر تضعیف خواهد شد. از همین رو، بحث بر سر سقف ۲۵ درصدی را نباید صرفاً به موافقت یا مخالفت با یک عدد تقلیل داد. مسئله عمیقتر، کیفیت سیاستگذاری در بازاری است که تفاوت میان مناطق، قیمتها، درآمد خانوارها و شرایط مالکان بسیار زیاد است. در نهایت، تجربه اجرای این مصوبه نشان میدهد که تعیین یک عدد برای بازار اجاره، سادهتر از ساختن سازوکاری است که آن عدد را عادلانه، قابل نظارت و کمهزینه اجرا کند. اگر دادههای قراردادها در دسترس نباشد، مرز استثناها روشن نباشد، رویه قضایی برای طرفین قابل پیشبینی نباشد و مشوقی برای عرضه بیشتر وجود نداشته باشد، اختلاف بر سر اجارهبها میتواند همچنان از بنگاه معاملات ملکی به دادگاه منتقل شود؛ درست همان مسیری که منتقدان مصوبه اکنون نسبت به آن هشدار میدهند.
