حمايت از مستأجر روي كاغذ، ناامني در بازار واقعي
در حالي سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها براي سال ۱۴۰۵ با هدف حمايت از مستأجران و جلوگيري از افزايش شديد هزينه مسكن تعيين شده است، اين حمايت مطلق نيست و قانون براي مالكان چهار استثنا در نظر گرفته است؛ تخريب، نوسازي يا تعميرات اساسي ملك، انتقال رسمي ملك به مالك جديد، نياز شخصي مالك يا افراد تحت تكفل او به سكونت و تخلف مستأجر از تعهدات قراردادي. در چنين شرايطي، امكان خروج ملك از شمول تمديد اجباري و رسيدگي به درخواست تخليه وجود دارد.
در حالي سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها براي سال ۱۴۰۵ با هدف حمايت از مستأجران و جلوگيري از افزايش شديد هزينه مسكن تعيين شده است، اين حمايت مطلق نيست و قانون براي مالكان چهار استثنا در نظر گرفته است؛ تخريب، نوسازي يا تعميرات اساسي ملك، انتقال رسمي ملك به مالك جديد، نياز شخصي مالك يا افراد تحت تكفل او به سكونت و تخلف مستأجر از تعهدات قراردادي. در چنين شرايطي، امكان خروج ملك از شمول تمديد اجباري و رسيدگي به درخواست تخليه وجود دارد.همين موضوع باعث شده اجراي مصوبه در بازار واقعي با پرسشهايي روبرو شود. از يك طرف، مستأجر قرار است با سقف ۲۵ درصدي در برابر افزايش شديد اجارهبها حمايت شود و صرف پايان قرارداد نيز نبايد بهتنهايي موجب تخليه او شود؛ اما از طرف ديگر، اگر يكي از چهار استثناي تعيينشده وجود داشته باشد، شرايط تغيير ميكند و مالك ميتواند موضوع تخليه را پيگيري كند. بازار اجاره در سالهاي اخير به يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي خانوارها تبديل شده است. افزايش هزينههاي زندگي، رشد قيمت مسكن، كاهش قدرت خريد و بالا رفتن مبلغ وديعه باعث شده بسياري از خانوارها نهتنها توان خريد خانه نداشته باشند، بلكه براي پيدا كردن يا حفظ يك خانه استيجاري مناسب نيز با مشكل روبرو شوند. در چنين شرايطي، سقف ۲۵ درصدي قرار بود يك حاشيه امن براي مستأجران ايجاد كند؛ يعني مالك نتواند هنگام تمديد قرارداد، اجارهبها را هر ميزان كه ميخواهد افزايش دهد و مستأجر نيز صرفاً به دليل پايان قرارداد، مجبور به ترك خانه نشود. اما مساله اصلي از جايي شروع ميشود كه قانون بايد در بازار واقعي اجرا شود. اگر مالك ادعا كند ملك را براي سكونت شخصي نياز دارد، قصد تخريب و نوسازي دارد، ملك را به شخص ديگري منتقل كرده يا مستأجر به تعهدات خود عمل نكرده است، آيا مستأجر همچنان ميتواند از تمديد يكساله و سقف ۲۵ درصدي استفاده كند؟ بنابراين بحث فقط بر سر اين نيست كه اجارهبها حداكثر چند درصد ميتواند افزايش پيدا كند؛ مساله مهمتر اين است كه چهار استثناي مصوبه چگونه احراز ميشوند، مستأجر چگونه ميتواند از حقوق خود دفاع كند و در صورت اختلاف، رسيدگي قضايي با چه سرعتي انجام ميشود. در واقع، آزمون اصلي مصوبه ۲۵ درصدي نه روي كاغذ، بلكه در همين نقطه است؛ جايي كه قانون بايد ميان حق مالك و امنيت سكونت مستأجر تعادل ايجاد كند.براي مستأجري كه درآمدش با هزينههاي جاري زندگي فاصله گرفته، افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها نيز الزاماً به معناي فشار اندك نيست. وقتي رقم پايه اجاره بالا باشد، حتي يك افزايش محدود به لحاظ درصدي ميتواند در عمل مبلغ قابل توجهي به هزينه ماهانه خانوار اضافه كند.
به گزارش مهر، از سوي ديگر، بخش مهمي از معاملات بازار اجاره صرفاً بر اساس اجاره ماهانه انجام نميشود و موضوع وديعه نيز نقش تعيينكننده دارد. افزايش همزمان مبلغ رهن و اجاره ميتواند شرايط را براي خانوارهايي كه نقدينگي محدودي دارند دشوارتر كند. به همين دليل، بحران اجاره را نميتوان صرفاً با يك درصد سنجيد. ممكن است افزايش اجارهبها از يك سقف مشخص بالاتر نرود، اما اگر درآمد خانوار از همان ابتدا كفاف هزينه مسكن را ندهد، فشار اقتصادي همچنان پابرجا خواهد بود.
در واقع، سقف ۲۵ درصدي قرار نيست بحران مسكن را حل كند؛ قرار است سرعت انتقال بخشي از اين بحران به مستأجر را محدود كند. تفاوت اين دو موضوع بسيار مهم است.
مصوبه چه ميگويد؟
براساس مصوبه مورد اشاره، قراردادهاي اجاره املاك مسكوني كه از زمان ابلاغ مصوبه تا پايان سال ۱۴۰۵ منقضي ميشوند، در صورت درخواست مستأجر براي تمديد، به مدت يك سال تمديد خواهند شد. همچنين افزايش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به اين قراردادها در سراسر كشور حداكثر ۲۵ درصد تعيين شده است. نكته مهمتر اين است كه در چارچوب اين مصوبه، مراجع قضايي نيز بايد از صدور دستور تخليه صرفاً به دليل پايان مدت اجاره، در شرايط مشمول مصوبه، خودداري كنند.در ظاهر، اين سازوكار يك پيام روشن دارد: پايان قرارداد نبايد به تنهايي به ابزار تخليه مستأجر تبديل شود. اما همين عبارت «در شرايط مشمول مصوبه» كليد فهم مساله است. زيرا حمايت ايجادشده مطلق نيست و براي مالك نيز مواردي در نظر گرفته شده كه ميتواند ملك را از شمول تمديد خارج كند.روايت مطرحشده از سوي يكي از مستأجران، دقيقاً همين شكاف نيان قانون تا واقعيت را برجسته ميكند. اين مستأجر مدعي است پس از پايان قرارداد، از مالك خواسته قرارداد با رعايت سقف ۲۵ درصدي تمديد شود، اما مالك با تمديد موافقت نكرده و در فاصله كوتاهي حكم تخليه صادر شده است. البته اين روايت به تنهايي نميتواند اثباتكننده تخلف مالك يا مرجع قضايي باشد. براي بررسي چنين پروندهاي بايد متن قرارداد، علت صدور حكم، وضعيت ملك، ادعاي مالك، نحوه اعمال مصوبه و احتمال وجود يكي از استثناهاي قانوني بررسي شود. اما حتي اگر اين پرونده خاص نيز نهايتاً به دليل وجود يكي از استثناها از شمول مصوبه خارج شده باشد، اصل پرسش همچنان پابرجاست: مستأجر عادي چگونه ميتواند در زمان كوتاه پايان قرارداد، از وضعيت حقوقي خود مطمئن شود؟ اين پرسش زماني اهميت بيشتري پيدا ميكند كه پايان قرارداد با فصل جابهجايي خانوارها همزمان شود. براي بسياري از مستأجران، پيدا كردن خانه جديد صرفاً يك تصميم اقتصادي نيست؛ ممكن است به معناي تغيير محل كار، مدرسه فرزندان، دسترسي به خدمات و حتي از دست دادن بخشي از وديعه باشد. مهمترين نقد به سياست سقفگذاري اجاره را بايد در همين نقطه جستوجو كرد.تعيين سقف ۲۵ درصدي، از نظر سياستگذاري، يك پيام روشن به بازار ارسال ميكند؛ اما پيام زماني به نتيجه ميرسد كه سازوكار اجراي آن نيز روشن باشد. اگر مالك بداند كه تخلف از سقف تعيينشده هزينه و پيامد مشخصي دارد و مستأجر نيز بداند كه ميتواند در مدت كوتاه از حق خود دفاع كند، سقف تعيينشده قدرت اجرايي بيشتري خواهد داشت. اما اگر اختلافات به پروندههاي قضايي طولاني تبديل شود، يا مستأجر به دليل ترس از دست دادن خانه از پيگيري حق خود صرفنظر كند، ممكن است اثر واقعي سياست كاهش پيدا كند. در چنين شرايطي، بازار ميتواند به جاي افزايش مستقيم اجاره، از مسيرهاي ديگري فشار را به مستأجر منتقل كند؛ از جمله افزايش مبلغ وديعه، عدم تمديد قرارداد، پيشنهاد تخليه و اجاره به مستأجر جديد يا استفاده از استثناهاي قانوني در مواردي كه شرايط آن فراهم است. البته نميتوان بدون بررسي دادههاي معاملاتي و پروندههاي قضايي، درباره ميزان شيوع هر يك از اين رفتارها حكم كلي صادر كرد؛ اما طراحي هر سياست كنترل اجاره بايد اين امكانهاي اجرايي را نيز در نظر بگيرد.
مسالهاي بزرگتر از سقف ۲۵ درصد
واقعيت اين است كه حتي اجراي كامل سقف ۲۵ درصدي نيز مشكل ساختاري بازار اجاره را حل نميكند. اگر عرضه مسكن استيجاري متناسب با تقاضا نباشد، اگر قدرت خريد خانوار كاهش پيدا كند و اگر هزينه تأمين مسكن سهم فزايندهاي از درآمد خانوار را به خود اختصاص دهد، كنترل موقت قيمت تنها بخشي از مساله را پوشش ميدهد.سياست سقف اجاره در بهترين حالت ميتواند يك ابزار كوتاهمدت براي كنترل شوك قيمتي باشد. اما براي حل بحران، بايد همزمان به سمت افزايش عرضه، كاهش هزينه تأمين مسكن، تقويت قدرت اقتصادي خانوار و ايجاد بازار اجارهاي با قراردادهاي شفاف و بلندمدت حركت كرد.در غير اين صورت، ممكن است فشار از يك بخش بازار به بخش ديگري منتقل شود.
حمايت از مستأجر يا تعليق بحران؟
مصوبه ۲۵ درصدي را بايد در چارچوب هدف اصلي آن ارزيابي كرد: جلوگيري از وارد شدن يك شوك ناگهاني به هزينه مسكن خانوارهايي كه در شرايط دشوار اقتصادي قرار دارند.اما ميان «جلوگيري از شوك» و «حل بحران» تفاوت جدي وجود دارد. اين مصوبه ميتواند براي مستأجري كه مشمول آن است، از افزايش ناگهاني اجاره جلوگيري كند؛ اما تضمين نميكند كه بازار اجاره در بلندمدت ارزان شود يا خانوار بتواند از فشار هزينه مسكن خارج شود. حتي مهمتر از آن، اثربخشي مصوبه به اجراي دقيق آن وابسته است. اگر مستأجر نداند چه زماني مشمول تمديد است، اگر درباره استثناها اختلاف وجود داشته باشد و اگر مسير اعتراض روشن و سريع نباشد، فاصله ميان متن مصوبه و تجربه واقعي مستأجر افزايش خواهد يافت.
آزمون واقعي مصوبه از دادگاه تا بنگاه
در نهايت، موفقيت يا ناكامي اين سياست را نه در متن مصوبه، بلكه بايد در سه نقطه سنجيد: بنگاه معاملات ملكي، قرارداد ميان موجر و مستأجر و شعبهاي كه به اختلاف احتمالي رسيدگي ميكند. اگر سقف ۲۵ درصدي در قراردادها رعايت شود، استثناها دقيق و قابل احراز باشند و مستأجر بتواند در صورت اختلاف به سرعت از حق خود دفاع كند، مصوبه ميتواند بخشي از فشار بازار را كاهش دهد. اما اگر ميان قانون و اجراي آن فاصله ايجاد شود، عدد ۲۵ درصد ممكن است بيشتر از آنكه يك ابزار واقعي كنترل بازار باشد، به يك عدد روي كاغذ تبديل شود.مساله امروز مستأجر فقط اين نيست كه «اجاره چقدر افزايش پيدا ميكند؟»؛ مساله مهمتر اين است كه آيا بعد از پايان قرارداد، حق ماندن او قابل اتكا هست يا نه؟ پاسخ به اين پرسش، بيش از خود سقف ۲۵ درصدي، به ضمانت اجرا، شفافيت استثناها، سرعت رسيدگي قضايي و دسترسي واقعي مستأجر به حقوق قانوني خود بستگي دارد. به همين دليل، اگر قرار است سياست كنترل اجاره ادامه پيدا كند، مرحله بعدي سياستگذاري نبايد صرفاً تعيين يك درصد جديد باشد؛ بلكه بايد به اين سوال پاسخ دهد كه چگونه ميتوان حق قانوني مستأجر را از متن مصوبه به امنيت واقعي سكونت تبديل كرد؟ تا زماني كه اين حلقه تكميل نشود، ممكن است روي كاغذ سقف اجاره تعيين شده باشد، اما در بازار واقعي، پايان قرارداد همچنان براي بخشي از مستأجران با يك نگراني بزرگ همراه باشد: خانه را نگه ميدارم يا بايد دوباره از صفر دنبال سرپناه بگردم؟
