مسكن؛ اصلاحي كه بدون اراده ممكن نيست
سالهاست كه بازار مسكن از يك مساله صرفاً اقتصادي به يكي از مهمترين چالشهاي اجتماعي ايران تبديل شده است. افزايش مداوم قيمت زمين، رشد هزينه ساخت، كاهش قدرت خريد خانوارها و فاصله عميق ميان درآمد مردم و قيمت واحدهاي مسكوني، موجب شده خانهدار شدن براي بخش بزرگي از جامعه به هدفي دور از دسترس تبديل شود.
سالهاست كه بازار مسكن از يك مساله صرفاً اقتصادي به يكي از مهمترين چالشهاي اجتماعي ايران تبديل شده است. افزايش مداوم قيمت زمين، رشد هزينه ساخت، كاهش قدرت خريد خانوارها و فاصله عميق ميان درآمد مردم و قيمت واحدهاي مسكوني، موجب شده خانهدار شدن براي بخش بزرگي از جامعه به هدفي دور از دسترس تبديل شود. در چنين شرايطي، بسياري از اقتصاددانان معتقدند ريشه بحران را بايد بيش از هر چيز در سياستگذاري عمومي جستوجو كرد؛ جايي كه تصميمات دولت و نحوه مديريت زمين، اعتبار و ساختوساز نقش تعيينكنندهاي در شكلگيري بازار مسكن دارد. يكي از مهمترين نكاتي كه در تحليل وضعيت امروز مطرح ميشود، سهم بالاي قيمت زمين در هزينه نهايي مسكن است. هنگامي كه ارزش زمين به سرعت افزايش پيدا ميكند و همزمان رشد نرخ ارز هزينه نهادههاي ساختماني را بالا ميبرد، طبيعي است كه قيمت مسكن نيز از توان خريد خانوارها فاصله بگيرد. نتيجه اين روند تنها افزايش قيمت واحدهاي ملكي نيست؛ بلكه بازار اجاره نيز تحت تأثير قرار ميگيرد و فشار معيشتي بر ميليونها خانوار افزايش مييابد. در مقابل اين وضعيت، تجربه دهه نخست انقلاب به عنوان نمونهاي از مداخله متفاوت دولت در بازار مسكن مطرح ميشود. در آن دوره، بخش قابل توجهي از ساختوساز توسط تعاونيهاي مسكن و با مشاركت مستقيم مردم انجام شد. واگذاري زمين با قيمت بسيار پايين و تأمين مصالح ساختماني ارزان، امكان ساخت حدود دو ميليون واحد مسكوني را فراهم كرد؛ الگويي كه نشان ميدهد كاهش هزينه زمين و حمايت هدفمند از ساختوساز مردمي ميتواند ظرفيت توليد مسكن را به شكل محسوسي افزايش دهد. مساله مهم ديگر، ناكارآمدي نظام تأمين مالي مسكن است. در بسياري از كشورها، حتي اقتصادهاي مبتني بر بازار، دولتها از طريق تسهيلات بلندمدت و پوشش بخش عمده قيمت مسكن، امكان خريد خانه را براي خانوارها فراهم ميكنند. اما در ايران، فاصله ميان سقف وامهاي مسكن و قيمت واقعي واحدهاي مسكوني آنقدر زياد شده كه عملاً تسهيلات بانكي نميتواند شكاف قدرت خريد را جبران كند. به همين دليل، وام مسكن بيش از آنكه ابزاري براي خانهدار شدن باشد، تنها بخش كوچكي از هزينه خريد را پوشش ميدهد. بحران مسكن البته تنها يك مساله اقتصادي نيست؛ پيامدهاي اجتماعي آن نيز روزبهروز پررنگتر ميشود. دشوار شدن ازدواج جوانان، افزايش سن تشكيل خانواده، گسترش حاشيهنشيني و كاهش امنيت اقتصادي خانوارها، همگي به نوعي با وضعيت بازار مسكن گره خوردهاند. به همين دليل، مسكن را بايد كالايي با ابعاد اقتصادي، اجتماعي و حتي سياسي دانست؛ حوزهاي كه تصميمات دولت مستقيماً بر كيفيت زندگي شهروندان اثر ميگذارد. در نهايت، اصلاح بازار مسكن بيش از هر چيز به اراده سياسي و تغيير رويكرد در سياستگذاري نياز دارد. واگذاري هدفمند زمين، تقويت تعاونيهاي مسكن، كاهش هزينه ساخت و طراحي نظام كارآمد تأمين مالي ميتواند بخشي از مسير خروج از بحران باشد. تا زماني كه اين اصلاحات به صورت ساختاري دنبال نشود، فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن همچنان افزايش خواهد يافت و يكي از مهمترين دغدغههاي معيشتي جامعه پابرجا ميماند.
